2026 年，住房租賃市場告別規模競賽，正式進入築底分化的關鍵階段。50 城租金降幅持續收窄，一線核心資產率先企穩，但城市、業態、企業之間差距持續拉大，行業從“活下去”過渡到 “活得好”，大量現實問題擺在從業者面前。

政策轉向存量盤活、REITs 常態化推進、企業生存邏輯切換、存量改造落地、數字化運營落地效果，成為全行業高頻討論的硬核話題。

11月3日，上海， 2026 觀點住房租賃大會，將直面行業真問題，輸出實戰乾貨，拆解市場真實走向。

政策邏輯切換，從增量建設轉向存量盤活

頂層設計發生明顯轉向，不再以新建增量為首要目標，收購存量商品房、商辦改保租房、存量物業改造成為房源籌集主流路徑。財政、信貸工具持續加碼，但是各地落地節奏差異巨大。

存量盤活實操難點在哪？哪些物業具備改造價值？不同城市如何平衡保障屬性與市場化空間？“十四五” 收官、“十五五” 開局，地方層面的配套政策會出現哪些調整？大會將拆解政策底層邏輯，分析各地實操案例，釐清政策紅利與現實約束。

市場嚴重分化，租金築底下怎麼選城市、選資產

市場不再普漲普跌，一線核心地段資產租金率先修復，部分二三線城市租賃資產持續承壓，同一城市內部不同片區項目出租率、收益表現也出現巨大鴻溝。保租房集中入市，重塑片區租金基準，對周邊市場化項目形成直接競爭壓力財新網。

如何建立城市與資產的篩選標尺？哪些區域還有佈局機會？高出租率不等於高收益，租金、出租率、成本三者如何平衡？大會將結合市場數據，研判城市租金新格局，討論企業進退取捨策略。

資本邏輯重構，REITs常態化，但 “可入池資產” 仍是少數

公募REITs 首發、擴募持續推進，底層資產有望從保租房向市場化租賃社區延伸，行業投融建管退閉環進一步打通。但市場現實是，大量租賃資產距離 REITs 入池標準仍有明顯差距，補貼退坡、租約限制、收益率不足成為普遍痛點。估值邏輯徹底改寫：規模不再是核心指標，穩定、可驗證的現金流才是資本的核心評判標準。

什麼樣的項目才具備資本化退出條件？除 REITs 之外，多元融資工具如何組合使用？資管全週期視角下，投資、運營、退出如何前置統籌？

企業陣營分化，不同主體生存路徑大不相同

行業競爭已經不是規模比拼，而是生存邏輯的較量。地方國企平臺承擔保障任務，但普遍面臨運營能力短板；房企系運營商重新收縮定位；市場化運營商發力精細化運營與輕資產託管；外資、產業資本聚焦核心城市優質資產佈局。包租模式風險持續暴露，行業向 “重資產自持、輕資產託管” 兩極演化，中間模式生存壓力加大。

國企平臺如何補齊運營能力？市場化機構如何構築護城河？不同主體之間如何協同，而非同質化內捲？

存量改造與產品競爭，城市更新裏的資產再造難題

大量舊廠房、舊公寓、閒置商辦物業等待盤活改造，但改造成本高、審批流程複雜、回報週期長，很多項目改造之後難以實現預期收益。同時租客需求迭代，改善型租住需求上升，家庭租客佔比提升，倒逼產品分層、客羣細分中國日報網。

存量物業改造如何算清經濟賬？怎樣打造差異化產品，避免同質化內捲？數字化運營到底是降本利器，還是額外成本？數智工具如何真正落地到公寓日常管理？

行業標杆樣本怎麼看？優秀模式能否複製

市場大浪淘沙，一部分企業穿越週期跑出樣本，但也有不少案例存在特殊性，難以直接照搬。哪些企業經營質量紮實？哪些產品真正跑通商業模型？品牌建設、運營管理有哪些可借鑑經驗，又有哪些坑需要避開？

不同於行業務虛分享，觀點住房租賃大會將圍繞上述真實行業議題展開研討，不講空泛口號，聚焦政策研判、城市選擇、資本路徑、企業戰略、存量改造、數智運營等硬核內容，直面行業痛點，輸出一手行業信息與實戰思考。

本次大會還將發佈《觀點指數・2026 住房租賃卓越表現報告》，基於真實經營數據盤點行業企業、標杆項目，客觀拆解成功模式的適用邊界，拒絕概念包裝，輸出可參考的行業樣本。同時 2026 觀點學徒計劃 —— 企業課堂，組織實地走訪標杆項目，面對面交流一線實戰經驗。