觀點指數 在9月22日觀點指數研究院發佈的《降速提質 | 2026年9月物業暨城市服務發展報告》，其指出，隨着物企從“規模擴張”向“質量優先”轉型，行業整體營收保持低速增長，但淨利潤反而微降，顯示出利潤率承壓的態勢。同時，受多重因素疊加影響，上半年以來物企應收賬款呈現較快增速，現金儲備則環比大幅下滑。
截至目前，除了鑫苑服務外，A股+港股共計62家物企已公佈了2026年中期業績。隨着行業進入存量競爭時期，疊加物企主動做減法，清退低效虧損項目、撤出弱勢區域，從“規模擴張”向“質量優先”轉型，行業營收維持低速增長，錄得營收下滑的物企數量有所上升。
觀點指數統計，62家上市物企2026上半年營業收入總計為1532.4億元，較2025年上半年的1480.67億元，同比增長了約3.5%。其中，共有30家物企營收出現負增長，佔比達到48.39%，對比去年同期38.71%的比例增長了近10個百分點。
企業表現方面，碧桂園服務以245億元的營收穩居行業第一，與萬物雲（191.12億元）成為僅有的兩家營收突破百億的物企；營收增速最快的是經發物業，同比增長24.83%至5.89億元；營收下滑幅度最大的是祈福生活服務，同比下降12.08%至1.42億元。
儘管營收保持增長，但淨利潤反而微降，顯示出行業整體利潤率略有承壓。數據顯示，62家上市物企2026上半年錄得歸母淨利潤合計約101.28億元，較2025上半年的101.56億元同比略微下滑0.28%。
其中錄得虧損的物企數量由6家增長至8家，合景悠活與世茂服務歸母淨虧損金額均超過1億元。華潤萬象生活以22.39億元的歸母淨利潤居首，與其他頭部物企的盈利差距進一步拉大。而綠城服務歸母淨利潤增速（15.25%）顯著高於營收增速（6.27%），是少數實現利潤彈性釋放的物企。
同時，62家物企毛利率均值約為21.28%，較2025上半年的22.44%同比下降約1.16個百分點。淨利率均值約為5.85%，較2025上半年7.79%的淨利率均值同比下降約1.94%；下滑幅度均較為明顯。
綜合而言，行業利潤率下滑主要受三方面因素拖累，一是應收賬款減值及非經營性因素直接侵蝕利潤；二是行業性降價、人力與分包成本剛性上漲、新項目爬坡及收繳率下降共同壓縮毛利空間；三是上游地產交付萎縮導致案場、車位、工程等原高毛利增值服務收入下滑，結構性拉低整體盈利水平。
分業務線來看，基礎物管服務仍是最大的收入和毛利來源，構成業績壓艙石。2026上半年多數物企該業務板塊收入佔比有所提升，平均來看對收入的貢獻超過70%；同時，56家樣本物企該業務板塊的增長率均值約為3.03%，較2025年同期的增速有所下滑。
其中，該業務板塊毛利率水平也呈現分化趨勢，一部分物企市場化拓展質量提升，應用科技工具實現降本增效，推動毛利率略有提升；但亦有部分物企由於項目服務費單價下調、人力成本上升，加強品質服務投入等因素影響，毛利率水平下滑。
社區增值服務整體呈下滑態勢，曾被寄予厚望的“第二增長曲線”遭遇較大阻力，盲目擴張模式加速退潮，物企正從“廣撒網”轉向戰略收縮與垂直深耕。
這主要受三方面因素影響：一是經濟轉型期社會內需消費趨於謹慎，零售、美居及公共空間租賃等需求疲弱；二是外部電商與社區零售平臺競爭激烈，物業平臺在價格與供應鏈上缺乏優勢；三是物企正優化業務結構，剝離缺乏專業能力支撐的低毛利業務，聚焦剛需賽道。這一“做減法”的過程導致階段性收入與利潤縮水。
同時期，非業主增值服務呈現深度收縮與戰略剝離態勢。期內房地產市場開發及銷售低迷，銷售案場物業管理及相關服務需求減少；物企積極切割地產方風險、傾向穩健經營。受此雙重因素影響，該板塊收入明顯收縮，對整體收入的貢獻下滑。
財務安全性方面，受多重因素疊加影響，上半年以來物企應收賬款呈現較快增速。分析來看，其中既有業務規模持續增長以及客戶繳費習慣帶來的週期性影響；也有住宅業主繳費時點有所延後，商務及政府客戶的結算週期有所拉長所帶來的風險挑戰。
據觀點指數統計，截至2026年6月30日，62家上市物企貿易應收賬款及票據總額達到1095.43億元，佔總體營收的比例達到71.48%，較2025年末的996.54億元環比增長了6.31%，增速較2025年同期有所提升。
值得一提的是，關聯方對物企的財務影響在持續弱化，應收賬款減值計提中來自關聯方的佔比已降至較低水平。與此同時，第三方項目信用風險逐步顯現，相關減值計提規模有上升趨勢。
同期內，物企在手現金總額（現金及現金等價物）呈下滑態勢，經營活動現金流淨額對淨利潤的覆蓋能力依舊偏弱，多數上市物企的覆蓋倍數不足1倍。
數據顯示，截至2026年6月30日，62家上市物企總計現金及現金等價物964.09億元，較2025年末的1075.72億元環比下滑了10.38%。
從原因來看，應收賬款回款放緩與壞賬計提增加、期內支付分紅款及開展股份回購，疊加人工合規成本、設施維護成本與智能化投入的支出上漲，都在持續消耗着物企的現金儲備