CBRE世邦魏理仕發佈《2026年中國辦公樓租戶調查》報告

2026年10月10日，上海—— CBRE世邦魏理仕最新發布《2026年中國辦公樓租戶調查》報告，基於對350家中國內地企業租戶的問卷調查顯示，企業辦公面積規劃穩中有增，近三分之二的受訪企業未來三年將增加或維持現有辦公面積，高科技領域和現代服務業淨擴張意願領先；與此同時，人工智能正加速融入企業房地產決策，租戶在成本、效率和品質之間尋求新的平衡，對綠色健康樓宇和數智化設施的重視度顯著提升。

趨勢一：企業辦公面積規劃保持穩中有增

本次調查結果顯示，近三分之二的受訪企業計劃未來三年增加或維持現有辦公面積，整體淨擴張意願接近10%；選擇“減少面積”的企業佔比與去年持平，顯著低於2022年和2024年。同時，18%的受訪企業對未來辦公面積規劃持觀望態度，反映出複雜多變的政治經濟環境和革命性的技術進步，仍在加大企業物理空間規劃的決策難度。

數據來源：CBRE研究部，2026年9月

分行業來看，高科技領域和現代服務業淨擴張意願領先。互聯網科技淨擴張意願由2025年的24%升至32%，在計劃大幅增長（超過30%）的企業中，AI軟件、芯片半導體及具身智能相關企業佔比高達75%；先進製造業淨擴張意願由負轉正，能源企業在國際油價高位運行和國內新能源產業高速發展的帶動下達到18%；專業服務業中，律所以23%的淨擴張意願居首，證券基金保持擴張動能。

值得關注的是，大型企業顯現出更強的擴張動能。員工5,000人以上的超大型企業淨擴張意願達17%，較去年提升14個百分點。CBRE數據顯示，上半年全國新租交易中，5,000平方米以上的大面積成交佔比達30%，遠高於2024年和2025年的15%和17%，創2021年以來新高。

數據來源：CBRE研究部，2026年9月

趨勢二：成本、品質和彈性的平衡

租賃策略方面，續租、租約重組和整體搬遷繼續位居企業未來三年房地產策略的前三位，選擇搬遷的佔比輕微下滑，說明企業在“留”與“搬”之間進一步向前者傾斜，與當前應對不確定性的防禦性策略相契合。

數據來源：CBRE研究部，2026年9月

調查進一步顯示，當租賃成本降幅達20%或以上時，近四分之三的企業會優先考慮搬遷；另有12%的受訪者表示可接受成本持平或上升，其中互聯網科技與能源企業的佔比分別達到23%和18%。結合市場走勢，國內主要城市甲級辦公樓有效租金五年（2021年第三季度 – 2026年第二季度）累計跌幅普遍高於25%，為租戶通過搬遷實現成本節降提供了較多適配樓宇。

區位選擇上，92%當前位於核心商務區的租戶表示未來搬遷仍首選核心商務區。新興商務區的吸附力同步提升：84%的新興商務區租戶選擇繼續留駐，47%的商務園區租戶有意遷入新興商務區，較2025年分別上升2.7個和2.8個百分點。

品質升級趨勢同樣明確。未來三年，租戶對甲級及以上樓宇的需求佔比將從當前的80%提升至83.4%，58%的乙級辦公樓租戶希望升級至甲級樓宇。CBRE對上半年京滬兩地搬遷交易的追溯分析顯示，57%原處乙級或以下物業的企業已搬遷至甲級樓宇。

數據來源：CBRE研究部，2026年9月

樓宇設施方面，樓內餐飲的重要性繼續居首，裝修交付辦公空間和聯合辦公/商務中心的佔比和位次均較去年提升，顯示租戶對緩解資本開支壓力、增強資產靈活性的需求快速增長。

趨勢三：綠色健康樓宇需求加速

2026年已設定零碳排放目標的企業佔比為27%，其中，內資企業在綠色低碳上穩步前行，佔比提升2.9個百分點至24%。未來五年是中國 “3060”雙碳目標的首個決勝期。落實到企業房地產策略上，綠色建築認證與健康樓宇認證已成為大部分租戶的共識，將其作為選址優先考量的受訪企業佔比分別達到65%和55%，較2025年提升11個和7個百分點。

數據來源：CBRE研究部，2026年9月

趨勢四：辦公場所彈性化、協作化與專注化並重

未來三年，人均辦公面積的設定將進一步向5-15平方米區間集中。企業計劃增加的設施中，靈活工位（46%）、開放協作區（43%）與電話亭/隔音空間（37%）居前三位，空間規劃指向彈性化、協作化與專注化並重的格局。

數據來源：CBRE研究部，2026年9月

趨勢五：AI賦能房地產選址與運營

當被問及未來12個月AI運用對企業房地產規模及人員數量的影響時，57%的受訪租戶持中立態度，總體淨增加意願為5%，表明短期內技術創新帶來的增量崗位擴張，有望補償甚至超過組織內部的存量結構優化。

選址考量上，超過四分之一的租戶期望樓宇具備智慧建築認證，金融、科技和專業服務企業最為重視；近五分之一的租戶將樓內算力資源視為選址優先考量，科技行業需求最為突出。在企業房地產管理和運營端，半數以上中大型企業計劃在空間使用率管理、智能選址和能耗管理中運用AI工具。

數據來源：CBRE研究部，2026年9月

CBRE中國區研究部負責人謝晨表示：“2026年是‘十五五’的開局之年，企業房地產決策正進入務實與智能並重的新階段。高科技產業的快速發展也正在改寫選址標準的優先級。與此同時，租金的深度調整為租戶打開了成本與品質雙升級的窗口，辦公樓市場有望在供需再平衡中積蓄修復動能。”

CBRE中國區辦公樓租賃交易負責人張越表示：“從交易實踐來看，企業普遍求穩，但求穩並不意味着停滯，以高科技領域、現代服務業為代表的企業租戶仍在市場積極推進租賃活動。對租戶而言，當前租金水平提供了難得的品質升級窗口，建議有搬遷或擴租計劃的企業把握時機啓動選址；對業主而言，完善樓內配套、增強租約靈活性、加快綠色與數智化升級，是提升資產競爭力的關鍵。”