商業客 恒大清盤的餘波仍在持續發酵。
在上海市閔行區申長路979號，一座主體已封頂、外立面幕牆裝完、卻空置了六年多的商辦綜合體，正在以越來越低的價格尋找接盤者。
阿里資產交易平臺顯示，10月9日，上海虹源盛世投資發展有限公司名下的恒大虹橋國際項目全部土地使用權及在建工程結束第三次拍賣，因無人出價流拍。
這也是該項目兩個月內的第三次流拍。從78.43億元的評估價和首拍起拍價起步，到62.74億元、50.19億元，降價通道一開再開，接盤者仍未出現。
數據來源：網絡公開資料
市場關注的同樣在衰減。三次拍賣的圍觀人數分別約為 2.18萬人次、4萬人次、0.59萬人次，設置提醒的人數也從數百人降至百餘人，報名數則始終為“0”。
儘管如此，該標的將於10月26日啓動第四次拍賣，起拍價進一步降至40.16億元。按78.43億元的評估價測算，在經歷兩輪八折降價後，當前起拍價已跌至評估價的51%左右。
截至目前，四拍已經吸引超千人圍觀。在價格腰斬之後，這一資產能否等來它的舉牌者？
競逐虹橋夢
恒大虹橋國際項目歷史可追溯到2011年的8月底。
紅星美凱龍聯合深圳市盛世萬象投資管理有限公司、瀋陽首源投資管理有限公司經投標評標競得虹橋商務區核心區一期02地塊，成交總價30.67億元，摺合地上樓面價11964元/平方米，溢價率不足1%。
當年12月28日，項目公司虹源盛世註冊成立，註冊資本2億元。項目則定名為“虹源盛世國際文化城”，規劃集辦公、商業、文娛、會展、酒店於一體，總投資約70億元，按虹橋商務區管委會早年披露的口徑，建築面積54.1萬平方米，原計劃2016年建成。
轉折來得很快。2014年起，投資人開始頻繁進出，其中，瀋陽首源2014年3月率先退出，紅星美凱龍商貿、盛世藝展、瀋陽維士金盛又於2018年初相繼抽身。而受股東內部矛盾等影響，在項目主體結構封頂後，於2015年因資金問題陷入全面停工，一停便是近三年。
但在“虹源盛世國際文化城”沉寂期間，虹橋核心商務區並未停下腳步，反而迎來了跨越式發展，一度成為眾多房企競相入駐的總部高地。
萬科在上海打造的首個持有型商業綜合體——虹橋萬科中心，正是這一時期的標誌性產物。公開信息顯示，項目一期於2015年8月竣工，二期於2016年4月竣工。而在2016年1月1日，上海萬科總部搬至虹橋萬科中心，主要承擔平臺管理職能。次月，融信地產則將總部落戶於此。
旭輝是首批將全國總部落戶虹橋的民營房企之一，其早在2013年便啓動打造虹橋總部企業園，並在2017年將總部遷於此。除萬科、旭輝之外，新力地產、祥生集團、龍湖、碧桂園、中駿集團、弘陽地產等也在同一階段密集入駐上海虹橋商務區。
值得注意的是，其中多家企業採用了“雙總部”模式，即在保留原註冊地總部的同時，將虹橋作為實際運營或戰略決策中心。而無論如何，這些企業的到來讓虹橋商務區走向了繁榮。
彼時的恒大，也投身於這場總部遷移的浪潮之中，參與的方式略有不同。
2018年4月，工商變更信息顯示，恒大地產集團上海盛建置業有限公司新增為虹源盛世股東，持股9.5%，原股東深圳盛世萬象保留90.5%。儘管交易對價未予披露，但項目隨即更名為“恒大虹橋國際”，標誌着恒大正式接手主導權。
據市場消息，作為首屆中國國際進口博覽會的核心展示窗口，虹橋商務區承載着重要的形象展示功能。為配合11月開幕的關鍵節點，項目全力搶工，在開幕前約一週完成了全部單體的外立面幕牆施工。2018年10月8日，A區8幢約14.25萬平方米取得商品房預售許可證。
隨着恒大集團全國激進擴張的後遺症逐漸顯現，2020年3月，項目再度全面停工。而受恒大流動性危機波及，工程款支付陷入停滯，導致室內精裝修及部分安裝工程至今未能完成。
2021年3月，格林東方、亞朵輕居、東呈瑾程三大酒店品牌曾在恒大虹橋國際舉行集中籤約儀式。這一動作原本標誌着虹橋商務區核心區體量最大的綜合體項目恒大虹橋國際正式啓航，但顯然這份藍圖最終未能兌現。
2022年底，項目正式進入破產清算程序。從最初30.67億元拿地到宣告破產，這塊地在十五年間三易其主，歷經多次更名與重啓嘗試，最終以在建工程的形態被擺上貨架。
夢醒時分
將這場破碎的“虹橋夢”放回整個市場，它面對的是承壓中的上海商辦大盤。
仲量聯行2026年二季度數據顯示，上海整體市場空置率環比下降0.7個百分點，但仍達23.5%，與此同時，中央商務區租金環比下降1.2%至6.3元每平方米每天。
高力國際同期口徑下，全市甲級寫字樓整體空置率環比下降0.7個百分點至22.0%，單季度寫字樓平均租金延續下行，環比下降1.3%至5.7元/平方米/天，同比下跌8.7%。
子市場表現方面，陸家嘴以約247.7萬平方米存量位居首位，南京西路、新天地及虹橋開發區&古北均擁有超過百萬平方米存量；大部分核心區空置率維持在20%以下，但超四成的次中心板塊空置率超過30%。
量的邊際修復尚未傳導至價格端，“以價換量”仍是市場主線。
不過，大宗項目交易並未停滯。第一太平戴維斯數據顯示，2026年二季度上海大宗交易共19筆、總額61.3億元，成交金額同比增24%。
上半年代表性交易如新浪微博旗下中國微博開發者創新基金於2026年1月完成對上海徐匯濱江“星雲1號大廈”（原遊族大廈）項目公司的股權收購，收購金額為40億元，佔股約90.48%；
拼多多以33.7億元整棟收購陸家嘴星展銀行大廈，成為上半年上海房地產大宗交易市場中金額最高的單筆成交案例。
不難看出，市場驅動力已發生顯著轉變，昔日扎堆入駐的房企又因各種原因紛紛退場，取而代之的是TMT、貿易製造、專業服務、金融等產業，貢獻了二季度租賃成交的近九成。
高力國際數據顯示，以人工智能為代表的信息技術行業以29%的佔比成為二季度最大的需求增量來源，且正逐步崛起為上海寫字樓市場的重要新興力量。
相比較而言，這些成交資產無一例外具備現狀成熟、產權清晰、可直接自用的特徵，而反觀恒大虹橋國際仍面臨債務及歷史欠稅清償等風險，這也使其在當前的資產處置市場中未能得到青睞。
據競買公告，標的物為虹源盛世公司名下位於上海市閔行區申長路979號的恒大虹橋國際項目全部土地使用權及在建工程，該公司名下登記有2宗土地使用權，合計面積約9.21萬平方米。
圖片來源：阿里資產交易平臺
使用年限自2012年2月22日至2052年2月21日，其中商業、娛樂用地為40年、辦公用地50年。虹源盛世公司在這兩宗土地上分A、B區開發建設恒大虹橋國際項目，A區共8幢，已取得預售證；B區共5幢未辦理預售證，另配套總面積7.72萬平方米的下沉式廣場。
值得注意的是，土地使用權及在建工程已抵押給盛京銀行上海普陀支行，經法院裁定確認的有財產擔保債權約102.72億元，遠高於評估價及當前起拍價。買受人全額付清拍賣款後，管理人將配合辦理抵押滌除及查封解除，但對辦理時間不作任何承諾。
這意味着，接盤方不僅要承受鉅額的資金沉澱，還必須直面極高的時間成本與不確定性風險，這無疑為項目啓封與盤活增添了難度。
站在2026年10月的節點，土地剩餘年限同樣在流逝，距離2052年2月的使用權到期日已不足26年，停滯的時間正侵蝕着項目的投資回報空間。