商業客 國內核心城市的優質土地，掰着手指頭就能數完。

珠江後航道的濱水岸線就那麼長，海棠灣國家海岸的核心地塊就那麼大……當太古地產和華潤置地這兩家頭部商業地產商同時把目光投向同一片區域，免不了在這個區域裏來回打照面。

“冤家路窄”說不上，但競爭關係卻是明擺着的。2026年國慶前後的這兩週，這種貼身感變格外具體。

9月29日，廣州聚龍灣太古里一期正式開幕；隔天，華潤的白鵝潭萬象城開門迎客，國慶七天攬下近170萬人次客流。鏡頭再往南推，10月14日，太古地產宣佈三亞項目定名“三亞中免太古里”；半個月前，華潤置地的海棠灣萬象城地塊剛經歷了一輪規劃修改。

兩個城市、四個項目，幾乎貼着身位往前推。廣州的聚龍灣太古里和白鵝潭萬象城相距不過幾公里，三亞的兩個項目也都落在海棠灣。地理上的重合，把兩家公司放進了同一個取景框。

有意思的是，面對同樣的區域和近似的客羣，太古和華潤交出的答案不太一樣。

從廣州到三亞

先說三亞，因為這裏的消息最新鮮。

10月14日，太古地產宣佈，旗下位於海南三亞的首個度假型零售項目，正式命名為“三亞中免太古里”。

該項目位於海棠灣國家海岸中心地帶，總佔地面積約21萬平方米，由太古地產與中國中免的全資子公司中免投資合作開發，總投資約70億元。

雙方是於2022年合資成立項目公司。中免擅長免稅生意，有稅商業和綜合體運營恰恰不算成熟，太古的加入正好補上這一短板。

按照雙方的說法，三亞中免太古里實質上是三亞國際免稅城的三期，未來將與免稅城一期、二期通過步行廊橋連接，做“免稅+有稅”的互補組合，定位一站式度假消費目的地，預計自今年年末起分階段向公眾開放。

就目前來看，這個項目對太古的份量，不止是多一個項目那麼簡單。

它是太古地產第一個度假型太古里，也是太古產品線頭一回走出香港、北京、上海、成都、廣州這類傳統城市商業中心，落進一個旅遊目的地。太古想做的，是把過往成熟的商業邏輯，搬到熱帶海濱的度假場景裏驗證一次。

圖片截取自：太古地產官網

太古地產高管們的表態裏，反覆出現的也是度假、高端零售、社區營造、在地文化這幾個詞。而高端零售、社區營造、在地文化都可以說是太古的強項。

目前，三亞中免太古里據悉已有不少重磅品牌落地。今年8月份業績會上，管理層曾提及項目“約70%的零售面積已承租。”

據企查查信息，租戶包括Louis Vuitton的獨棟門店，即路易威登（中國）商業銷售有限公司三亞龍海路店在2026年10月8日成立，該店地址位於三亞國際免稅城三期5號樓，擁有4層面積，總面積據悉達約3286平方米。目前，Louis Vuitton在三亞國際免稅城二期已有一個門店。

圖片截取自：企查查平臺

同時，據市場消息，Dior、Loro Piana、CELINE、ROLEX等品牌也將落地，其中Dior是總面積約2179平方米的2層獨棟門店。

而華潤在同一條海岸線上做的項目，看起來還在做調整。

華潤在三亞海棠灣的商業項目，最初被市場叫作“三亞超級萬象城”。項目所屬地塊由華潤置地在2022年-2023年分批競得，總建築面積超過80萬平方米，總投資據稱150億元。

項目在2025年4月辦過一場高規格開工儀式，時任華潤集團董事長王祥明出席。

但2026年9月28日，三亞市自然資源和規劃局發佈一份批前公示，擬對海棠灣兩宗合計408.05畝的地塊（“三亞超級萬象城”項目用地），即HT07-02-01地塊、HT07-02-01地塊做控規修改。

調整前，兩宗地塊都以零售商業佔主導。而公示文件顯示，兩宗地塊將合併為一宗地塊，零售商業佔比也將從47%壓縮到9.64%，取而代之的是旅館用地佔比升到60.82%，對應約33.1萬平方米旅館建築面積，預估2667間客房。

這則公示迅速引發爭議，“超級萬象城要改建超級酒店”的解讀迅速發酵。

而華潤置地最新回應媒體詢問時則表示傳聞不實，萬象城並沒有取消，而是項目正在推動優化調整，且指出項目一期已開工，核心高端購物中心就在一期，商業體量17萬平方米。

同時，上述相關公示文件現已被撤下。“三亞超級萬象城”最終是何種規劃，給外界留下了一條懸而未決的尾巴。

另一方面，廣州的劇本呈現了另一番張力。

位於廣州11號線大沖口上蓋的聚龍灣太古里一期，在2025年12月已開始試營業，2026年9月29日正式開幕，是太古地產在大灣區的第一個太古里

資料顯示，聚龍灣太古里一期建築面積約5萬平方米，只佔整體零售面積的30%，引入超過100個品牌，約四成是華南或廣州首店。

項目延續太古里一貫的開放式低密度街區形態，把珠江濱水、百年古榕和被改造的協同和機器廠一起揉進商業動線，試營業至今的表現並沒有特別大紅大紫，但基本符合太古的經營節奏。

按太古最新表述，項目二期計劃於2027年10月起逐步開業，屆時將新增超過300家品牌商戶，且確定引入重奢業態。

白鵝潭萬象城比聚龍灣太古里晚一天開業，聲勢卻大得多。這是華潤置地全國第100座重資產商業項目，也是廣州等了多年的第一座萬象城。

項目商業體量近20萬平方米，目前的招商成色大約落在傳統劃分上的“M2”。服飾、美妝打底，運動戶外、輕奢撐場，生活方式、潮玩、餐飲引流，離傳統M1的重奢配置隔着一段距離。

但項目的首店模式頗為成功，近500家品牌裏超六成是首店、旗艦店或定製店。因此也吸引了很多客流。

據統計，國慶七天，白鵝潭萬象城累計客流接近170萬人次，單日最高28.7萬人次，連芳村地鐵站都創下客流紀錄。放在廣州商業史上，這個開場成績單相當能打。

四個項目擺在一起，一個規律是：太古地產在重奢和高端零售上不鬆手，高端品牌始終是敘事核心。華潤則靈活得多，白鵝潭萬象城從最初的網傳“重奢”，如今做全客層大Mall，海棠灣項目也在做一定的優化。

這種差異，很難用“誰對誰錯”來評判，它更多反映了兩家公司對同一道市場算術題的不同解法。

競爭在持續

至於哪種解法更貼合當下，得看整個行業的大氣候。

過去兩年，奢侈品牌在中國的門店網絡經歷了一輪系統性收縮，上海是這輪“瘦身”的重災區。

控制着Gucci、Saint Laurent、Bottega Veneta、Balenciaga等品牌的開雲集團，正在推動重組計劃，僅2026年就要在全球關閉至少100家門店，其中四成位於亞洲，到2030年累計關店數量預計將達到約 250 家。

其中，Gucci兩年內在上海關掉了三家門店。包括其於2026年3月24日關掉了位於上海環貿iapm的雙層旗艦店

Louis Vuitton則於2025年8月關掉了上海前灘太古里的巧克力專門店，隨後連續關停位於貴陽荔星中心、成都天府機場、北京首都機場和昆明金格百貨時光店等地的門店。

小眾品牌更乾脆，比利時奢侈皮具品牌DELVAUX在今年上半年，連續關掉上海前灘太古里和港匯恆隆廣場兩家門店。

但其實絕大多數奢侈品牌都沒有離開中國市場，只是在重新站隊，甚至在同一座城市裏都在重新站隊。

隨着行業變化，奢侈品牌不再為門店數量買單，每一家店都得證明產出。品牌把資源集中到少數旗艦店和頂流商圈，開大店、關小店，做深不做廣。

落到商場頭上，重奢的“坑位”肉眼可見地變少了，能拿到奢侈品牌的項目，只剩金字塔尖的那幾個。

太古和華潤都在金字塔尖。

但要說誰更有號召力，相信不少人的答案會是太古。北京三里屯太古里一年內迎來多家奢侈品新店，包括全國首家Dior之家、Tiffany旗艦店和Louis Vuitton之家、Hermès全球旗艦店等豪華陣容；把Louis Vuitton“路易號”船型體驗空間搬了進來的上海興業太古匯，在2026年上半年實現零售銷售額同比大漲82.2%。

整體而言，太古的強勢市場是較為集中的，項目總數少、打磨時間長、增長潛力強，對高端業態有自己的堅持和敘事。上述北京三里屯太古里、上海興業太古匯都是太古地產“提檔”能力的證明。

目前，太古地產在2027年-2028年有一輪項目的集中爆發期，西安太古里、三亞中免太古里等項目都要完成開業。

華潤也有自己的強勢區域，2025年其旗下銷售額超過百億的幾座重奢萬象城，是位於太古並未涉足的瀋陽、深圳和杭州。

華潤的底氣在於，重奢只是它手裏的一張牌，它是靠規模和靈活性鋪全國網絡。

兩家公司過去的優勢區域幾乎不重疊，近年來在廣州和三亞的相遇，算得上雙方版圖的一次難以避免的交集。

華潤的動作，當然很容易被外界解讀為“避戰”。但在不同城市能級與品牌資源競爭格局之下，華潤可能更習慣對項目做動態平衡。例如在西安，西安萬象城開業近兩年，目前似乎更願意在輕奢、高化、戶外等品類上發力。   

數據方面，2026年上半年，華潤置地旗下98座在營購物中心，重奢項目零售額同比增長13.1%，非重奢項目零售額增長18.4%。非重奢項目增速繼續超過了重奢項目。

賬算到最後，太古和華潤還是會回到各自的優勢地帶。競爭當然存在（太古和華潤的對手，也不止彼此），但放在更長的時間軸上，這更像是兩種商業模式在同一個行業裏的平行驗證。