2026年上半年的代建賽道，正經歷一場微妙的轉折。

機構數據顯示，全行業代建新增規模約11456萬平方米，同比增速下降1%，為近五年來首次出現負增長。大量代建項目仍停留在“工程託管”層面，產品同質化加劇，代建方和委託方陷入雙輸。

行業需要一個新的樣本，回答代建方真正的核心競爭力究竟是什麼？

徐州樣本：國企平臺+品牌代建，登頂徐州近年開盤熱度與成交套數榜首

答案出現在徐州鼓樓區。

君蘭甲第項目由鼓樓區國企新彭城建聯合打造，依託國企資源穩健優勢，美的置業輸出設計、產品、工程、成本、營銷多專業立體矩陣能力，在委託方統籌下協同把控產品方向，深度參與全週期經營，雙方合力實現項目風險可控、產品提質、經營業績落地，推動國有資產保值增值。

該項目以“宋風四代住宅”的差異化定位入市，10月6日正式首開，首開當日熱銷206套、成交金額2.88億元，登頂徐州近年開盤熱度與成交套數榜首。

在徐州，君蘭甲第創造了三個具有標杆意義的“首個”：徐州首個全自訪實現高業績的項目，依靠自拓自銷體系完成100%自訪客戶成交；徐州首個純宋風四代作品，以2.3萬方實景展示區呈現最強展示面；首個客流規模最大、客戶參與度最高的實景示範區，其中實用主義會所開放即運營。

立體矩陣全鏈條作戰，重新定義代建經營價值

這份熱銷並非營銷單點爆發，而是全鏈條體系協同的必然結果。區別於傳統代建“接圖施工”，美的置業在君蘭甲第項目中，調集設計、產品、工程、成本、營銷多專業立體矩陣，深度掌握產品定義權，全週期承擔經營責任，秉持“把別人的項目當成自己的項目”的操盤理念，從設計方案策劃到施工組織，再到營銷策劃與現場管理，全方位解剖代建項目的經營邏輯。

其一，前置定位：錨定宋風體系，復刻十大宋畫造園。

項目最關鍵的決策發生在產品賽道選擇上。美的置業深耕徐州16載，累計開發28個項目，服務超過11萬業主。團隊深度吃透徐州人居偏好，充分理解不同板塊的價值邏輯，熟悉本地客羣的審美取向、居住痛點，對本地市場週期有着深刻認知。

基於對徐州客戶文化審美偏好的深度理解，美的置業主動做出產品取捨，避開競爭白熱化的標準化四代宅，錨定宋風，匠心研磨五大首創宋風IP，成功打造具備差異化壁壘的產品。

其二，客戶共創：拒絕無效高配，堅持實用主義產品打磨。

客戶共創的深度同樣超越了常規代建項目的操作邊界。君蘭甲第的會所從規劃之初就錨定“高頻可用”原則，開放即運營，下沉式會所內配置24小時無人便利店、理髮快剪、寵物洗護寄養、健身房、圖書室、KTV、社區食堂等功能空間，讓會所真正融入業主的日常生活。

其三，大匠營心：徐州面積最大的純宋風實景展示區。

美的置業主動優化項目紅線外城市出行界面，打造超2.3萬方，徐州面積最大的純宋風實景展示區，從宋式門樓工法到十大宋畫園林實景落地，處處可見以作品標準打造項目的匠心。

設計團隊參考《營造法式》與宋代古畫，以“獨樂園”為藍本，打磨“三進七庭”園林格局，數十輪推演空間、視線、動線。光是“三進七庭”的空間骨架，就論證了數十輪。

為還原宋畫山水意境，團隊跨越6省11城甄選600噸原石與名貴苗木：宋錦石材鋪裝歷經10次打樣，嚴控拼縫紋理；山水琴亭復刻滄浪亭，香山幫匠人駐場，採用菠蘿格榫卯古法工藝，無一顆鐵釘；銅麒麟、青玉蓮花基座、太湖石、泰山油松、安徽烏桕，每一項材料都經過多輪比對篩選，毫米級把控細節。

這份較真最終落地成社區全境無混搭、無拼接，整體統一復刻純正宋式規制，讓每一處風景都經得起時間檢驗。

其四，組織攻堅：跨條線協同，啃下創新產品硬骨頭。

組織層面的攻堅能力，則是上述所有產品決策得以落地的保障。宋風四代住宅體系在此前美的置業的產品序列中並無成熟模板，園林、門樓、工藝工法的落地需要設計、工程、成本、營銷四個條線的深度協同，調動完整的組織能力將圖紙變成實景。

除此之外，在營銷推廣環節，美的置業也是緊扣產品主線，採用前置價值宣講+節點文化事件的階梯式打法，借徐州首例宋園復刻公開課、大宋夢華鰲魚遊園會暨實景示範區開放等系列緊扣產品主題的話題活動同步傳遞工程匠心，篩選精準客戶，持續夯實客戶對產品的信心。

其五，操盤破局：100%自訪客戶，正是產品力和營銷力的展現。

在行業市場渠道分銷高度滲透的背景下，項目團隊放棄了渠道依賴路徑，分層深耕地緣、企事業單位、存量老業主客羣；激活鄰曲集會所，利用社羣空間組織社羣活動；聯動美的存量社區邀約老業主到訪，配套老帶新激勵；激活會所高頻社羣運營，商業客流反哺銷售，用戶型改造實景強化產品說服力。開盤成交客戶100%自訪，驗證的是產品實景、價值傳遞和客戶經營能力的綜合戰鬥力。

做一成一：從東望府到君蘭甲第，全鏈條代建能力的持續驗證

君蘭甲第並非孤例。在它之前，美的置業在無錫代建業務的首個標杆項目——無錫東望府，已經用一組硬核數據驗證了這套方法論的可複製性。

2025年6月，無錫東望府首開，以4.72億元銷售額、超90%去化率的成績，加冕無錫頂豪流速新王，量價均超委託方預期。更值得關注的是，該項目與同等地段二手房相比實現了1.5倍的溢價，做到了實打實的資產增值。

對於委託方而言，代建方最大的價值不在於品牌名氣的加持，而在於能否將成功的產品邏輯和操盤經驗，在不同的城市、不同的市場環境中穩定複製。東望府與君蘭甲第的接連成功，證明美的置業代建已經形成了可遷移、可複用的方法論體系——輸出的不是工程管理或品牌銘牌，而是一整套包含前期定位、產品研發、場景營造、營銷操盤、交付保障的全鏈條能力。

代建行業粗放託管時代已經落幕，單純依靠工程管理能力或品牌輸出的代建模式，正在失去市場空間。當現房銷售成為底線、當委託方對資產增值的訴求日益迫切，代建行業的核心競爭力正在被重新定義，懂產品、懂建造、懂經營的綜合能力，才是穿越週期的關鍵。