觀點網 七年前，吉寶資本旗下首峯亞洲宏觀趨勢基金三期（AAMTFIII）聯手吉寶置業中國及其他聯合投資者，從大連一方集團手中完成收購位於上海北外灘的一方大廈，交易總價約46億元人民幣。

彼時，上海北外灘正處於世界級會客廳規劃的高光時刻，與陸家嘴、外灘共同構成黃金三角的敘事，讓各路資本充滿想像。

如今，這棟項目更名為雙獅匯甲級辦公樓，市場傳聞將以約30億元的價格尋求出售，較2019年購入價折讓約35%。

截至發稿，這一消息尚未獲得交易方正式確認。但無論最終是否成交，這筆潛在交易本身就值得拆解。

吉寶做減法

要理解這筆交易，首先要理解吉寶正在做什麼。

自2023年啓動向“全球另類實體資產管理及運營商”轉型以來，資產處置一直是吉寶核心戰略動作。

2025財年，吉寶宣佈的資產變現規模29億新元；自2020年10月啓動資產貨幣化計劃以來，截至2025年底累計變現約145億新元。

與此同時，吉寶的基金管理規模在2025年底已增長至950億新元，較2022年初的420億新元翻倍有餘。

2025財年，“新吉寶”盈利同比激增39%至11億新元，經常性收入同比增長21%至9.41億新元，股本收益率從14.9%攀升至18.7%。

這組數據揭示了吉寶當前的業務重心轉移，即從持有重資產轉向管理他人資產，從輕資產運營中獲取管理費收入，而非依賴自有物業的租金和增值。

在這一邏輯下，出售中國非核心商辦資產並不是單純的割肉行為，而是重新調配資金，投入更高回報率的基金管理業務。

事實上，這並非吉寶在中國的第一次進行資產出清。

2017年，吉寶置業中國聯合吉寶資本旗下首峯亞洲宏觀趨勢基金三期（AAMTFIII）和安聯不動產以35.73億元從SOHO中國手中收購上海虹口SOHO，後更名吉匯大廈。

吉匯大廈前身為潘石屹夫婦開發的虹口SOHO。

2017年6月26日，SOHO中國宣佈以35.73億元人民幣整售虹口SOHO，摺合單價為每平米5.1萬元人民幣，交易通過股權轉讓完成。買家為吉寶置業中國、首峯資金管理與另一名聯合投資者。

彼時，35.73億元的價格高出成本53%。

資料顯示，吉匯大廈竣工於2015年第四季度，總建築面積約9萬平方米，可租面積約7萬平方米，由知名建築師隈研吾設計，是集辦公、商業於一體的綜合體。

2023年，吉寶官方披露的資產處置清單中已出現“出售上海吉匯大廈”的表述。

此外，吉寶還計劃出售上海楊浦的新灣財智中心、張江微電子港3號樓以及嘉定的吉寶綠地繽紛城。

據悉，新灣財智中心為AAMTFIII和安聯不動產及另一聯合投資者合作，於2018年以約4800萬美元的股權對價收購；張江微電子港3號樓為吉寶置業中國於2019年以4.93億元的股權轉讓價款收購；吉嘉商業廣場為吉寶置業中國於2016年以5億元人民幣收購的零售物業項目。

資產退出局

需要重點關注的是，AAMTFIII在中國的退出節奏遠不如AAMTFII順利。

AAMTFII曾於2013年收購上海金橋國際商業廣場、2014年收購盛邦國際，分別於2016年和2018年退出，內部回報率均在20%左右。

而AAMTFIII的核心資產集中在2018-2019年前後購入，持有期正好撞上2023年以來寫字樓市場租金下行、空置率上升和外資買家減少的階段。

目前，除了吉匯大廈接近完成退出外，新灣財智中心、張江微電子港3號樓、北京融新科技中心等資產更多停留在計劃層面，沒有公開材料顯示已完成交易。

因此，雙獅匯若最終成交，可能才會成為AAMTFIII在中國的第一筆公開商辦退出案例。

更值得注意的是，這筆交易中35%的折價。

在2020年發佈的《北外灘地區控制性詳細規劃》中，北外灘定位為世界級會客廳，該片區規劃已寫入上海2035戰略規劃。在建的浦西第一高樓北外灘中心已突破200米，上海華貿中心249米總部辦公樓同步建設。

然而，高能級規劃的兌現時間並不確定。目前來看，虹口的開發推進節奏與徐匯、浦東等區域還是存在差距。

這種差距也反映在商辦市場的運營數據上。

2026年三季度，上海全市甲級寫字樓空置率約21.9%，平均租金約5.5元/平方米/天，市場仍在以價換量階段。

在這其中，北外灘板塊空置率約24.5%，租金約5.28元/平方米/天；二季度口徑則顯示空置率在32%-35%區間，租金約5.0-5.5元/平方米/天。

這意味着北外灘空置率高於南京西路、陸家嘴等熱門板塊，租金也處於相對低位。

對於雙獅匯這樣一棟寫字樓+商業裙樓的綜合體而言，在北外灘空置率、租金承壓環境下，46億元購入價本就面臨估值壓力，30億元潛在成交價在當前市場環境下並非不可解釋。

如果雙獅匯最終以約30億元成交，誰更有可能成為買家？

大概率要先排除外資，據高力國際最新研報數據，於2026年第三季度，上海大宗交易市場中內資買家成交佔比回升至100%，其中非機構買家佔據絕對主導，貢獻約92%的成交額。

此外，於2026年上半年，內資成交金額佔比達93%，自用型買家成交佔比從2025年的26%躍升至50%。

有市場聲音表示，對於雙獅匯而言，未來的買家極有可能是某類產業自用方，例如科創、互聯網、貿易等企業在北外灘設立區域總部。

若此時買方本身有上海擴張計劃，以30億元抄底約10萬平方米綜合體，長期攤銷成本可能低於持續租樓。

另外，於近年來，各地國資也在頻繁出手收購上海核心地段寫字樓，例如2024年新疆國資收購華旭國際大廈、河南國資接手星光耀大廈，均是典型案例。