觀點網訊：10月23日，中金菜鳥倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（場內簡稱“中金菜鳥REIT”，基金主代碼180307）公告，兩隻不動產項目公司已與興業銀行股份有限公司上海分行簽署《固定資產借款合同》，獲批借款額度合計人民幣25,515.00萬元。
借款人為嘉興傳雲物聯網技術有限公司、嘉興傳祥物聯網技術有限公司，獲批額度分別為18,105.00萬元和7,410.00萬元，借款類型為固定資產貸款，用於置換存量銀行貸款、歸還關聯方借款。其中存量銀行貸款指嘉興傳雲與中國建設銀行股份有限公司杭州西湖支行簽署的《項目融資貸款合同》。
本次借款採用浮動利率，按全國銀行間同業拆借中心公佈的5年期以上LPR減65個基本點（BPs）確定，以季度為浮動週期，按此計算的放款後首季度利率為2.85%/年。
借款期限為15年期，按季付息，第1-5年每年還本比例為0.1%（25.515萬元）、第6-14年每年還本比例為1%（255.15萬元），第15年還本比例為90.5%（23,091.075萬元）。
擔保方面，項目公司將作為抵押人，以目標不動產資產已辦理產權證書的房產及土地使用權作為抵押物提供財產抵押擔保，並在貸款放款後4個月內辦妥抵押登記。公告稱本基金對外借款不依賴外部增信。
本次對外借款規模合計25,515.00萬元，對應基準日資產評估值的比例為15%；項目公司取得借款後，基金總資產不超過基金淨資產的140%。
基於招募說明書披露的可供分配金額預測數，考慮本次對外借款後，基金2026年和2027年預計分派率（年化）為4.73%、5.15%，較無對外借款情形下的4.49%、4.84%分別提升0.24、0.31個百分點。有對外借款情形下基金髮行規模149,000.00萬元，無對外借款情形下為174,515.00萬元。
可供分配金額方面，2026年4-12月預計為5,310.32萬元，無對外借款情形為5,909.92萬元；2027年有對外借款情形預計7,671.06萬元，無對外借款情形為8,451.34萬元。