觀點網 十月的廣州老黃埔，珠江村回遷村民剛從選房的興奮裏回過神，又要開始操心另一件事了——搖號分車位。

4月底搖完房，943套現房、8種戶型，有人抽到了臨江好樓層，有人選了靠近小區門口的單位，但房子拿到手，車子往哪兒停，成了擺在近千戶村民面前最現實的問題。

10月23日，一則《關於珠江村舊村改造項目7號、8號地塊回遷安置房地下固定停車位分配方案的公告》貼出來後，村民的心又安了幾分。

儘管從表面上看，車位分配是舊改收尾階段的一件民生小事，誰抽到負二層靠電梯口的位置，誰只能停到地下負四層最裏頭，全憑手氣；但往深處看，幾百個地下車位背後，是一整盤舊改項目的資產賬、財務賬和治理賬。

一邊是村民盼着車位多分幾個、位置再好點；另一邊是合作企業中交四航局頂着融資區銷售與市場的壓力，在復建成本和村民福利之間“走鋼絲”。

天平往哪邊傾斜，算的其實都是舊改項目那筆越來越緊的賬。

隱形資產負債表

車位是城市發展中最緊張的資源之一。

先算一筆賬，根據廣州市規劃和自然資源局批後公佈的數據，珠江村舊改復建7號地塊地下機動車泊位448個，復建8號地塊地下泊位300個、地面8個。

再加上7號、8號地塊中間那條市政路的地下空間——建築面積4100平方米、地下四層，劃出來又是一片停車區域。粗算下來，光這兩個復建地塊的地下車位，就有約七八百個。

這些車位值多少錢？中原地產掛牌數據顯示，同屬黃埔的萬科東薈城車位報價約7萬元一個；法拍平臺上，豐樂中路一帶的車位評估價18萬元、起拍價16萬元；就連距離魚珠不算遠的文衝板塊，一個地下標準車位也要15萬元往上走。

按保守的15萬一個來算，近千個車位就是1.5個億的盤子。

但這筆資產也不屬於村民，《分配方案》第二條“車位來源與權屬”最後一句寫得明明白白：“本方案分配的是車位使用權，不是產權。”

車位產權歸珠江村舊村改造項目改造主體也就是中交四航局這邊，分配之後，由權屬主體或委託的物業公司統一管理。

換句話說，村民搖到的這個“固定車位”，本質上是一個長期使用權，不是房產證上能寫進去的資產，不能像商品房車位那樣單獨賣、單獨過戶。

而且這次能搖的車位，只有地下負二層、負三層、負四層的標準車位；地下負一層整層不參與分配，留給裙樓底商當配套。加上7號、8號地塊五棟樓的地下室是連在一起的，這次乾脆合併成一個分配單元，不按樓棟分了，全村一起搖號。

另一邊，更緊張的是合作企業的賬本。

據瞭解，珠江村舊改總投資超過90億元，2023年8月中交四航局通過“股權收購+舊村合作改造”的模式進場，後面還有拿到了工行牽頭的60億元銀團貸款。

舊改這門生意，說穿了就是“用融資區賣房的錢，補貼復建區建村民的房子”。融資區賣得動，大家都皆大歡喜；賣不動，復建區每多送一個車位、每多配一個配套，都是從企業自己口袋裏往外掏。

但翻了一下融資區住宅“中交四航·珠江春”去化情況，銷售速度似乎有待提升。

該項目2025年初開盤時均價5.8萬元/平方米，開盤當天媒體宣傳“勁銷10億”，但截至2026年10月23日，陽光家緣網籤數據顯示去化率為五成。

圖片來源：陽光家緣網

售價方面，該項目均價從開盤的5.8萬元跌到2025年1月的5.2萬元，再到2026年5月的4.2萬元，今年9月已經是4.1萬元；一年半時間，跌幅接近30%。

但比起融資區的去化，工地更能說明問題。

10月13日，黃埔區住建局發佈通報，點名珠江村舊改復建5#地塊。通報顯示，施工單位沒按時足額給農民工發工資，建設單位和施工單位都沒落實好工地維穩工作，拖欠工資導致工人信訪投訴事件頻發。

建設單位那一欄，是下沙股份經濟聯合社和廣州珠景房地產有限公司——後者就是中交四航局在珠江村項目上的主體公司；施工單位更直接，就是中交第四航務工程局本身。

廣州舊改“下半場”

視線拉開，整個廣州的舊改項目，都在經歷從“大幹快上”到“精打細算”的轉向。

先說廣州體量最大舊改項目之一的番禺沙溪村，項目整體改造範圍約169公頃、總投資近400億，但硬生生“沉睡”了八年，原合作方升龍加方圓因資金鍊出了問題，項目長期停擺，村民同意率卡在65%上不去。

轉折點出現在今年4月——73歲的黃文仔帶着星河灣來了。

近日，為了表達誠意，星河灣寫下了一封《合作共建承諾書》：六年內建成全部復建住宅，復建房交付之前，融資地塊賣房子的錢只能用來蓋房子、還利息、交稅，一分錢也不隨便抽走。

甚至，黃文仔還把自己旗下兩棟樓抵押出去，作價96億押上了牌桌，換取廣州農商行50億元授信。

如今，連星河灣這種老牌房企都要“抵押身家+承諾不爛尾”才能進場，說明舊改早就告別了以前那種“畫個大餅就能圈錢”的時代。

同時，村民見多了爛尾項目的案例，他們的要求也越來越具體：先把復建房蓋起來才信，把資金監管寫進承諾書再簽字，否則一切免談。

更關鍵的是不能有違約先例，沙溪村村民最大的顧慮就在於星河灣負責的蘿峯村——有當地村民表示蘿峯村的臨遷費不到位，又能否信任沙溪村這份“合作共建承諾”？

再看白雲蕭崗村，這個項目走的是另一條路——政府主導、國企實施。

改造主體是白雲城發集團，項目公司是廣州雲成投資發展有限公司。首期安置房去年10月動工，29萬平米、1940套；就在三天前（10月20日），二期回遷房又開工了，11棟樓、2510套。

但蕭崗最有意思的不是安置房建得多快，而是村集體自己的“小算盤”打得精。

白雲新城核心區的留用地，蕭崗經濟聯合社沒打包給合作企業，而是自己掏了1.2億元，建了一個叫“得潤”的商務綜合體，建好之後再請專業團隊來運營。

旁邊還有一塊留用地，跟金鉑商業合作搞購物中心，預計今年12月底開業。

在當下的房地產市場環境，誰也說不清哪種模式村民更能獲利，但至少說明一點，舊改的玩法早就不只有“企業全包”這一種，村集體越來越知道自己手裏的地值多少錢。

如今回過頭來看，舊改的上半場，大家比的是誰拆得快、誰建得多、誰融資規模大；下半場，則是誰把復建區的賬算得細、誰把村民的資產安排得明白、誰在融資區賣不動的時候還兜得住底。