觀點網訊：10月30日，西安市住房和城鄉建設局、西安市自然資源和規劃局、西安市地方金融管理局聯合發佈關於貫徹落實《關於完善商品住房銷售制度的通知》的實施意見，從預售管理、現房銷售、土地供應、竣工驗收、融資支持等方面完善商品住房銷售制度。
該意見依據住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局建房規〔2026〕3號文件制定，自印發之日起執行。
一、完善商品住房預售管理
（一）新取得土地項目。2026年8月28日後新發布國有建設用地使用權出讓公告的商品住房項目，申請預售的，單體建築應當完成主體結構封頂，經項目屬地住建部門核查通過後，方可辦理預售許可。項目預售資金實行封閉管理，項目竣工驗收合格、水電氣熱等配套設施具備交付條件後，方可解除預售資金監管。具體預售資金監管辦法另行印發。
（二）在途項目。2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建設工程規劃許可證但未辦理預售許可的商品住房項目，申請預售許可的，預售條件按原有政策規定執行；已取得國有建設用地使用權（或正在土地出讓）但未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，原則上按新取得土地項目執行預售政策，經項目所在區縣政府、開發區管委會研判能確保項目按期建成交付的，在加強預售資金監管的條件下，報市住建部門備案後，在2027年底前可按原預售條件申請預售。
（三）2026年8月28日（含）前，已取得國有建設用地使用權的房地產歷史遺留問題項目，各區縣政府、開發區管委會建立清單臺賬，經評估風險，在加強資金監管，確保房屋按期交付的條件下，可按在途項目有關規定執行。
（四）2026年8月28日後按照原預售條件申請預售許可的商品住房項目，監管資金額度覆蓋項目剩餘工程建設所需費用後，可按建設進度申請支取相應建設資金；監管資金額度超出項目剩餘工程建設所需費用的部分，可申請支取，但必須優先支付項目所需費用。資金支取由項目屬地住建部門審核。
二、有序推進現房銷售
（五）2026年8月28日後新出讓土地的商品住房項目和已出讓土地尚未取得建設工程規劃許可證的項目，優先採用現房銷售方式。
（六）房地產開發企業應按照有關要求，完成房屋竣工驗收等事項，將現房銷售方案和具備交付條件的證明文件報項目屬地住建部門備案後，按現房銷售方案組織銷售。所銷售房屋及建設用地使用權應無抵押、查封等權利限制情形。銷售已設立抵押的房屋，經抵押權人書面同意的，辦理現房銷售備案時應提交抵押權人同意銷售的證明。企業與購房人簽訂合同，應在抵押注銷後即時完成合同網籤備案。
（七）實行現房銷售的，房地產開發企業可在取得建築工程施工許可證後，與購房人簽訂購房定金合同，定金收取一般不超過總房價款的5%，定金全部存入西安市房產交易管理中心在項目主辦銀行開立的監管賬戶，監管期間不得支取使用。項目達到交付條件後，企業可申請解除定金監管。因房地產開發企業原因未能在約定期限內達到交付條件的，購房人有權按照合同約定提出解除定金合同並辦理定金退還。
三、優化土地供應管理
（八）統籌規劃、合理佈局商品住宅用地，優化土地出讓方案，支持帶規劃方案出讓。完善“一地一策”會商機制，做實勘測定界、權籍調查、地形測繪等“多測合一”，以及文物勘探、土壤污染調查和“七通一平”等前期工作，夯實土地出讓基礎條件，加大用地周邊市政配套建設力度，實現“拿地即開工”。
（九）2026年8月28日後新出讓的商品住宅用地，自出讓合同簽訂之日起，6個月內累計繳納土地出讓價款不得低於總價款的50%，餘款在一年內繳清。企業申請延期的，經批准最長不超過兩年。企業按期繳納的，不計利息。
（十）房地產開發企業簽訂土地出讓合同，繳納不少於50%出讓金的，可以辦理土地預登記證明，先行辦理宗地的建設工程規劃許可、建築工程施工許可、不動產測繪等手續，銷售已繳清土地出讓價款對應部分房屋。
四、優化項目竣工驗收備案和交付
（十一）房地產開發企業在申報規劃方案時，可結合建設規模、交付安排擬定分批分期開發計劃，在資源規劃部門、住建部門的指導下合理劃定最小單元，項目可按劃定的最小單元依次組織竣工驗收備案。
（十二）支持具備條件的項目以樓棟正負零為界，劃分地下、地上兩個階段實施竣工驗收備案。全裝修商品住房項目可按毛坯、室內裝修兩個建設階段辦理竣工驗收備案手續。
（十三）分期開發應當滿足水、電、氣、熱、通訊、道路等市政公用服務設施接入條件，具備居住條件後方可交付。
五、推行主辦銀行制度
（十四）2026年8月28日後簽訂開發貸款合同的商品住房項目，實行主辦銀行制，一個房地產項目確定一家主辦銀行，由房地產項目開發公司和主辦銀行雙向選擇。該主辦銀行可單獨向項目發放開發貸款，也可牽頭組建銀團，為項目提供開發貸款及配套融資服務。
（十五）房地產開發企業在主辦銀行開立資金賬戶，項目存續期間，除按規定要求監管的預售資金、定金外，開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等與項目相關的全部資金均應納入在主辦銀行開立的項目資金賬戶管理。
（十六）房地產開發企業確定主辦銀行後，應及時向市、區縣、開發區住建部門備案。西安市房產交易管理中心在主辦銀行開立資金監管賬戶，用於存放監管項目預售資金和現房定金。主辦銀行一經確定，在房地產開發貸款結清前原則上不得變更，相應監管賬戶不得擅自撤銷或變更。
六、加大融資支持力度
（十七）2026年8月28日後取得預售許可證的項目，在竣工驗收備案後，金融機構發放個人住房按揭貸款。2026年8月28日（含）前已取得建設工程規劃許可證且部分辦理預售許可的項目，支持金融機構按原政策發放個人住房按揭貸款。
（十八）主辦銀行應按照市場化原則滿足項目合理融資需求，實現開發貸款發放與項目建設週期相匹配，根據項目建設進度合理確定投放節點和投放額度，分批發放開發貸款。貸款資金應通過在主辦銀行開立的資金賬戶受託支付至項目公司交易對象的賬戶，全部用於項目建設。同時，支持房地產開發企業通過股權、債券等多種方式開展融資。
（十九）2026年8月28日後實施土地分期繳納的房地產項目，在辦理建設工程規劃許可時，按套設定不動產單元代碼，探索辦理土地權益相應不動產開發貸款的抵押登記。房地產項目開發公司以土地使用權抵押申請開發貸款的，應以分戶土地使用權集合設定抵押，相關辦法另行制定。
（二十）鼓勵商業銀行、房地產開發企業在嚴格落實資金封閉管理、保障項目按期交付的前提下，結合項目實際開展預售監管資金保函置換，保函置換資金須用於工程建設。
七、完善開發建設管理
（二十一）商品住房開發建設實行項目開發公司制，項目開發公司依法獨立行使法人權利，建立健全商品住房項目工程質量保證體系，落實項目開發公司工程質量首要責任和勘察、設計、施工、監理單位主體責任。
（二十二）持續優化工程建設審批流程，推進住建、資源規劃、城管、水務、發改等部門提前介入、並聯辦理，精簡審批事項、整合審批環節、壓縮審批時限，優化商品住房銷售中涉及的買賣合同網籤、不動產登記、抵押貸款辦理等環節，推動“交房即交證”。
（二十三）落實“好標準、好設計、好材料、好建造、好運維”要求，推廣應用綠色低碳、智能建造技術，全面提升住宅設計建造品質，深入推行透明工地、分戶驗收、先驗房後收房制度，建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
（二十四）持續加大對房地產市場的監管力度，健全常態化監管機制，聚焦商品住房銷售、資金監管、合同履約、交付保障等重點領域，嚴厲打擊虛假宣傳、違規銷售、挪用資金等各類違法違規行為，切實維護購房人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。
本實施意見自印發之日起執行。此前所發文件相關內容與本實施意見不一致的，按本實施意見規定執行。