觀點網 10月30日，中金菜鳥REIT在深圳證券交易所上市，首發基金份額共計5億份，每份發售價格為2.98元/份，募集資金合計14.9億元。該基金當日上市後價格隨之上漲，收盤價格為3.257元/份，當日漲9.3%。
這是菜鳥體系內首單公募REIT，此前認購倍數35.22倍，有效認購倍數29.84倍，都證明了這隻基金在打新端的擁擠程度。
不過，與此同時，受市場下行影響，實行整租模式的中金菜鳥REIT亦面臨着租金價格上的下行壓力。
整租利與弊
據瞭解，中金菜鳥REIT底層資產為中國智能骨幹網嘉興園區，總建築面積41.21萬平方米，近三年及一期出租率、租金收繳率均維持在100%的水平。
從經營模式上看，自起始運營以來，嘉興園區在過去7年的時間裏，一直採用的是關聯方整租的業務模式，由整租方杭州菜鳥統一承租，重要現金流提供方為杭州菜鳥。
杭州菜鳥與原始權益人杭州傳欣均受阿里巴巴控制，以供應鏈服務的形式向天貓超市等終端客戶收費。自園區運營以來，最大的終端用戶為天貓超市，年平均使用面積約30%。其他終端用戶包括世界500強的國際知名品牌、美妝品牌以及國內領先的服飾品牌等。
對於資產來看，整租的優、缺點都很突出。優點是穩定性強，運營摩擦極低，100%出租率、100%收繳率都建立在整租的基礎上。
缺點同樣明顯，集中度的風險成為市場關注重點。近幾年，市場調整下物流倉儲供給過剩、需求偏弱，隨着首輪租約陸續到期，續租租金普遍出現下調。從未來營業收入預測來看，現行租約到期後，租金價格將面臨較大調整幅度，將對未來現金流產生較大影響。
目前支撐園區100%出租率的，便是一份剛剛把起始租金從1.09元/㎡/天降到0.87元/㎡/天的整租長約。
交易所問詢函中也提及了這一點，“整租合同將於2030年底到期，定價依據主要包括同期周邊可比物流倉儲項目有效租金水平等，起始租金按面積加權平均為0.87元/平方米/日，低於前序整租租約的租金水平。”
對此，中金菜鳥REIT曾在問詢函回覆中指出，項目於2025年9月1日換約。前序租約2018年7月起租，起始租金按面積加權平均0.92元/平方米/天，年增長3%，到2024年末有效租金1.09元/㎡/天。
現行租約的起始租金按面積加權平均為0.87元/平方米/日，較2024年末下降約20%，但年增長率從3%提高到3.5%，現行整租合同2030年底到期。
這也是嘉興園區運營以來首次租金下調。新租約租金參考了仲量聯行的市場調研：截至2025年第四季度末，嘉興市南湖區市場租金為0.80-1.00元/平方米/天。
多個項目可入池
從區域市場來看，資產所在嘉興倉儲市場，需求穩定增長，但受供給端的持續放量，自2023年以來市場租金持續下行，底部週期仍將持續一段時間。
截至評估基準日2026年3月31日，在執行租金已從0.87元起步漲至0.9元，仍高於評估採用的市場比準租金0.8元。評估機構認為，在執行租金高於市場水平，2030年租約到期後續租租金存在下行壓力。
整租方的履約意願和能力，是這隻REIT唯一的信用支點。據瞭解，嘉興園區對於退租有一定約束，如租賃期限內發生提前退租（含部分退租）或確定續租後違約情形的，承租方需賠償部分或全部租賃面積對應的剩餘租賃期限下的租金、物管費總額的100%作為違約金。
在估值方面，菜鳥倉儲REIT對資產估值模型中的增長率、出租率、折現率、長期增長率及收繳率等關鍵假設進行了調整。參數調整後，不動產項目估值由首次申報的人民幣17.36億元調整為17.01億元，調降幅度2.02%。
產業科技連線瞭解到，浙江菜鳥是菜鳥集團的核心企業之一，作為菜鳥集團物流供應鏈解決方案的重要組成部分，承擔着菜鳥集團持有的全部境內外倉儲物流園區的運營管理職責。
菜鳥具備較大體量的可擴募資產，截至2026年3月31日，浙江菜鳥及實際控制人持有或進行運營管理的已進入運營期的境內倉儲物流園區合計88個，總建築面積902萬平方米，覆蓋全國31個城市，主要包括京津冀、長三角、大灣區、川渝經濟圈及長江中游等核心區域及城市。
其中，首批擬納入可供購入項目的項目共有18個，均進入穩定運營期，2025年度運營淨利潤（NOI）均為正，基本符合公募REITs申報條件，合計建築面積228萬平方米。其餘項目將根據具體情況分批納入可供購入項目範圍。