觀點網訊：10月23日，溫州市住建局聯合溫州市自然資源和規劃局、溫州金融監管分局發佈《關於貫徹落實〈關於完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見》。

據悉，新規以2026年8月28日為統一時間節點，對商品住房預售項目分類施策。在該時間節點前已取得建設工程規劃許可證的存量項目，預售條件和資金監管繼續按原規定執行；已拿地但尚未取得規劃許可證的項目，經當地政府評估確認能夠按時交房的，仍可在2027年底前按原條件申請預售；歷史遺留問題項目的政策寬限期延至2028年底。2026年8月28日之後新出讓土地的項目，則不再沿用原有的預售和資金監管政策。

新規則下，預售門檻相應提高：新出讓商品房項目實行預售的，以樓幢為最小銷售單元，單體建築主體結構完成屋面結構層混凝土澆築，經屬地住建部門現場核查後，方可申請預售許可。

《意見》明確，新出讓土地實行現房銷售的，須在土地出讓公告中公開現房銷售相關信息；房企如需收取現房銷售定金，須先取得施工許可、制定定金方案並報備，收取的定金一般不高於房屋總價的5%。定金由購房人直接交存至定金監管賬戶，監管期間不得使用，房屋具備竣備交付條件後方可解除監管。

在土地供應上，新規指出，2026年8月28日後新發布出讓公告的土地，可按國家規定分期繳納出讓價款：首付款在成交確認書籤訂之日起1個月內繳納，比例不低於總價款的50%；剩餘價款最長可在2年內繳清，但須經當地土地出讓協調決策機構集體決策，並在土地出讓公告中明確。

<strong>溫州市住建局關於貫徹落實《關於完善商品住房銷售制度的通知》的實施意見發佈</strong>

為貫徹落實《住房城鄉建設部自然資源部金融監管總局關於完善商品住房銷售制度的通知》（建房規〔2026〕3號）有關要求，加快構建房地產發展新模式，完善商品住房銷售制度，結合我市實際，提出如下實施意見。

<strong>一、全面加強預售管理</strong>

（一）分類明確預售條件。2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建設工程規劃許可證的商品住房項目，以及8月28日（含）前取得建設工程規劃許可證，8月28日後建設工程規劃許可證發生變更的商品住房項目，實行預售的，預售條件、預售資金監管等按原政策規定執行。

2026年8月28日（含）前，已取得國有建設用地使用權未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，以及8月28日（含）前已發佈出讓公告但在8月28日後取得國有建設用地使用權的項目，原則上執行新的預售政策。經縣（市、區）人民政府評估風險後確保能按時建成交付的，在加強預售資金監管的情況下，報市住房城鄉建設部門備案後，2027年12月31日前可按原有預售條件申請預售。

2026年8月28日（含）前，已取得國有建設用地使用權的房地產歷史遺留問題項目，原則上按新出讓土地項目執行預售管理；經縣（市、區）人民政府評估風險後確保能按時建成交付的，在加強預售資金監管的情況下，報市住房城鄉建設部門備案後，2028年12月31日前可按原有預售條件申請預售。

2026年8月28日後，發佈國有建設用地使用權出讓公告的商品住房項目，實行預售的，可以樓幢為最小銷售單元，單體建築主體結構應完成屋面結構層混凝土澆築，由項目屬地住房城鄉建設部門現場核查，確認達到封頂工程形象進度後,即可按要求申請辦理商品房預售許可。

（二）加強預售資金監管。2026年8月28日後發佈國有建設用地使用權出讓公告的商品住房項目，實行預售的，購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應全部存入預售資金監管賬戶。

項目完成竣工驗收、水電氣等配套設施具備交付條件，可申請解除預售資金監管。在項目完成房屋首次登記後，可申請註銷預售資金監管賬戶，資金餘額轉入企業在主辦銀行開立的資金賬戶。

<strong>二、有序開展現房銷售</strong>

（一）加強現房銷售備案。2026年8月28日起，新公告出讓土地的商品住房項目，如實行現房銷售的，在土地出讓公告中向社會公開現房銷售相關信息。銷售前，房地產開發企業應當將項目公司營業執照及開發資質證明、水電氣等配套設施具備交付條件的有關證明，及現房銷售方案等材料報項目所在地住房城鄉建設部門備案。現房銷售方案應當包括項目基本情況、房源數量、裝修內容、銷售價格、土地及房屋無抵押查封等限制交易說明、不動產權證辦理等主要內容。鼓勵房地產開發企業在完成房屋首次登記後，申請現房銷售。

（二）規範現房定金管理。房地產開發企業如需收取現房銷售定金的，應當取得建築工程施工許可證，制定定金銷售方案並向住房城鄉建設部門報備，由資金監管機構同步在項目主辦銀行開立定金監管賬戶。定金銷售方案應載明項目基本信息、銷售價格、定金收取標準、權利義務及違約責任處理等內容，收取的定金一般不高於房屋總價的5%。

房地產開發企業應與購房人簽訂購房定金合同，購房人應將定金直接交存至定金監管賬戶，監管期間定金不得使用，房屋具備竣備交付條件後，解除定金監管。

<strong>三、優化土地供應管理</strong>

（一）合理供應住宅用地。推行“先做地、優配套、再開發”工作模式，科學合理佈局教育、養老、公共服務、商業等配套設施，可帶規劃方案出讓。

（二）優化出讓金支付方式。2026年8月28日後發佈出讓公告的商品住宅用地，出讓價款可按國家規定分期繳納。首付款在成交確認書籤訂之日起1個月內繳納，繳納比例不低於總價款的50%，剩餘價款在成交確認書籤訂之日起1年內繳清，適應市場和項目需要，經當地土地出讓協調決策機構集體決策，剩餘價款可在成交確認書籤訂之日起2年內繳清；分期付款的，不計利息。出讓價款具體交繳方式，經當地土地出讓協調決策機構集體決策後，在土地出讓公告中予以明確。分期繳款項目，房地產開發企業可憑國有建設用地使用權出讓合同，申請辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。

<strong>四、加強金融信貸支持</strong>

（一）規範個人按揭貸款發放。2026年8月28日後取得預售許可證的項目，竣工備案後方可發放個人住房按揭貸款（含公積金貸款），貸款資金應當通過受託支付方式支付至預售資金監管賬戶。

（二）發揮融資協調機制作用。2026年8月28日（含）前，已發放開發貸款、未取得預售許可證的商品住房項目，存量開發貸款有展期、接續需求的，商業銀行可與項目公司協商，按照市場化、法治化原則用足用好現有相關政策，支持項目建設交付。項目如需要增加開發貸款額度，可向城市融資協調機制申請，經審查符合信貸條件的，可以根據項目實際情況，由主辦銀行滿足項目合理融資需求。

<strong>五、提高審批服務效能</strong>

（一）支持項目分期開發。在國有建設用地使用權出讓合同中，明確允許受讓方分期辦理建設工程規劃許可、規劃核實。房地產開發企業可聯合設計、施工、監理等單位，在申報項目規劃方案時明確分期開發計劃、分期開發用地範圍、建設規模和配套設施等內容，並申報方案審查。分期開發經屬地住房城鄉建設部門會同相關專項驗收部門審核後納入分期項目庫，可按劃分的分期單元依次組織竣工驗收備案。在水、電、氣及市政配套齊全後方可交付。分期開發的實施年限不得超過國有建設用地使用權出讓合同的竣工期限。

（二）優化項目審批服務。全面優化“規劃—建設—驗收”審批流程，推行分階段辦理施工許可證、告知承諾制等業務，提前介入項目立項、施工圖審查、不動產（預）測繪、竣工驗收等環節，開展容缺受理預審，分期驗收後至整體竣工驗收完成前，根據分期銷售備案合同等有關手續辦理預告（抵押）登記，做好全週期服務，保護購房者合法權益。探索開展分戶國有建設用地使用權設定抵押，房地產開發項目憑國有建設用地使用權出讓合同和地價款繳納票據，辦理已繳清地價款部分的土地使用權預告登記；在取得建設工程規劃許可證後，按幢或套設定國有建設用地使用權益，辦理預告（抵押）登記。

（三）優化金融信貸流程。優化完善合同網籤備案和住房按揭辦理流程，購房人簽訂商品房預售合同辦理網籤備案後，主辦銀行對按揭貸款同步完成資格預審、合同預面籤、預審批等；涉及住房公積金貸款的，繳存職工可向住房公積金管理機構提出貸款申請，住房公積金管理機構同步進行貸款預審批，預籤借款合同、預告登記等。在項目取得竣工備案表後，貸款資格未發生變化的，按受託支付要求發放至預售資金監管賬戶。進一步優化個人住房公積金貸款樓盤簽約審核。

本實施細則意見自發布之日起執行。此前本市出臺的文件規定與本實施意見不一致的，以本實施意見為準。