觀點網 11月9日，金融街控股股份有限公司召開第十一屆董事會第二次會議，審議通過申報發行私募公司債券的議案，擬非公開發行票面總額不超過87億元的公司債券，募集資金用於存續公司債券借新還舊。
這是金融街連續第三年以同一方式補充債券償付來源。
2024年9月，公司董事會通過不超過21億元的私募公司債預案；2025年8月，額度提高到不超過51.7億元；本次進一步升至87億元。三年之間，申報規模增長逾3倍，期限上限卻縮短了一半。
但在資產負債率仍處79.13%的情況下，87億元能解決的是到期時點，而不是債務總量。
額度三年連升
本次私募公司債期限不超過5年（含5年），採取固定利率形式，以市場化方式發行，最終票面利率以簿記建檔結果為準；註冊有效期內，公司可依據資金市場情況和資金需求在境內分期發行；掛牌場所為深圳證券交易所；決議有效期為股東會審議通過之日起24個月。
公告明確，本事項尚需提交公司股東會審議，並需經監管機構審核或註冊後方可實施，最終規模與募集資金用途均以股東會及監管機構批覆情況為準。換言之，87億元是申報上限，不是已到賬資金，也不是最終發行規模。
截至2026年6月末，金融街總資產1105.99億元，較上年末下降3.97%；資產負債率79.13%，較上年末下降2.37個百分點；流動比率4.41，速動比率1.40。資產端在收縮，槓桿率雖有小幅回落，仍處在行業偏高水平。
把87億元放回債務盤子，據2026年度跟蹤評級報告顯示，2025年末公司總債務763.21億元，淨債務599.27億元，短期債務20.15億元，同期貨幣資金166.14億元。以此對照，本次申報額度約相當於上年末總債務的一成。
短期缺口也不是這次融資的主要指向。公司在投資者互動平臺披露，截至2026年一季度末，短期借款與一年內到期的非流動負債合計約17億元，貨幣資金餘額約68億元。以此對照，87億元的申報額度遠超當期短債規模，指向的是後續年度集中到期的存續債券與回售安排。
真正被置換的是時間。借新還舊不改變淨負債敞口，只把償付義務從近期移到遠期；債券分期發行、分批到賬的安排，也讓公司可以在利率下行時擇機入場。
期限與成本的權衡
期限上限從10年壓到5年，是新方案裏較為明顯的變化。長期限資金能拉長債務久期、降低短期集中兌付壓力，但定價更高、銷售難度也更大；5年期在房企債券中屬於主流檔位，認購基礎更寬。這一調整既可以理解為向市場接受度靠攏，也可能意味着長期限資金的可得性已經變化。
機構2026年度跟蹤評級中維持公司主體信用等級AAA、評級展望穩定，給出的理由包括股東支持、自持物業現金流與融資渠道暢通，同時提示行業風險、存貨壓力與經營業績承壓。評級是定價的基礎，也是這輪低成本滾續的前提。
公開信息顯示，金融街2024年7月發行的"24金街06"規模5億元、期限7年、票面利率2.70%；2023年4月發行的"23金街01"規模10億元、票面利率2.95%；而2022年發行的"22金街06"和"22金街04"，票面利率分別為3.53%和3.54%。同一發行人、相近品種，兩年間發行成本下行了約80個基點。
若本次發行能落在2.7%至3.0%的區間，置換2022年前後發行的3.5%檔債券，利息支出將有實質性節約。
另外，非公開發行面向專業投資者，審核註冊流程相對簡化，但投資者範圍窄、二級流動性弱，發行利率通常較公開發行存在溢價；對發行人而言，這是用一定的成本換取效率與確定性。
中報數據顯示，2026年上半年，金融街營業收入46.13億元，同比下降0.89%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為-0.87億元，較上年同期的-10.08億元減虧91.41%，但仍未轉正；扣除非經常性損益後的淨利潤為-1.40億元。商業及資產運營板塊以較高毛利率成為減虧的主要來源。
同期，經營活動產生的現金流量淨額為5.87億元，同比下降63.43%；合同負債較上年末下降48.40%。銷售回款節奏放緩，意味着靠經營現金流內生償債的能力在減弱，外部融資的接續作用相應上升。
股東層面，北京金融街投資（集團）有限公司持股31.14%，為第一大股東，國資背景有助於維持融資渠道的可得性。
過去兩年，房企境內債券融資的增量主要流向優質主體，募集資金用途高度集中於借新還舊，淨融資為負是常態。金融街連續三年以私募方式申報滾續額度是這一結構的樣本，但用途被限定在償債；規模擴大對應的是到期規模擴大，而非新增投資。
這決定了後續的觀察重點。其一，股東會審議與監管註冊的進度，決定這筆額度何時可用；其二，首期發行的規模與票面利率，將檢驗市場對該主體的定價；其三，2027年前後存續債到期與回售的分佈，決定87億元額度是一次性備足還是分年使用。
表層是又一輪借新還舊，實質是以期限換空間。87億元能讓償付時點更從容，但資產負債率79.13%、經營現金流同比下降63.43%不會因一次發行而改變；真正的變量，仍在銷售回款與存量資產的變現速度上。