觀點網訊：瑞銀髮表研究報告指，在內地土地使用權續期新政策下，九龍倉集團、嘉里建設、恆隆地產及恆基地產或面對最大潛在影響。

該行估計，若發展商今日為全部內地投資物業續期20年，並將相關溢價按剩餘土地使用權年期攤銷，年化續期溢價相當於其年度股息的10%至29%。

按該行方法估算，若今日為全部內地投資物業續期，多數港資發展商應占續期溢價約40億至170億元人民幣；其中嘉里建設及恆隆地產相對股本價值影響最大，估計續期溢價分別約相當於資產淨值的19%及10%。

僅就剩餘年期少於20年的項目延長20年，恆隆、嘉里、希慎興業及恆基地產的土地溢價分別約26億、24億、10億及58億元人民幣，約相當於各自資產淨值的4%、4%、3%及3%。

瑞銀指出，考慮投資物業組合到期結構後，嘉里建設、恆隆地產及恆基地產面臨最迫切壓力，因大部分核心組合剩餘土地使用權少於20年；其中恆基地產內地租賃組合中42%剩餘土地使用權少於10年。若今日再延長20年，年化土地溢價相當於2027年預測股息的6%至8%。

瑞銀認為，市場尚未充分反映新政策帶來的潛在現金流出，更多港資發展商或考慮透過中國房地產投資信託基金（C-REITs）變現資產，尤其是剩餘土地使用權超過20年的非豪華項目，以降低日後土地使用權延期相關現金支出風險。