觀點網 中集產城正站在擴張時代與風險處置階段的交界點。

近日，有消息傳出，中集產城總裁禹振飛不再尋求總裁連任。中集產城已啓動內外部公開選拔新總裁，股東會成立總裁遴選委員會，並委託多家獵頭物色人選，獵聘網上已有第三方諮詢機構協助物色。

不過，在人事變動尚未獲得官方證實之前，兩筆銀團貸款逾期率先通過上市公司公告進入公眾視野。

根據第一大股東中集集團此前發佈的《關於履行擔保責任的公告》，中集產城已有兩筆銀行貸款出現逾期，合計金額約2.61億元，中集集團需按51.07%的比例履行代償責任。

一邊是23年“一號位”的悄然交棒，一邊是緊繃的資金鍊條，兩者相遇或非偶然。

債務顯行

中集產城的資金壓力，最先從一紙擔保公告中被外界窺見。

公告首次披露這家產城平臺的債務全景。11月3日，中集集團發佈《關於履行擔保責任的公告》披露，2026年10月10日，中集產城一筆本息合計9542.63萬元的中國銀行銀團貸款到期未能足額償還；11月3日，另一筆本息合計1.65億元的農業銀行銀團貸款同樣發生逾期，兩筆到期逾期本息合計約2.61億元。

作為擔保方，中集集團需按51.07%的擔保比例承擔代償義務，代償貸款本金不超過2.2048億元及相關息費；剩餘擔保責任由碧桂園（26.69%）、曲江文投（22.24%）按持股比例分攤，並由東方天宇、長安信託提供反擔保。

公告明確，集團將按約定履行擔保責任，在完成墊付後，依法向中集產城及相關反擔保主體追償。

換言之，這筆代償相當於短期由大股東先行兜底，不過，債務本身的履約責任、最終償還壓力，仍落在中集產城身上。

中集產城的違約風險並未止於這兩筆已到期貸款，公告同時披露，同一份銀團合同項下，還有一筆本金1.72億元的貸款將於2027年1月7日到期；截至公告披露時點，該銀團貸款整體剩餘本金規模達4.32億元。

密集的還本節點下公開逾期，難掩中集產城內部資金缺口。

數據顯示，截至2025年末，中集產城資產總額430.62億元、負債總額349.14億元，資產負債率高達約81.1%；2025年全年營業收入33.85億元，淨利潤為-27.13億元，已處虧損狀態。

至2026年9月末，中集產城資產總額降至404.90億元、負債326.25億元，資產負債率仍達約80.6%；2026年前三季度營收40.30億元，淨利潤-1.86億元，虧損雖收窄但未扭轉。

這意味着，中集產城不僅揹着約326億元的債務盤子，自身造血能力也尚未恢復，“借新還舊”與資產處置的壓力持續存在。

事實上，在本次逾期曝光之前，中集產城已經啓動了一輪持續的化債動作。

2025年，該公司將“降負債、調整業務結構”確立為核心主線。進入2026年，內部持續強調“降負債、調結構”的經營目標，推行“一園一策”處置方案，要求各項目加快招商去化、加速回款。

2026年1月7日，中集產城完成前海中集國際商務中心東塔整棟資產出售，交易對價25.34億元。

這筆大宗交易雖為該公司帶回大額回款，但受成交價格與項目賬面成本存在價差影響，初步測算將減少中集集團歸母淨利潤約10.8億元。

在當時的公告口徑中，該公司將本次交易定義為“為加快資金回籠、保障流動性安全而採取的主動價格調整策略，回收資金主要用於優化財務結構、補充流動性”。

與此同時，在資產處置方面，中集產城將前海T3B棟、太子灣01-05地塊2B棟納入資產處置推介清單對外詢價，彼時推介報價分別約10億元、5.56億元，但截至目前仍未有相關交易。

公開債務方面，2026年上半年，中集產城完成私募公司債按期兌付，並在三季度對外將其定義為實現公開市場債務清零的關鍵一步。

週期轉向

即便完成公開市場債務兌付，中集產城銀團貸款端的資金缺口並未消除。不難看出，該公司的核心命題已從“擴張”轉為“化債”。

消息稱，中集產城總裁禹振飛擬“主動”退場，不再尋求連任，與此同時股東會已設立總裁遴選委員會，並委託獵頭機構開展新總裁的內外部選聘工作。

按如今節點來看，這場人事變動傳聞，正是該公司發展階段切換的現實註腳。

作為帶有地產底色的聯合創始人，禹振飛自該公司設立起就執掌總裁一職。

2003年，禹振飛與中集集團合資創辦深圳市中集產城發展集團有限公司。該公司起步階段以傳統地產業務為主，直至2013年拿下東莞松山湖中集智谷地塊，才正式切換賽道，押注產城融合。

2015年，企業由“中集地產”更名為“中集產城”，明確聚焦戰略性新興產業，主營產業園區投資開發、招商與運營。

按照管理層2023年對外公開的數據，彼時中集產城在大灣區、長三角佈局運營面積約1000萬平方米，資產結構呈現“七三分割”，即重資產佔70%，輕資產僅佔30%。

截至2025年底，中集產城資產規模超400億元，年度招商簽約超百億元，業務重點聚焦粵港澳大灣區及長三角一體化示範區，覆蓋深圳、上海、蘇州、東莞、佛山等15個城市，成功開發運營超40個產業園區，已運營及在建園區超900萬平方米，儲備項目超過1100萬平方米，園區入駐企業年產值近千億級。

規模擴張的另一面，是模式自帶的週期短板。重資產是資產增值的載體，但在行業下行階段，大量沉澱的產業用地資產，也成為流動性承壓的根源。

禹振飛的戰略轉向，實際上也早於人事傳聞。

2026年新年獻詞中，他將2025年的主線概括為“降負債、調結構”，強調“始終將現金流安全置於首位”，同時確認重資產大宗整售相繼達成、園區運營公司在廣州、武漢、南京落地輕資產項目。2026年的完整戰略表述進一步擴展為“降負債、調結構、保信用、以時間換空間”。

只是輕資產轉型有其侷限，雖能夠降低未來的資本開支，但從行業規律看，運營與諮詢類收入的規模天花板和利潤率，短期內難以填補歷史重資產積累下的債務缺口。

彼時禹振飛一邊直面化債的緊迫壓力，一邊反覆提及“長期主義”、“戰鬥到底”。

短期償債訴求和產業長期價值兩套時間標尺之間的張力，在一宗宗資產處置談判中持續顯現。

矛盾的底色，還來自股權結構的變化。擴張期，中集產城引入碧桂園、曲江文投等投資方，多元股東在增長階段協同拿地、共享收益。

但當行業轉入收縮、資產不得不折價處置時，各方的風險偏好、收益目標開始分化，曾經被增長掩蓋的分歧，在化債階段逐步浮出水面。

也正因如此，市場傳出本次新總裁遴選的核心導向，落腳於風險處置與債務管理。