觀點網 11月11日，保利置業集團有限公司發佈關於重大資產抵押的公告，其子公司深圳市保盈房地產開發有限公司將深圳南山粵海街道T204-0153地塊的土地及在建工程抵押給五家銀行，為40億元固定資產銀團貸款提供增信。
公告顯示，這筆銀團貸款的債權人、抵押權人包括中國建設銀行股份有限公司深圳市分行、中國農業銀行股份有限公司深圳福田支行、中信銀行股份有限公司深圳分行、廣發銀行股份有限公司深圳分行、中國民生銀行股份有限公司深圳分行五家機構，債務人與抵押人均為項目公司深圳市保盈房地產開發有限公司。
被擔保的債權金額為40億元，覆蓋《保利南山粵海T204-0153地塊項目人民幣【肆拾億】元固定資產銀團貸款合同》項下全部債務。
除本金與利息外，擔保範圍還包括複利、罰息、違約金、賠償金，以及銀團實現債權與擔保權利而發生的訴訟費、律師費等費用。
抵押物為該地塊的土地及在建工程，權屬證書編號為粵（2026）深圳市不動產權第0444595號。截至2026年11月9日，抵押物賬面價值57.72億元，未經審計，相當於2025年末公司淨資產299.49億元的19.28%。
公告稱，抵押物除本次抵押外無其他權利受限情況，相關事項已獲公司有權機構決策通過，將於近期簽訂《抵押合同》並辦理土地使用權抵押登記。
從地王到抵押物
2026年6月5日，深圳南山粵海街道T204-0153地塊出讓，起始價23.02億元，6家央國企參與競價，經過297輪爭奪，保利置業以57.72億元總價摘得，溢價率150.74%，成交樓面價約10.87萬元/平方米，刷新深圳涉宅用地單價紀錄。
公開出讓信息顯示，該地塊土地面積14116.04平方米，建築面積53110平方米，容積率2.9，其中住宅建築面積49000平方米，另配建商業1500平方米、物業服務用房110平方米及文化活動室、托育機構等。
從6月拿地到11月抵押，間隔約五個月。
對項目公司而言，這相當於把最大的一筆土地支出，通過抵押轉換成期限更長、成本更低的開發資金。
數據來源：企業公告及公開土地出讓信息，觀點指數整理
值得一提的是債權人結構，建設銀行、農業銀行屬國有大型商業銀行，中信銀行、廣發銀行、民生銀行為股份制銀行，五家機構以銀團形式進入同一個深圳核心區項目，反映的既是項目本身的地段與貨值，也有母公司信用的背書。
代價與變量
融資順暢的另一面，是抵押率與後續投入的約束。
按公告口徑，40億元被擔保債權對應57.72億元抵押物，抵押率約69%。剩餘約三成土地成本及後續建安投入，仍需依靠自有資金與銷售回款。
在建工程一併納入抵押後，項目預售與解押節奏需要與銀團安排相匹配，這會直接影響現金流回籠的時間表。公告未披露貸款利率、期限結構與提款節奏，相關條款有待《抵押合同》簽署後明確。
母公司層面的財務表現，也提供了另一個參照。
2026年前三季度，保利置業營業總收入193.23億元，較上年同期227.59億元減少34.36億元；營業總成本198.13億元，上年同期為215.23億元；錄得營業虧損5.60億元，利潤總額為虧損5.10億元，淨虧損8.49億元，其中歸屬於母公司所有者的淨虧損8.16億元，上年同期為盈利1.27億元。
前三季度，保利置業經營活動產生的現金流量淨額為-16.82億元，籌資活動現金流量淨額為-32.45億元，現金及現金等價物淨減少49.29億元。
截至9月末，貨幣資金218.69億元，較年初的268.64億元減少49.96億元，降幅18.60%；與現金及現金等價物淨減少額相差0.67億元，差額通常來自匯率變動對現金的影響；貨幣資金佔總資產的比重由16.19%降至13.38%。
銷售方面，截至2026年10月，保利置業集團累計實現合同銷售金額約人民幣366億元，累計合同銷售面積約131.7萬平方米，合同銷售均價約人民幣27777元/平方米。
在融資成本下行的窗口裏，用核心城市地塊換取低成本項目貸款，是當下房企較為現實的選擇。但真正決定這筆融資成色的，仍是這塊地的入市價格與去化速度。
樓面價約10.87萬元/平方米的起點，意味着項目必須定位為高總價改善產品。片區聚集騰訊、大疆等企業，高淨值需求相對充沛，但高端市場的容量與政策口徑的變化，仍是不確定項。
對保利置業而言，這筆40億元銀團貸款解決的是開發的“起步段”資金，看起來也是一次順利的增信融資。