觀點網 時隔半年多，中國金茂再度回到成都土拍場，這一次標的是成都起拍樓面價最貴的一宗宅地。
11月13日，成都錦江區柳江街道包江橋社區一宗住宅用地出讓，成都宸茂置業有限公司（中國金茂）以總價23.12億元競得，成交樓面價29200元/平方米，溢價率4.29%。
該地塊起拍樓面價28000元/平方米，刷新成都涉宅用地起拍樓面價紀錄，此前紀錄為錦江區一心橋片區2號地塊的21000元/平方米。
這宗編號JJ10(070102):2026-042的地塊，是金融城三期H08地塊，出讓面積31667.09平方米（合47.50畝），規劃建築面積79167.73平方米，容積率2.5，摺合起始總價22.17億元。
地塊吸引中海、中國金茂、建發、招商蛇口四家房企參與，僅經過13輪競價，就由中國金茂摘得。
對中國金茂而言，這是其年內全國拿地棋局的最新一子，但29200元/平方米單價才是真正關鍵。
冷靜的金三
放在去年，金融城三期這宗地塊有衝擊地王的全部想像空間。
地塊南側一街之隔，就是成都“地王”項目建發海耀，其對應地塊2025年3月由建發以樓面價41200元/平方米競得，成交總價33.47億元，溢價率106%，至今仍是成都涉宅用地成交樓面價第一。
再往南的金融城·貝宸S1項目，對應地塊2024年9月由貝好家以樓面價27300元/平方米競得，溢價率42.19%。
不過，這一次的競價結果頗為剋制，最終成交樓面價29200元/平方米，溢價率僅4.29%。
熱度回落從參拍陣容就能看出來。
2023年金三錦宸府地塊有70多家房企競拍，去年建發海耀地塊有10家房企參拍，這一次只剩下4家。
有機構預測，封頂預售疊加全口徑資金監管，項目入市與回款週期普遍後移6到12個月，拿地的賬本變了。
事實上，謹慎的不只是金三這一場。
8·28新政成都細則10月26日落地後，第一波集中拍地隨之收官，大成都累計上架宅地超過70宗，其中一二圈層20餘宗。
從10月29日至11月13日，成都一二圈層的土拍呈現出明顯的分化：核心地塊仍有央國企出手，但出價普遍剋制。
成都部分宅地成交樓面價與溢價率（2026年11月） 數據來源：公開土拍信息，觀點指數整理
金牛區茶花兩宗地塊全部底價成交，容積率1.5的17畝地塊由金牛區國企以樓面價15200元/平方米拿下，51畝地塊由中旅投資以14800元/平方米競得；成華區建設路商圈42畝地塊由中海競得，成交樓面價15700元/平方米，溢價率不到4%；天府新區天西38畝地塊由越秀拍得，成交樓面價13050元/平方米，只比起拍價高50元/平方米。
二圈層的剋制更為明顯，雙流、溫江、新都、郫都、龍泉驛本輪已拍出18宗土地，其中僅2宗溢價成交，拿地主力是各區國企，民企只拿了3宗。
雙流大源南一宗47畝地塊則直接延期出讓，而9月22日渝太地產在同一片區競得地塊時曾競價近百輪、溢價39.58%。
金茂的賬本
回到中國金茂身上，這筆23.12億元的投資，延續的是2026年以來在核心城市的連續補倉。
公開信息顯示，截至8月，中國金茂年內已獲取15個二級項目，總土地款260億元，全部位於一二線城市。
北京朝陽東壩、北京海淀西冉（97.61億元，刷新年內北京總價地王）、上海嘉定、廣州荔灣、南京、蘇州、長沙、成都、西安等地都有落子。
僅在本週，中國金茂就在兩個城市先後出手。
11月4日，蘇州集中出讓5宗涉宅用地，經過51輪競價，中國金茂以總價6.71億元競得蘇地2026-WG-Z35號地塊，溢價率17.91%，成交樓面價16508元/平方米。
9天之後，中國金茂又以23.12億元拿下成都金融城三期H08地塊。一週之內，一冷一熱兩宗地，恰好對應兩座城市不同的市場溫度。
在成都，中國金茂並非新面孔，2022年就在金融城東推出成都第二座金茂府——錦江金茂府；此後又有金茂璞逸錦江等項目落地。
公開報道顯示，此次拿地是中國金茂在金融城三期的首個項目，而23.12億元地塊總價顯示，其重要性可見一斑。
按照市場消息，金融城三期H08地塊項目大概率落地金茂最高端產品系——金茂府或璞系。
地塊鄰近地鐵6號線、9號線，距金融城東地鐵站0.7公里，3公里範圍內有成都七中初中學校、高新合生廣場等配套，“市中心+核心板塊”配置無疑給地塊鍍上了一層高端底色。
拿地的另一面是去化，以建發海耀、貝宸S1為代表的金融城三期豪宅項目，此前確實走出了獨立行情，印證了優質板塊與產品力共振的邏輯。
不過，市場數據顯示，截至11月初成都新房市場千萬級豪宅成交量約1331套，而供應已超2800套，供需比超過2.0；截至2026年9月，成都1000萬元以上新房取證未售庫存達到3231套，按近六個月平均去化流速測算，去化週期約33個月。
此外，8·28新政對高總價項目的影響同樣具體。
封頂預售與資金監管之下，頂豪項目的資金佔用週期被拉長，這對項目的成本管控和流速都提出了更高要求。
對中國金茂而言，拿下金融城三期地塊，無疑是對板塊長期價值的一次下注，也與其“核心城市、核心地段”的投資邏輯一脈相承。
只是，拿地僅僅是第一步，高端產品如何在豪宅供應高企的金融城三期講出差異化，才是這道“下一關”的真正考題。