觀點網 1996年8月18日，天河城購物中心正式開門迎客，中國內地從此有了真正意義上的購物中心。
在此之前，中國商業零售的主流形態是百貨商場，櫃檯銷售、單一購物功能與封閉式空間。該項目的出現，幾乎是以一己之力定義了一個全新的物種，把零售、餐飲、娛樂和公共服務裝進同一棟建築，讓“逛商場”變成一種生活方式。
三十年過去，天河路商圈從一片郊野成長為“華南第一商圈”，而天河城購物中心依然是這個商圈的起點和錨點。
（廣州天河城北廣場實景圖）
更重要的是，在這三十年期間，天河城的故事早已超出“一棟綜合體”的範疇。
以天河路項目為原點，天河城已成長為一個跨區域的商管品牌，將品牌與管理能力輸出至番禺天河城、天津天河城、深圳天河城等7個項目，構建起多層次的資產組合。
今天重新審視天河城。這個商業品牌最重要的資產，早已不再侷限於天河路那棟商業地標，而是它擁有的“能力母體-差異化組合-能力輸出”的資管邏輯，以及背後那套可跨週期運轉的資管能力。
能力母體，天河城常青的答案
天河城購物中心的誕生，是一次對廣州商業秩序的改寫。
1996年之前，廣州的消費中心集中在越秀、荔灣等老城區，百貨商場和臨街商鋪是商業的主流形態。天河城率先把“購物中心”模式引入中國內地，成為當時極少數以“目的性消費”驅動的綜合體。
1996年8月18日廣州天河城購物中心全面開業後，這個總建築面積約16萬平方米的購物中心，迅速成為廣州最時尚的消費地標。
此後十餘年，天河城購物中心連同“天河城廣場”項目，收入始終保持穩步上行。
（數據來源：企業公告，觀點指數整理）
進入2020年，項目雖然經歷了幾年困難時期，但很快在2024年重拾升勢。同年，天河城購物中心主動發起開業以來範圍最廣、力度最大的一次改造升級。
這是天河城購物中心一次系統性的自我重塑，其改造邏輯的核心不只外立面、室內空間、北廣場等硬件的翻新，更在於通過精細化運營達成“空間價值的重估”。
在此思路之下，項目探索出了一套“無感施工”創新模式，在不停業的前提下，合理安排施工和現場管理，分階段循序漸進完成改造。
“無感施工”成果呈現
“無感施工”本質上是一套精細化運營能力的外化，對項目經營的精準把控、施工時序的細心編排、對商戶經營的動態協調、對顧客體驗的持續保障，缺一不可。
這在行業內並不多見，大多數存量改造項目要麼選擇階段性停業，要麼承受客流和銷售額的下滑。
但數據顯示，2025年正經歷調改的天河城購物中心，仍實現收入同比增長2.8%錄得7.13億港元，年末出租率保持在99.5%的高位。（數據來源：粵海投資官網-投資者關係-公告及通函-對應年份財報）
在這場系統性改造中，B1層的煥新是最具說服力的案例之一。
B1層雖與體育西路地鐵站無縫鏈接，但過去長期充當配套角色，屬於典型的“流量大、產出小”區域。
改造後的B1層，一方面釋放層高、增加公區面積和休憩設施，重塑了空間格局和導流節點。另一方面，整層被規劃“精緻生活方式×潮流社交”定位，重新配置資源，引入超30家人氣業態品牌、10家首店。
（天河城B1煥新實景圖）
數據顯示，B1層重開當日單日客流接近40萬人次，創下當年新高，真正實現對的空間匹配對的內容，產生更高的坪效。（信息來源：助力城市生長 “城”就品質生活 | 2026觀點購物中心暨零售消費峯會）
同樣的邏輯在4F層復現。該層從傳統電器館轉型為“先鋒數碼與潮玩生活方式”主題區，藉由平面佈局與動線重塑，疊加“前店帶後場”的模式，有效激活動線深處區域的商業價值。
據悉，4F層重點引進了MINISO FRIENDS廣州首店、Minij小吉廣州首店、任天堂廣州形象店、DJI城市全新形象店、Macie&Friends廣州首店等商戶，實現了整層空間的體驗升級。此外，還有入駐項目1F的CHiiKAWA廣東首家旗艦店、DVF、Ricovea等廣州首店。
（天河城4F煥新後人流圖）
一系列升級動作之下，2026年五一假期，天河城購物中心總客流同比增長28%，5月1日單日客流達到46萬人次，創下近十年新高。（信息來源：廣東國資公眾號文章《客流創新高！粵海天河城以場景創新引爆“五一”假期消費熱潮》）
2026年上半年，天河城購物中心則錄得收入3.76億港元，同比增長6.9%，出租率99.1%接近滿租水平。（數據來源：粵海投資官網-投資者關係-公告及通函-對應年份財報）
能力輸出，組合抗週期
三十年曆史的商場，用三年時間完成從外到內的升級。這輪改造的背後，是一套已被反覆驗證的資管能力。
從天河城購物中心出發，與多數商管公司以標準化產品線擴張不同，天河城走的是一條“一項目一策”的差異化組合路線。旗下購物中心，覆蓋不同城市能級、商圈類型與客羣結構，形成了一種互補的組合關係。
截至目前，天河城管理的購物中心共7個，包含培育期、成長期、成熟期不同生命週期的項目。而且各項目並非簡單複製，而是基於不同城市、不同區位、不同客羣進行了差異化定位。
通常而言，評價一個購物中心處於哪個生命週期階段，不能只看開業年限。更有效的判據是三個維度的組合，客羣結構是否穩定、品牌招商能力是否完成迭代、運營模式是否成熟，能否形成自驅式運營。
那麼成熟期項目的核心特徵是品牌組合進入主動汰換階段，運營策略從“招商思維”轉向“內容思維”，不再依賴區位紅利，而是靠自身品牌勢能吸引客流。天河城在管的標杆性成熟期項目便是天河城購物中心。
天津天河城：首店密度對抗異地市場波動
同樣的成熟期項目還有天津天河城。該項目是天河城走出廣州的第一個自營項目，2017年開業後在異地市場穩紮穩打。
異地項目最容易出現的困境是“開業即巔峯”，首年業績靠新鮮感衝高，隨後逐年下滑。天津天河城的破解思路是把“首店經濟”做成一套可持續的運營系統。據悉，該項目每年招調品牌數量超過100家，其中首店和旗艦店佔比過半。（信息來源：天津日報公眾號文章《第五屆海河國際消費季啓幕！這些活動，持續至9月底！》）
2025年，天津天河城持續深耕“首店經濟”，高化及奢侈品層面，蘭蔻、Dior、Burberry、Chloe、浪琴、天梭等國際品牌坐鎮，錨定高端消費客羣；餐飲層面，引入祐禾、梅果、甬江煙火、九色雲等餐飲首店製造話題和聚集客流。
這一年，天津天河城收入同比增長10.2%至3.09億港元。（數據來源：粵海投資官網-投資者關係-公告及通函-年財報）
2026年以來，項目則繼續調整品牌矩陣，先後引入了MINISO FRIENDS、“Day By Day”創意韓式料理、鐵板燒品牌“山之川”等天津首店品牌。
廣州動漫星城：業態密度構建不可替代性
廣州動漫星城是天河城在管的唯一“地下主題商場”，它的生命週期策略提供了一個反直覺的洞察，成熟期的護城河不是“新”，而是“業態密度”。
自2006年開業以來，動漫星城便一直深耕動漫潮流客羣，表現穩健。
目前，動漫星城經營動漫遊戲周邊業態數量佔比超過40%，引入了萬代南夢宮旗下的TAMASHII SPOT、GOODSLOVE、閱文好物、BUSHIROAD、PaaaKu Shop等品牌，涵蓋全國首店和華南首店多個層級。（信息來源：廣州粵海動漫星城廣場公眾號文章《廣州粵海動漫星城有限公司信息公開內容》）
對一個二次元愛好者來說，動漫星城是其可以在同一空間內完成全部消費行為的場所。從手辦、卡牌到穀子、痛包，從國漫周邊到日系IP，業態的完整度讓消費者不需要去第二個地方。
在運營策略上，動漫星城亦把“策展能力”嵌入日常運營，舉辦Cosplay大賽、原神七國巡遊、限定穀子展覽等活動，並把活動作為常態化的內容供給。
2025年，動漫星城全年平均出租率仍穩居99.6%，收入穩定在8658.8萬港元。（數據來源：粵海投資官網-投資者關係-公告及通函-年財報）
番禺天河城：首店重構非核心商圈的供給邏輯
成長期項目的核心任務是驗證商業模型的可行性，這個階段的運營重點是“做對的事”。
番禺天河城2020年開業時，長隆-萬博商圈商業供給仍以基礎配套為主。因此，番禺天河城的策略不是“等人來消費”，而是用首店供給創造消費需求。
據統計，項目自開業以來累計引入超過160家首店品牌。
2025-2026年上半年的這段時間，番禺天河城就引入了大量區域首店，例如CryingCenter、have FAN、URX密室逃脫等廣州首店，以及蕉下、BeerBro、Mmlg、燒肉LIKE、流浪泡泡自助烤肉和樸下隆九等多家番禺首店。
這些品牌的共同特徵是，在廣州或其他市場已有驗證，但尚未進入番禺區域。番禺天河城做的事情，是將“市中心已經驗證的消費體驗”引入非核心商圈，從而在區域中比競品更早建立品牌壁壘。
2025年全年，番禺天河城客流穩步增長至超6000萬人次，收入錄得約2.99億港元，同比增幅達到19.9%。（數據來源：粵海投資官網-投資者關係-公告及通函-年財報）
北京路天河城：“雙場景”破解老城區年輕化難題
北京路商圈是廣州最古老的商業街區，過去客羣結構長期以旅遊客羣和本地中老年消費者為主，目前也在着力吸引年輕客羣。
北京路天河城作為該商圈內的運營主體之一，除提供“全客羣覆蓋”的消費體驗外，也需要建立年輕化的品牌認知。項目的策略是通過“場景分工”精準錨定年輕客羣。
據瞭解，北京路天河城於2025年底完成了A、B兩區B1層的大規模煥新。其中，A區B1層被重新定位為“情緒多巴胺補給站”，引入MOMO Hub華南首店、久食山廣州首店、南茶仙笙廣州首店、好利來越秀首店、麥記牛奶公司越秀首店等潮流零售與休閒餐飲品牌；
B區的B1層則被打造為5000平方米的二次元主題空間，已吸引羅針盤、萬代卡牌中心、覓星社等品牌進駐。
兩者共享的是同一套底層客羣，15-30歲的年輕消費者與泛二次元人羣。
深圳天河城：“工業遺存”構建非標試驗場
培育期項目的核心任務，是找到穩定的客羣基本盤和可驗證的運營模型。這個階段的運營特徵是試錯和調優。
深圳天河城是天河城在深圳的首個項目，2022年12月開業，毗鄰約1.4萬平方米的金啤坊（深圳啤酒藝術公園）。因此，項目嘗試用“工業遺存”的場景稀缺性替代單純的品牌級次的吸引力。
因為在深圳這樣一箇中高端項目密集的市場上，場景的獨特性比品牌的高度更能建立初期認知。
從實際運營來看，深圳天河城正通過藝術策展、文化IP運營等手段構建起獨特品牌形象。包括舉辦了第三屆金啤文化節，以及舉辦了首屆“電競粵超”聯賽。2026年4月，華南首家青島啤酒數字藝術主題旗艦店在深圳天河城開業，迅速成為人氣熱點。
在此基礎上，項目分為北區和南區，北區以高端腕錶、輕奢服飾和美妝精品店為主，南區引入餐飲和休閒玩樂品牌。目前兩個區域之間的客流共享和品牌協同正走向成熟。
2025年，深圳天河城成為天河城體系內收入增長最快的項目，收入9512.4萬港元，增速達到20.7%。（數據來源：粵海投資官網-投資者關係-公告及通函-年財報）
粵海天地：社交場景填補CBD功能空白
同樣處於培育階段的還有粵海天地，這是廣州珠江新城粵海金融中心的商業配套，由8個開放式商業獨棟組成。
粵海天地的核心策略是精準錨定珠江新城CBD的商務社交需求。
運營團隊十分注重引入特色餐飲品牌，落地了潮粵菜耘景裏、法餐SOLO STAND、西餐廳The Food Lab、日式燒肉YAKINIKU lang、日法融合菜Leowe等全國首店品牌。同時，還引入奈雪茶院廣州首店、COMMUNE·X幻師、Solo Stand等品牌。
這些品牌的共同特徵是客單價高、體驗感強、社交屬性突出，與商務人羣的消費場景高度匹配。
2025年全年，粵海天地收入錄得4481.2萬港元，未來可期。（數據來源：粵海投資官網-投資者關係-公告及通函-年財報）
資管優勢，三十年只是開始
七座購物中心的生命週期分佈，本身就構成了天河城資管能力的證明。
成熟期項目提供穩定現金流和品牌背書，成長期項目提供增長動能，培育期項目展現能力邊界拓展。天河城在每一個生命週期階段的項目，都發展出了與階段匹配的運營能力。
成熟期項目需要品牌汰換和內容運營能力，天津天河城每年的積極調改、動漫星城將策展嵌入日常運營，都是這種能力的體現。
在廣州天河城購物中心，相關能力同樣被嵌入改造升級的考量當中。
例如，匹配外立面的升級工程，項目幾個主入口品牌門店同步升級為旗艦店型：北門chiikawa廣東首家旗艦店、西門Maryling旗艦店、東門Tommy Hilfiger旗艦店、南門MLB與三葉草旗艦店均已呈現。據悉，天河城四個主入口及北廣場整體規劃共12個旗艦店，後續將根據商鋪調整計劃分批落地。
同時，北廣場被重新定位為“城市發聲地”，這裏是各種活動策劃的聚集場。
今年案例，就包括2026年五一假期，膨脹麪包節落地天河城南北廣場戶外空間，聯合天河城三十週年共創特別企劃，以“愛·膨脹”為主題，集結全國28城130餘家烘焙品牌，打造華南上半年規模最大的垂類烘焙盛會。
（“愛·膨脹”麪包節現場圖）
暑期上線的黑皮Hello Kitty“日曬海島派對”快閃，開展期間聯動項目曝光超1500萬，相關話題曝光超2億。這一案例的意義並不止於“借IP熱度”，而是藉助“曬黑”的年輕形象出場，展現天河城自身年輕、鬆弛、敢於不同的品牌態度。
（暑期日曬海島派對活動現場）
而今年冬天，天河城30週年特別呈現的「冰河星城」雪人奇遇小鎮全國首展正在展出（展期至2027年1月3日）。在一個難得飄雪的南方城市，項目以零下5℃真實造雪技術、超600平方米全場景覆蓋和原創“雪人鎮長”角色串聯，把“廣州下雪”從浪漫想像變成可體驗、可分享的城市事件——這已不是簡單的美陳布展，而是以稀缺資源打造和原創內容供給，回應一座城市對冬日儀式感的深層需求。
（冬季冰河星城雪人奇遇小鎮活動現場圖）
成長期項目，需要的則是場景定義和品牌供給能力，番禺天河城的首店策略、北京路天河城的“雙場景”落地，都是對區域市場供給邏輯的重構。
培育期項目需要的是試錯和場景創新能力，深圳天河城、粵海天地都是在探索非標商業的運營邊界。
這種“能力與階段匹配”的運營框架，正是天河城品牌能夠脫穎而出的核心所在。
（數據來源：企業公告，觀點指數整理）
最能體現天河城資管功力的，是其營收在週期波動中的表現。即便在被公認困難的2023年，廣東粵海天河城（集團）股份有限公司（粵海天河城）收入仍達14.64億港元，高於2019年水平。
2025年，粵海天河城增長勢頭延續，全年收入合計17.04億港元、同比增長5.5%，稅前利潤9.72億港元、同比增長7.3%。（數據來源：粵海投資官網-投資者關係-公告及通函-對應年份財報）
據粵海控股集團披露，2025年粵海天河城旗下各購物中心日均總客流近90萬人次、租戶銷售額突破百億元。（信息來源：廣東國資公眾號文章《【品牌新力量】粵海天河城：深耕城市三十載，以打造商業標杆之志書寫品牌故事》）
從一座購物中心到七座購物中心，從單一城市到跨區域佈局，天河城正在發展中展現出典型的資管能力圖譜。
三十年的天河城，故事才剛剛進入新的章節。