劉水：房價收入比偏見與真相

1986年，聯合國人居署和開發計劃署成立了城市管理項目，房價收入比指標在其中得到重用，之後在聯合國、世界銀行的推動下，房價收入比得到了越來越廣泛的應用。在聯合國人居署的《城市指標工具包指南》給出了該指標的意義、定義、方法等内容，房價收入比是“一套居住單元的中位自由市場價格與中位家庭年收入的比值”。當面臨數據問題，尤其是中位數據不可得而只有平均數據時，聯合國人居署和世界銀行都轉向利用平均數。近年，由于許多研究者對房價收入比理解模糊，認識不清，房價收入比指標亂用、誤用比比皆是，産生很多誤導。

房價收入比經濟學意義。房價收入比=房屋總價/居民家庭收入，簡單理解，房價收入比就是房價與收入的比值，上面分子房價高低很重要的是由地價決定的，下面分母家庭收入其實是勞動力要素的價格，因此，房價收入比其經濟學本質意義就是土地要素價格和勞動力要素價格的比值，即房價收入比=房屋總價/居民家庭收入，也是土地要素價格/勞動力要素價格的比值。不同的國家、地區經濟繫統，土地要素、勞動力要素數量結構不同，在經濟繫統中土地要素價格與勞動力要素價格的比值不具有一般性，因此房價收入比值範圍也不具有一般性，世行初定的4-6合理範圍也不是适用于每個國家。

我國房價收入比變動表現。不同經濟體橫向比較房價收入比意義不大，但是同一經濟體可以縱向比較。我國整體房價收入比，按面積100平、戶均3口人估算，1998年房改時候是12.7，2017年是7.2，房價收入比呈現是逐步下降的趨勢。從重點城市來看，在2002-2016年之間，房價收入比明顯上升城市有北京（12.7-16）、廈門（8.7-14.4）、上海（10.4-14.3）、天津（8.9-11.5）（深圳數據不完整未做分析），也就是說一線城市與廈門、天津房價收入比上升明顯。房價收入比穩定的城市有成都（7.3-7）、廣州、杭州、合肥（8.2-9）、南昌、南京、甯波、石家莊（8.3-9.1）、武漢（8.2-8.6）、鄭州（9-8.2），變化幅度不超過1，房價收入比有明顯下降的城市主要是東北、西部的城市有大連、哈爾濱、沈陽、長春、青島、西安、南甯等。從上述城市房價收入比變化可以看出：第一，經過20年左右時間，只有一線城市及少數二線城市房價收入比明顯上升，絕大部分城市房價收入比都沒有明顯上升，比如成都、合肥、武漢、鄭州一直都在8左右。第二，如果按一般看法房價收入比4-6是合理的，上述很多城市10多年前都有泡沫了，如果一個泡沫10多年都沒有破，那這個泡沫也是“實心”的，因此用房價收入比4-6範圍來衡量我國城市房價有無泡沫是不合理的。

我國房價收入比高的原因：相比于其他國家，比如美國，我國房價收入比較高，除了計算中使用的房價、收入數據差異原因外，我國土地價格較高，也就是說地價相對于勞動力價格較高，是造成房價收入比值較高的最重要原因。觀察我國經濟社會現實狀況，地價相對較高有以下原因：

其一，資源禀賦結構因素，我國地少人多，就表現為地貴人力便宜。比如美國，地廣人稀，土地多，人少，以至于土地價格相對便宜，勞動力價格相對較貴，土地價格與勞動力價格比值就會表現出較低。而我國恰恰相反，地少人多，以至于地價較貴，勞動力價格便宜，進而地價與勞動力價格比值就表現為較高。

其二，制度因素，我國房地産建設用地屬于政府壟斷。美國土地私人所有，土地市場的買方與賣方都衆多，市場競争形成均衡價格。而我國房地産建設用地屬于國有，地方政府是土地市場的唯一賣方，也就是我國房地産建設用地市場是賣方壟斷市場，賣方有很大的議價權，賣方壟斷市場的要素價格高于一般競争性市場所形成的價格，因而我國房地産建設用地價格較高。

其三，體制因素，地方政府土地财政依賴，使得地方政府有推高地價的内在動力。我國實行中央與地方分稅制，随着經濟社會發展，地方政府的基礎設施建設支出、教育醫療支出、社會保障支出等越來越大，土地出讓金是地方财政收入的重要來源，地方政府有推高地價的内在動力，又伴随着房地産市場發展，地方政府的土地财政形成了路徑依賴。

總之，通過分析房價收入比經濟學意義，分析我國重點城市房價收入比變化，分析我國房價收入比高的資源禀賦結構、土地制度、财稅體制等原因，可以看出，用房價收入比4-6範圍來衡量我國城市房價有無泡沫是不合理的。另外，縱向來看，除極少數城市外，我國大部分城市房價收入比沒有出現持續上升。

劉水 觀點地産專欄作者