楊光華：請注意，現在是武漢樓市大反轉的起點

楊光華 這個周六（11月27日），是武漢樓市反轉的起點。

兩天前，在一次區域樓市論壇里，與幾個同行談起市場預判。

有同行判斷說，明年春節前後，武漢樓市反轉。

我的推測是，現在開始，兩個月後，武漢樓市大反轉。只是市場回暖與市場信心的強化，並不代表價格的上漲。

推測的依據，主要是四個方面：

一是，從11月19日開始，武漢新房取證項目暴增。一周時間，20個項目入市，新房供應與開盤将出現小高峰。

二是，11月起，多家銀行恢復二手房貸款業務，加快新房房貸放款。商貸、公積金等金融端開始放款，市場被重新激活。二手房市場活起來，将刺激新房市場。

三是，12月份的武漢第三輪土拍，将繼續延續央企與國企拿地的局面。一批地王年底前集體亮相，土地市場比新房市場更早回暖。

第四，武漢對總部企業的高管定向解除限購，也釋放出新房票。雖然從總數量上有限，但從預期上改變了買房人心理。好房子如果自己不買，房子可能被這些人買走。

01

“本周，一定要來融創。”

融創在漢發布海報稱，11月—12月，是絕佳窗口期，也是今年入手融創的黃金時機”。

在武漢，融創是市場嗅覺最靈敏的企業，也是業績最好的企業。它的一舉一動，都被同行所解讀。

武漢，是一座剛需流量大城。

截至11月26日，今年武漢新房網簽約18.7萬套。其中，單日最高的一天（11月19日），新房網簽1884套。

同時，截至10月末，武漢新房庫存約19萬套。

從售價上看，區域價格已回到兩年前，部分項目比兩年前還便宜。

這就是神奇而分裂的武漢樓市。

一邊是整體成交行情好，但最近項目開盤成交20%－40%，另一邊是庫存嚴重，至少要賣1年。

從現在開始，武漢的房貸開閘。此前積壓半年左右的房貸集中放款。這對于急需資金的開發商來說，相當于解燃眉之急。

本周末（11月27日—28日）起，武漢一周内至少有14個項目開盤，出現一波開盤小高峰。其中，僅兩個項目單價超過3萬元，多數項目單價1.2—1.8萬元。

14個項目中，一半位于大光谷闆塊。從投資的角度看，光谷、光谷東依然是重要選項。

同時，二手房市場上的公積金貸款等也全部放開。

從金融端的種種表現推出，武漢樓市将走出谷底。

接下來的市場走勢是，二手房率先復活，然後帶動新房市場復蘇。12月下旬，武船等多個地王落地，周邊樓盤不再降價促銷。

兩個多月後，新房與二手房全線復蘇。3-6個月後，市場重回“夏天”。

2022年在武漢買房，多跟着環線、跟着環城地鐵買房。

綜合投資與自住的雙重考量，特别關注武漢的新二環線。因為新二環是城市的中心。古田、後湖、楊泗港、青山濱江等地，均從三環内，直接跨入新二環的區域。如今，200萬總價以内，還能有機會留在二環，今後只能在三環外。

在三環外的新城上，個人看好兩大新城：一個是車谷中心城。地鐵16号線即将通車，區域配套快速兌現；另一個是青菱新城。新武金堤路打通濱江快速路。5号線即将開通，青山與白沙洲連成一片，青菱也将受益。

02

武漢樓市的未來，主要在于城市的基本面。

兩周時間，兩場國家級盛會，均落戶在武漢，意義非同尋常。

11月19日，5G+工業互聯網大會在武漢舉辦。19個重大項目落地湖北。

11月26日，首屆中國（武漢）文化旅遊博覽會也将在武漢舉辦。1000多家國内外文旅機構和企業參展，薇娅、丁真、李子柒到武漢探館直播。

工業互聯網、文旅産業，均是國家戰略。武漢，在這些國家戰略中地位越來越重要。11月25日，長江經濟帶城市協同發展能力指數顯示，武漢位居第五位，僅次于上海、杭州、南京與成都。

從疫情防控的微觀看，10月份以來，這輪此起彼伏的疫情，沒有波及武漢，本土新增病例連續兩個月為零。有電商數據顯示，武漢是購買酒精、紙巾、口罩等消毒物資，復購率最高的城市。

武漢的城市基礎建設，也在突飛猛進。

預計到今年年底，武漢地鐵通車總里程超過435公里。

以長江上的大橋為例，到2025年前，武漢長江上将再建16座大橋或隧道。

從城市活力與人氣的角度看武漢，武漢的旅遊産業發展，位居全國第九位。最近兩年，武漢國慶期間遊客接待量全國第一，旅遊消費力位居全國第四。

在全國投資百強區榜單上，江漢、東西湖、武昌、江岸四個區上榜。從另一個側面，上述四個區域也是買房的區域。

在全國醫院排行榜上，武漢以同濟、協和、武大人民醫院、中南醫院、武大口腔醫院5家醫院，與杭州一起並列全國第四。武漢正在建設武漢健康醫療大數據中心，加快打造中心城區10分鐘、新城區12分鐘醫療急救圈。

武漢，正在拔節向上。今年武漢的地區生産總值增長目標是10%。從長遠看，武漢的房價将與GDP增幅同步增長。

03

在江湖之間，這座英雄之城加速奔跑。

今年前三季度，武漢GDP總量約12318億元，同比增長18.8%，在全國副省級城市中排名第9位。

從人口數量上看，武漢已居14個特大城市榜首，離超大城市僅一步之遙。

金融之城、大學之城、商業之都、設計之都、文旅勝地、濕地花城，這些都是武漢。

武漢是一座創新之城。

中國光谷與中國車谷，並駕齊驅。

在中國車谷，路特斯、小鵬、吉利汽車、科大訊飛等國内頭部企業紛紛落戶……

在中國光谷，湖北東湖科學城開工，光谷科技創新大走廊的“主引擎”啟動。

三峽集團總部遷駐武漢，中國電子雲總部、阿里巴巴華中總部等企業落地生根。

1月至8月，武漢完成招商引資到位資金7121億元。今年的目標是9000億元以上。兩年時間，近兩萬億的投資，落在江城。這些投資最終在房價終端體現。

這是中部任何一座城市所沒有的強勁動力。

“武漢的昨天靠創新起家，今天靠創新成家，明天還要靠創新發家”。

這是武漢2021政府工作報告中的一句話。

［後記］

最近，國家提出“順應居民高品質的住房需求”。

這給武漢這座新一線城市帶來機會。武漢，正在提升城市品質，走向精致，建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。從剛需住宅，到高品質住宅，武漢樓市，至少還有很長時間的黃金期。

從政策風向、市場節奏、金融開閘等預判，武漢樓市，正在奔赴下一個春天。與一線城市樓市發展軌迹相比，武漢樓市的品質新房時代剛剛開始。

對于豪宅頂級買家，武漢的豪宅還在初級階段；對于中産家庭來說，品質改善住宅的選擇範圍很窄；對于品質剛需而言，首次置業也要品質到位。

從産品與市場的角度看，武漢的品質春天即将到來。越來越多的買家将為品質生活方式而買單。

文｜楊光華（地産寫字人） 觀點地産新媒體專欄作者