楊光華:請注意,現在是武漢樓市大反轉的起點

观点地产网

2021-11-27 09:19

  • 我的推測是,現在開始,兩個月後,武漢樓市大反轉。隻是市場回暖與市場信心的強化,並不代表價格的上漲。

    楊光華 這個周六(11月27日),是武漢樓市反轉的起點。

    兩天前,在一次區域樓市論壇里,與幾個同行談起市場預判。

    有同行判斷說,明年春節前後,武漢樓市反轉。

    我的推測是,現在開始,兩個月後,武漢樓市大反轉。隻是市場回暖與市場信心的強化,並不代表價格的上漲。

    推測的依據,主要是四個方面:

    一是,從11月19日開始,武漢新房取證項目暴增。一周時間,20個項目入市,新房供應與開盤将出現小高峰。

    二是,11月起,多家銀行恢複二手房貸款業務,加快新房房貸放款。商貸、公積金等金融端開始放款,市場被重新激活。二手房市場活起來,将刺激新房市場。

    三是,12月份的武漢第三輪土拍,将繼續延續央企與國企拿地的局面。一批地王年底前集體亮相,土地市場比新房市場更早回暖。

    第四,武漢對總部企業的高管定向解除限購,也釋放出新房票。雖然從總數量上有限,但從預期上改變了買房人心理。好房子如果自己不買,房子可能被這些人買走。

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    “本周,一定要來融創。”

    融創在漢發布海報稱,11月—12月,是絕佳窗口期,也是今年入手融創的黃金時機”。

    在武漢,融創是市場嗅覺最靈敏的企業,也是業績最好的企業。它的一舉一動,都被同行所解讀。

    武漢,是一座剛需流量大城。

    截至11月26日,今年武漢新房網簽約18.7萬套。其中,單日最高的一天(11月19日),新房網簽1884套。

    同時,截至10月末,武漢新房庫存約19萬套。

    從售價上看,區域價格已回到兩年前,部分項目比兩年前還便宜。

    這就是神奇而分裂的武漢樓市。

    一邊是整體成交行情好,但最近項目開盤成交20%-40%,另一邊是庫存嚴重,至少要賣1年。

    從現在開始,武漢的房貸開閘。此前積壓半年左右的房貸集中放款。這對于急需資金的開發商來說,相當于解燃眉之急。

    本周末(11月27日—28日)起,武漢一周内至少有14個項目開盤,出現一波開盤小高峰。其中,僅兩個項目單價超過3萬元,多數項目單價1.2—1.8萬元。

    14個項目中,一半位于大光谷闆塊。從投資的角度看,光谷、光谷東依然是重要選項。

    同時,二手房市場上的公積金貸款等也全部放開。

    從金融端的種種表現推出,武漢樓市将走出谷底。

    接下來的市場走勢是,二手房率先複活,然後帶動新房市場複蘇。12月下旬,武船等多個地王落地,周邊樓盤不再降價促銷。

    兩個多月後,新房與二手房全線複蘇。3-6個月後,市場重回“夏天”。

    2022年在武漢買房,多跟着環線、跟着環城地鐵買房。

    綜合投資與自住的雙重考量,特别關注武漢的新二環線。因為新二環是城市的中心。古田、後湖、楊泗港、青山濱江等地,均從三環内,直接跨入新二環的區域。如今,200萬總價以内,還能有機會留在二環,今後隻能在三環外。

    在三環外的新城上,個人看好兩大新城:一個是車谷中心城。地鐵16号線即将通車,區域配套快速兌現;另一個是青菱新城。新武金堤路打通濱江快速路。5号線即将開通,青山與白沙洲連成一片,青菱也将受益。

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    武漢樓市的未來,主要在于城市的基本面。

    兩周時間,兩場國家級盛會,均落戶在武漢,意義非同尋常。

    11月19日,5G+工業互聯網大會在武漢舉辦。19個重大項目落地湖北。

    11月26日,首屆中國(武漢)文化旅遊博覽會也将在武漢舉辦。1000多家國内外文旅機構和企業參展,薇娅、丁真、李子柒到武漢探館直播。

    工業互聯網、文旅産業,均是國家戰略。武漢,在這些國家戰略中地位越來越重要。11月25日,長江經濟帶城市協同發展能力指數顯示,武漢位居第五位,僅次于上海、杭州、南京與成都。

    從疫情防控的微觀看,10月份以來,這輪此起彼伏的疫情,沒有波及武漢,本土新增病例連續兩個月為零。有電商數據顯示,武漢是購買酒精、紙巾、口罩等消毒物資,複購率最高的城市。

    武漢的城市基礎建設,也在突飛猛進。

    預計到今年年底,武漢地鐵通車總里程超過435公里。

    以長江上的大橋為例,到2025年前,武漢長江上将再建16座大橋或隧道。

    從城市活力與人氣的角度看武漢,武漢的旅遊産業發展,位居全國第九位。最近兩年,武漢國慶期間遊客接待量全國第一,旅遊消費力位居全國第四。

    在全國投資百強區榜單上,江漢、東西湖、武昌、江岸四個區上榜。從另一個側面,上述四個區域也是買房的區域。

    在全國醫院排行榜上,武漢以同濟、協和、武大人民醫院、中南醫院、武大口腔醫院5家醫院,與杭州一起並列全國第四。武漢正在建設武漢健康醫療大數據中心,加快打造中心城區10分鐘、新城區12分鐘醫療急救圈。

    武漢,正在拔節向上。今年武漢的地區生産總值增長目標是10%。從長遠看,武漢的房價将與GDP增幅同步增長。

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    在江湖之間,這座英雄之城加速奔跑。

    今年前三季度,武漢GDP總量約12318億元,同比增長18.8%,在全國副省級城市中排名第9位。

    從人口數量上看,武漢已居14個特大城市榜首,離超大城市僅一步之遙。

    金融之城、大學之城、商業之都、設計之都、文旅勝地、濕地花城,這些都是武漢。

    武漢是一座創新之城。

    中國光谷與中國車谷,並駕齊驅。

    在中國車谷,路特斯、小鵬、吉利汽車、科大訊飛等國内頭部企業紛紛落戶……

    在中國光谷,湖北東湖科學城開工,光谷科技創新大走廊的“主引擎”啟動。

    三峽集團總部遷駐武漢,中國電子雲總部、阿里巴巴華中總部等企業落地生根。

    1月至8月,武漢完成招商引資到位資金7121億元。今年的目標是9000億元以上。兩年時間,近兩萬億的投資,落在江城。這些投資最終在房價終端體現。

    這是中部任何一座城市所沒有的強勁動力。

    “武漢的昨天靠創新起家,今天靠創新成家,明天還要靠創新發家”。

    這是武漢2021政府工作報告中的一句話。

    [後記]

    最近,國家提出“順應居民高品質的住房需求”。

    這給武漢這座新一線城市帶來機會。武漢,正在提升城市品質,走向精致,建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。從剛需住宅,到高品質住宅,武漢樓市,至少還有很長時間的黃金期。

    從政策風向、市場節奏、金融開閘等預判,武漢樓市,正在奔赴下一個春天。與一線城市樓市發展軌迹相比,武漢樓市的品質新房時代剛剛開始。

    對于豪宅頂級買家,武漢的豪宅還在初級階段;對于中産家庭來說,品質改善住宅的選擇範圍很窄;對于品質剛需而言,首次置業也要品質到位。

    從産品與市場的角度看,武漢的品質春天即将到來。越來越多的買家将為品質生活方式而買單。

    文|楊光華(地産寫字人) 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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