觀點網訊：10月2日，惠譽將新鴻基地產發展有限公司（00016.HK）長期發行人違約評級的展望由穩定上調至正面，並確認其長期發行人違約評級為“A”、短期發行人違約評級為“F1”。

惠譽同時確認新鴻基地產的高級無抵押評級為“A”，及其附屬公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Ltd.發行的100億美元中期票據計劃評級為“A”。正面展望反映出惠譽的判斷：隨着新近落成的投資性物業逐步爬坡運營，疊加香港特區寫字樓市場復甦，公司租金收入將持續增長。

租金方面，截至2026年6月的2026財年，新鴻基地產香港特區地區租金總收入同比增長1%，出租率穩定在92%。公司持股50%的國際金融中心（IFC）寫字樓組合出租率已回升至近100%，續租租金預計將實現正增長。

惠譽預測，受香港特區及上海新增投資性物業帶動，2027至2029財年公司租金收入將實現低至中個位數增長。位於西九龍的旗艦項目IGC已於2026年初交付瑞銀集團，西九藝術廣場大樓預計於2027年落成。

財務方面，經常性EBITDA淨槓桿率從2025財年的3.9倍降至2026財年的2.8倍。惠譽認為，管理層在土地收購上保持克制，開發物業銷售持續貢獻淨現金流入，財務實力為公司補充開發土地儲備提供了充足空間。

非地產業務方面，惠譽預計酒店、電訊、運輸、基建及物流等業務每年將帶來約70億港元的穩定經常性EBITDA。惠譽已將公司槓桿率評估口徑由“淨債務/投資性物業價值”調整為“淨債務/經常性EBITDA”。

開發業務方面，惠譽預計新鴻基地產的地產開發營業利潤率將穩定在10%至15%區間，低於2024財年之前超過30%的水平。

同業比較方面，新鴻基地產淨債務/投資性物業價值為20%，低於Mitsui Fudosan的40%；經常性EBITDA淨槓桿率為3.5倍，低於Mitsui Fudosan的8倍。兩家公司投資性物業價值均超過500億美元。