觀點網 自立項之初，白鵝潭萬象城就成為廣州市全城的焦點所在。

彼時，華潤置地分兩次出手，接下華夏幸福暴雷後被收回的“原廣州幸福中心項目”地塊。其中，白鵝潭萬象城所屬的商業用地，是由華潤置地廣州公司於2023年1月以底價29.8億元摘得的AF020114、AF020116兩宗地塊。

拿地之後，“萬象城”將要落地的消息便不脛而走，迅速發酵。

作為廣州首座萬象城，也是華潤置地第100座自持的萬象系購物中心，業內最初對白鵝潭萬象城的期望，是它將成為繼太古匯之後，廣州的又一個“重奢高地”。

但當2026年6月起，白鵝潭萬象城陸續開始對外放出招商名單及品牌信息後，業內人士多多少少都會有些失望，或者有一種塵埃落定的感覺。

在目前奢侈品消費市場增長乏力的大環境下，白鵝潭萬象城最終暫時成為了一座奢侈品牌缺位的萬象城。

不過這個問題，在項目於國慶假期期間所創出的巨大客流量面前，都不再是問題。

對於主城區西部長年缺乏優質大型商業的廣州來說，白鵝潭萬象城能開出來就是勝利。其餘的一切，有的是調整的時間。

洶湧的人潮

9月30日國慶假期前一天，白鵝潭萬象城開業當天，早上10點。

從地鐵芳村站F出口出來，一條墨綠色的遮陽長廊便率先映入眼簾。不鏽鋼立柱撐起圓盤狀的遮陽頂棚，頂部懸掛着復古銅色吊扇，在早晨的陽光下旋轉。

這種配套投入在過往廣州新開商場中並不常見，但它精準地解決了芳村大道沿線人行道上缺乏遮陰設施的問題。9月末的廣州依舊悶熱，這條長廊的舒適性拯救了不少人的耐心。

沿着長廊被人羣推着向前，白鵝潭萬象城南區的主體建築便映入眼簾。過馬路再往前走便來到項目南區3號門附近，這裏是白鵝潭萬象城最主要的流量導入口之一，右邊是以創意菜品牌PickChill為首的特色餐飲長廊“里巷”，直行能到達項目北區，左側則是經過活化的鵝潭坊文保街區。

其中，鵝潭坊文保街區的歷史根源可追溯至晚清時期的聽松園，後來成為廣州培英書院的花地校區，項目建設時對建築羣進行了整體修繕保育。

據介紹，該區域的業態定位聚焦於策展式零售與跨界藝術。包括主體建築些華倫士樓已舉辦了《問春園：問春歸來風飛去》等展覽，名為回聲堂的一棟紅磚小樓則吸引了趙露思主理的潮牌ROSYDOEDIAN入駐。

穿過文保街區拐入下沉廣場，從南區B1層正式進入項目，嘈雜的聲浪比人潮更先撞了上來。

B1層的招商亮點是華潤直營美妝集合區MIXC BEAUTY，以及大量的人氣餐飲、茶咖品牌，動線被切成一截一截的排隊區。

MIXC BEAUTY的美妝長廊橫在顯眼處，LANCOME、Estée Lauder、LA MER、HR、YSL、TOM FORD、龜寶香居等26個品牌沿動線排開。拐角處，茶顏悅色和古德墨檸雙首店相隔不遠，試營業第一天，兩家的隊伍已經在動線裏擰成了麻花。金粒門的鋪位前也圍着一圈排隊進店的人，這家從長沙起家的零食品牌，把廣州首店押在了這裏。

艱難穿過人羣，搭乘扶梯上行至L1，這一層的定位是輕奢+戶外品牌矩陣。ASICS、滑雪品牌Burton、THE NORTH FACE和安踏旗下眾多中高端戶外品牌的巨型logo佔據了臨街立面的顯著位置。

開出來的門店不算多，尤其是北區大多數鋪位還蒙着品牌圍擋。不過運營方在該層的幾個中庭位置，落地一些品牌快閃活動，填補了業態內容上的空缺。

例如在“排隊大戶”BUTTERFUL&CREAMOROUS黃油與麪包門店前，便是熱門潮玩IP“yuy玉”的限時快閃店。兩家門店形成了一個明顯的客流聚集區，人們沿着DESCENTE、KOLON SPORT、Wilson、SALOMON的圍擋排起了長隊。

另一方面，進入L1層，第一感受是“大”——近20萬平方米零售商業體量，整體空間尺度遠比預期開闊。每一層的走廊寬度和層高都相當舒適。

同時，項目在南北區的空間設計上也有一定的區分。

當中南區由於最靠近地鐵站，意味着大量客流的直接觸達，所以南區的空間相對更緊湊，更接近傳統盒子商業的效率感，燈光用輕盈色彩營造出明快的氛圍，特別是那幾道極具標誌性的彩虹漸變色發光帶。招商也更偏年輕化，miniso friends雙層大店、電影院、滑冰場等均坐落該區。

至於北區，該區域更靠近珠江河面，L4-L7層最具特色的退臺空間，正位於北區。

由於需要更大程度地展現景觀，北區的空間語言從“摺疊”切換為了“平鋪”，燈光更沉穩內斂。中庭的垂直縱深被極大地拉伸，視線所及之處，數條大跨度弧形連橋與挑臺在不同高度交錯穿插。消費者站立在不同的樓層邊緣，能獲得完全不同的俯仰視角。項目北區的招商也偏輕奢，或者說更貼閤中產們的喜好。

北區與南區在設計和招商上有所區分，但兩者通過起過渡作用的連廊串聯，不會讓消費者感到割裂。

從L2層往上，各類服飾箱包品牌、餐飲品牌和精品零售品牌錯落搭配，動線上的人流比B1、L1層明顯要少一點，但每一層都存在數個“客流發動機”，不至於形成冷區。

而且從L4層開始，北區沿江立面被切出一級一級的退臺空間，每一層退臺都設計了餐飲品牌的外擺區域和公共觀景平臺。

儘管“城市舞臺”觀景區因客流限制被臨時關閉，但站在落地玻璃幕牆前，仍能看到珠江緩緩流淌，對岸沙面島的歐陸建築羣與白天鵝賓館的白色外牆亦清晰可見。這個視角正對每年廣州春節煙花匯演的燃放場地，可以預見跨年夜和春節期間這裏的盛況。

逛完項目一圈，整體而言餐飲的存在感似乎壓過零售。整個白鵝潭萬象城近500個品牌裏，餐飲佔首開品牌約28%。這個比例並不算高，但陣容相當豪華，包括45家廣州首店、37家荔灣首店，正餐、輕餐、茶飲各自佔住一個“山頭”。

在廣州“民以食為天”的傳統文化理念下，項目開業至今的人潮，可以說大半是衝着餐飲首店來的。

客流比奢牌更重要

用過去的眼光打量，白鵝潭萬象城目前的招商成色大約落在M2。服飾、美妝打底，運動戶外、輕奢撐場，生活方式、潮玩、餐飲引流，離傳統M1的重奢配置隔着一段距離。

只是華潤如今已不在公開場合強調M1、M2的分級口徑，取而代之的是將項目劃分為非凡重奢、城市旗艦、品質生活還有前沿創新四個賽道，以適配當下市場的拓展需求。

具體來看，非凡重奢以西安萬象城、瀋陽萬象城、杭州萬象城、深圳萬象城、深圳灣萬象城等傳統M1重奢萬象城為代表。

城市旗艦的代表項目則為一批傳統M2定位的合肥萬象城、太原萬象城、南昌萬象城、寧波萬象城，和部分表現最好的萬象天地項目，如蘇州萬象天地，這些項目通常聚焦內容與場景創新。

目前來看，白鵝潭萬象城正屬於“城市旗艦”這一檔。

而且奢侈品的日子確實不好過。貝恩諮詢的研究顯示，2022年至2025年，全球奢侈品消費者從約4億人收縮到3.4億人，累計流失約6000萬至7000萬人，消費者也越來越追求體驗而非購買新的奢侈品。

奢侈品作為重奢商場業績“火車頭”的日子暫時過去了，餐飲、生活方式、運動品牌的增長勢頭更猛。

強行提檔把商場拖進增長泥潭的案例多了，運營方對招商的理念自然有所轉變。

尤其對於落位廣州西部的白鵝潭萬象城來說，擺在它面前的第一道題，從來都是客流。廣州西部特別芳村一帶長期沒有大型一站式購物目的地，老城區居民的消費力常年外溢到天河路和珠江新城，要不然就是往南到番禺萬博商圈，往北到白雲。

白鵝潭萬象城屬於在一片商業窪地裏從零起步，培育消費習慣的優先級遠高於堆砌奢牌。一個商場在開業期最怕的，不是牌子不夠貴，是沒有人來。新鮮、有趣、能讓人反覆來，比櫥窗裏的名貴手袋重要得多。

項目近500個品牌，首店比例佔了60%以上，定製店、旗艦店也不在少數。用首店填滿商業空間，是在當下市場的最優選。

據瞭解，項目L1層特別在最主要的幾個客流入口的鋪位，基本毫無保留，並沒有出現過去空着等待重奢進駐的情況。

例如，南區4門旁為ASICS中國旗艦店和FILA的圍擋；而坐鎮北區1門的是Arc'teryx、DESCENTE和Vivienne Westwood西太后的圍擋。

錯位競爭的邏輯也擺在那裏。

兩公里外，聚龍灣太古里首開區去年底已經開街，重奢區計劃2027年底揭幕，國際頂奢品牌基本會在那裏落位。參考成都太古里和北京太古里的操盤手法，太古里的重奢路徑幾乎是明牌。

眼下把輕奢、潮牌、年輕力和娛樂配套做深（據悉，項目是預留了跨江觀光纜車的接駁接口的），白鵝潭萬象城反而能在聚龍灣太古里的重奢敘事之外，形成一塊獨特的自留地。

兩個項目相距不過一個地鐵站，消費者完全可以上午蹲萬象城的茶顏悅色，傍晚逛太古里的特色街區，這種互補比正面廝殺划算。

調整的空間和時間，則是白鵝潭萬象城的底氣。商業建築硬件標準擺在那裏，層高舒展，L1與L2的大量雙層門店為後續品牌升級留足了結構餘地。

現時它的招商雖然與佛山萬象天地拉不開太大差距，兩個項目開業只差兩天，品牌池有不少重疊，但硬件的代差明顯。"招商M2、硬件M1"的說法在網絡流傳，翻譯過來是：先以現在的陣容把場子跑熱，往後有足夠的空間往上升級。

深圳灣萬象城是現成的先例。2018年開業時，它同樣沒有一步到位，初期以餐飲出圈，2019年底開始，奢侈品牌才逐步進場。

白鵝潭萬象城不缺時間，關鍵在於如何把今天這批排隊的人，慢慢養成明天留下來的人。