觀點指數 9月15日發佈的《市場回調持續 | 2026年三季度REITs發展報告》指出，三季度全球 REITs 的核心主線是“現金流確定性的重定價”——擁有長期合約、剛需租戶與高股息特徵的資產展現出韌性，而順週期、利率敏感及高估值板塊則面臨持續調整壓力。
海外篇：美國REITs三季度衝高回落轉跌，防禦性板塊展現相對韌性
期內，2026年第三季度，標普美國房地產投資信託（REIT）指數整體呈現7月衝高、8月持續回落、9月初創季度新低的衝高回落走勢，季度整體錄得負向收益，從7月初404.52點穩步攀升，於7月24日觸及425.47的季度高點，隨後持續回調，9月2日收於397.48的季度低位，季度累計下跌1.74%，與二季度10.73%的強勁漲幅形成鮮明對比。本季度行情核心由利率環境反覆與板塊獲利回吐雙重驅動。
三季度初期，二季度財報季超預期表現推動指數延續上行態勢，酒店、辦公與工業REITs二季度業績均表現強勁，疊加市場對美聯儲降息預期的階段性定價，推動指數於7月下旬衝高至425.47點。進入8月，宏觀環境出現邊際變化，美聯儲降息節奏低於市場預期，利率“更高更久”的敘事重新佔據主導，10年期美債收益率走高壓制利率敏感型REITs估值，同時歐洲通脹受能源價格上漲影響再度抬頭，全球利率環境不確定性上升，指數轉入持續回調通道。此外，二季度漲幅較大的板塊在三季度面臨集中獲利回吐壓力，數據中心REITs因AI投資週期的估值過高擔憂出現明顯回調。
整體來看，三季度美國REITs行情從二季度的普漲轉向全面回調，13個細分板塊中僅電信塔REITs錄得正收益，其餘12個板塊全部下跌，市值加權平均下跌4.18%。防禦性板塊展現出相對韌性，電信塔REITs上漲0.99%，租戶以長期合約的電信運營商為主，現金流確定性高，5G與邊緣計算部署持續支撐塔站租賃需求。
醫療保健REITs與工業REITs均下跌2.44%，醫療保健受益於人口老齡化與醫療服務需求剛性，工業REITs受物流倉儲與高標倉需求支撐，上半年租金正回調幅度接近兩位數。順週期與利率敏感板塊領跌，多元化REITs下跌8.96%，零售REITs下跌8.23%，多戶住宅REITs下跌7.99%，多戶住宅板塊面臨新增供應集中入市與租金增速放緩的雙重壓力，零售板塊則受到消費支出放緩與電商持續分流的影響。數據中心REITs三季度下跌4.60%，但AI算力投資長期增長邏輯未變，機櫃簽約率與租金調升率仍處於歷史高位。
儘管三季度出現回調，從年內維度看，標普美國REIT指數截至9月2日仍累計上漲13.74%，在主要資產類別中表現靠前。
新加坡數據中心資產證券化提速，REITs市場在三季度迎來數據中心資產證券化的集中推進期。
據彭博社消息，美國數據中心基礎設施運營商SDC Capital Partners計劃在新加坡REITs上市，募資規模約10億美元，正與顧問合作籌備潛在首次公開售股，最快可能在明年進行。SDC成立於2017年，專注於發展和投資數據中心、光纖網絡、無線基礎設施和雲服務，目前管理約125億美元資產，私募股權公司Thoma Bravo於2025年入股並持有少數股權。
由黑石與加拿大養老金CPPIB投資的亞太數據中心運營商Air Trunk已於7月祕密提交新加坡REITs的IPO申請，計劃最快在2026年9月或10月啓動上市，本次IPO有望募集約15億美元資金。
若上述兩筆IPO順利落地，新加坡數據中心REITs市場的資產管理規模與流動性將提升，數據中心作為AI算力基礎設施的資產證券化通道進一步打通，新加坡作為亞太區REITs上市地的競爭力也將隨之增強。目前新加坡市場現存3只數據中心REITs——吉寶數據中心REIT、Digital Core REIT與NTT DC REIT。
香港篇：三季度超跌反彈後再度回調，租金下行壓力仍待消化
期內，2026年第三季度，恒生房地產信託基金指數整體呈現“7月超跌反彈、8月持續回調、9月初企穩”的三階段走勢，累計上漲4.34%，從7月初2823.12的年內低點強勁攀升，於7月30日觸及3113.54的季度高點，隨後轉入回調通道，9月1日下探至2923.66，9月3日收於2945.74，季度最大回撤6.10%，高低點振幅達10.29%，反映香港REITs市場在基本面尚未明確拐點背景下的高波動特徵。
7月報反彈的核心驅動在於超跌後的估值修復與政策預期升溫。恒生REIT指數在6月單月回調10.49%後，6月底已跌至2823點，較2月高點3409.29點回撤超過17%，估值吸引力顯著提升，疊加香港樓市政策邊際放鬆預期升溫、部分REITs中期業績預告好於預期，以及多數香港REITs分派收益率處於6%至8%區間的高股息特徵吸引長線資金佈局，推動指數7月單月上漲9.93%。
8月以來指數持續回調，主要因7月反彈幅度較大後獲利回吐壓力集中釋放，同時香港零售與寫字樓市場基本面仍未出現實質性拐點，中期業績披露後市場對租金下行的擔憂重新升溫，疊加全球利率環境不確定性上升，歐央行加息預期升溫壓制利率敏感型資產，8月單月下跌4.66%。從年內維度看，截至9月3日恒生REIT指數累計仍下跌4.19%，顯著弱於美國REITs同期表現。
資產類型與區域佈局決定香港REITs的業績分化程度，社區民生零售與核心區寫字樓相對抗跌，以內地商業物業為主的標的承壓最重。
置富產業信託持有17個零售物業，包括16個香港私人住宅屋苑零售物業及1個新加坡社區零售物業，零售空間逾300萬平方呎，期內總收益8.21億港元，同比下跌3.9%，下滑幅度在香港REITs中相對可控。其資產以日常生活必需品消費為主，租戶結構涵蓋超市、便利店、餐飲、教育等剛需業態，受宏觀經濟波動影響相對較小，收益下跌主要反映往年租金調整的延續影響及續租租金調升率持續錄得負增長，但出租率保持穩定。
以內地商業資產為主的越秀房產信託基金，其底層資產主要包括廣州國際金融中心、廣州財富廣場、廣州城建大廈等核心商業物業，期內收入總額7.67億港元，同比減少20.7%，物業收入淨額5.08億港元，同比減少25.2%。廣州甲級寫字樓市場新增供應持續入市、空置率維持高位，租金談判中業主處於弱勢，同時廣州零售消費復甦力度弱於一線城市平均水平，零售物業租金與出租率均承壓。
核心區寫字樓的資產端已定價新週期，現金流端仍在消化舊週期。冠君產業信託的核心資產為中環花園道三號（花旗銀行廣場）及旺角朗豪坊辦公大樓，是香港最核心的甲級寫字樓資產之一，期內總租金收入9.49億港元，同比減少7.8%，物業收入淨額7.80億港元，同比減少9.3%，可分派收入4.32億港元，同比減少9.1%，歸母淨利潤5.48億港元，扭虧主要得益於投資物業公允價值變動的同比改善。
冠君的業績壓力主要源於中環寫字樓市場在過去幾年的租金調整，報表仍在消化此前簽訂的低租金合約，但隨着香港核心CBD寫字樓空置率逐步見頂回落、新增供應減少，市場普遍預期中環租金將於2026年下半年至2027年進入上行通道，冠君作為核心區業主有望率先受益。
春泉產業信託的資產組合調整則提供了另一個觀察維度，其核心資產包括北京華貿中心寫字樓及惠州華貿天地購物中心，英國資產於2025年3月出售後資產組合更加聚焦於中國內地，期內物業收入淨額環比增加1.6%，但同比下降13.4%，同比下降主要反映英國組合出售後不再貢獻收入，環比改善則歸因於惠州華貿天地的穩定貢獻。環比1.6%的改善信號值得關注，若北京寫字樓市場在政策刺激下逐步企穩，春泉的業績有望進一步修復。
租金下行是香港REITs業績層面的核心矛盾，續租租金調整率為負是普遍現象，高股息率構成估值安全墊，多數香港REITs當前分派收益率在6%至8%區間，在利率下行週期中高股息特徵有望吸引長線資金配置，但租金下行趨勢未扭轉前，每單位分派仍面臨下調壓力。
展望後市，香港REITs的修復節奏將取決於三大變量：香港與內地商業地產租金何時見底回升，核心CBD寫字樓租金拐點信號最為關鍵；香港樓市政策與消費刺激政策的力度與效果；全球利率環境與港元流動性狀況。在租金下行趨勢未明確扭轉前，香港REITs大概率維持高波動、區間震盪的格局。