觀點網 “十一”黃金週前，北京昌平朱辛莊板塊迎來一張新的預售許可證。
據北京市住建委新建商品房預售許可信息顯示，未來城·星寰時光已於9月25日取得預售許可證，項目備案名“寰錦佳苑”。此次准許銷售面積約3.16萬平方米，覆蓋項目1#至8#住宅樓的全部住宅，共計322套，各樓棟擬售單價介於6.49萬元-7.02萬元/平方米之間。
雖未趕上“金九”窗口，項目取證時間仍卡位在黃金週前的搶收節點，但項目並未採取“拿證即開盤”的競速模式，而是利用中秋與國慶假期作為蓄客緩衝期。
在取證當天，項目開放了城市展廳及樣板間。據官方披露，“中秋3天累計到訪3000組，日訪峯值屢創新高”；在國慶假期，項目接待現場也上演了排隊取號看房的景象。
有消息稱，項目計劃於月內開盤，而節前取證、雙節蓄客、節後開盤，錯峯入局的星寰時光又將取得怎樣的銷售實績？
價格懸念
項目用地的成交時間可以追溯到今年6月11日，未來科學城置業以9.09億元底價摘得北京市昌平區朱辛莊新區CP01-0801-0055、CP01-0801-0057地塊，其中，0055為二類居住用地、0057為其他類多功能用地。
根據出讓條件，兩地塊須與相鄰的0056中央公園一體規劃、同步建設、同步交付，並負責推進東側0057多功能用地的招商運營。
據測算，住宅地塊摺合樓面價約2.4萬元/平方米。與星寰時光一街之隔的中海·未來之境項目用地成交於2025年2月，住宅樓面價約3.17萬元/平方米，顯著的地價優勢，為星寰時光預留了更充裕的定價空間。
兩個月後的8月6日，項目正式發佈案名“未來城·星寰時光”。從最新的取證信息來看， 3#住宅樓擬售均價最高，達70218.45元/平方米，批准銷售36套、面積4591.02平方米；2#住宅樓擬售均價最低，為64931.27元/平方米，批准銷售70套、面積7434.04平方米。
作為板塊內在售項目，中海·未來之境在去年6月30日取得預售許可證，共342套房源。截至目前網籤254套住宅，簽約面積28214.68平方米，成交均價58339.95元/平方米。以此計算，累計成交額已達16.46億元、去化完成74%。
同時可以看到，即便星寰時光擬售均價最低的樓棟，仍高出未來之境實際成交均價超6000元/平方米。
但值得注意的是，未來之境入市初期的擬售均價也曾觸及7萬/平方米，最低擬售價亦達6.7萬/平方米，後續成交價格隨市場反饋逐步回調。
依託地價成本優勢，星寰時光雖具備充足的價格調整餘地與利潤安全墊，但開盤後是否會重走未來之境的以價換量路徑，仍有待市場驗證。
在產品端，星寰時光的一大賣點是朱辛莊板塊首個四代好房項目。主力戶型為建築面積約76平方米、90平方米、105平方米、127平方米的三居、四居。未來之境主力戶型為97平方米、105平方米、108平方米、109平方米的三居。
儘管面積段有撞車，但分別做成了四居、三居，實現差異化。例如，星寰時光的105平方米的四居戶型，佔到項目全部供應的四成左右，未來之境的105平方米戶型則為三居。
客羣方面，兩項目主要面向海淀北部通勤人員，承接海淀外溢居住需求；星寰時光距離地鐵8號線/昌平線朱辛莊站步行約200米可達，周邊還有超極合生匯、萬達廣場等商業配套，以及多所幼兒園、中小學滿足生活居住需求。
“最佳友商”
據北京市住建委網站顯示，未來城·星寰時光的開發企業為北京未來科技城昌信置業有限公司，由北京未來科學城發展集團有限公司、北京未來科學城置業有限公司分別持股60%、40%，均屬於未來科學城集團，由昌平區國資委實際控制。
在昌平樓市，未來科學城長期扮演合夥人角色。其中，與中建智地的合作尤為緊密。在2023年7月、2024年12月，雙方組成聯合體分別以27億元、21.143億元拿下國賢府一期、二期用地。
2025年10月28日，雙方合作再次深化，以底價26.012億元聯合拿下北京市昌平區歇甲村地塊，項目佔地面積6.35萬平方米，計容建築面積10.47萬平方米，項目案名為國賢府PARK。
即便是中海·未來之境，其中亦有未來科學城的身影。過往信息顯示，2025年2月18日，中海地產聯合未來科學城以底價12.8億元，聯合競得曾被視為“王炸”地塊的昌平朱辛莊0029、0041地塊。其中，0029地塊為居住用地。
該地塊距離地鐵朱辛莊站僅500米，綜合條件絕佳，但因捆綁了1.13萬平方米的體育中心，故成交遇冷。而在此之前，中海與未來科學城早在2023年12月就已有合作。彼時，雙方合作以底價42.7億元拿下昌平信息園0022、0027地塊。
據悉，該地塊體量大、總價高、配建多，佔地面積6.57萬平方米，建築規模18.6萬平方米，需配建超7.7萬平方米商業，且地塊競得人不得分割銷售。住宅部分後續開發為中海寰宇未來，該項目於2024年3月取得預售許可證，獲批房源共932套，目前去化超九成，僅有尾盤在售。
此外，未來科學城據守昌平大本營，還在2024年10月聯合越秀，以25.33億元摘得小沙河地塊（越秀星耀未來），在2025年6月，與越秀、北京城建、貝好家組成四方聯合體，以23.95億元拿下國譽星城項目用地。
在更早之前，未來科學城與金茂、華潤均有過合作歷史。從合作情況來看，未來科學城的持股佔比集中在20%至30%。曾有報道稱，除了參與部分開發工作外，未來科學城更依託區屬國企平臺優勢，統籌承擔周邊道路、公共配套等城市基礎設施建設與保障工作，也因此成為合作方眼中的“最佳友商”。
轉折發生在2025年11月19日，未來科學城旗下昌信置業以12.426億元底價摘得昌平未來科學城南區地塊，打造星寰時代（備案名寰逸佳苑）。據悉，這是未來科學城首次完全獨立操盤的商品房住宅項目。
該項目在今年3月21日取得首張預售證， 647套房源全部獲批銷售。截至目前，累計網籤428套，簽約面積40157.27平方米，成交均價約5.15萬元/平方米，對應成交額20.68億元，去化率達66%。
市場熱度在節日假期進一步顯現。國慶期間，未來城·星寰時代累計成交1.46億元，到訪超600組，同期，未來城·星寰時光接待來訪量突破3000組。
在中秋、國慶雙節的蓄客鋪墊下，作為未來科學城置業再度獨立操盤的項目，星寰時光又將交出怎樣的去化成績？