觀點網 10月9日晚間，金隅集團一紙公告，為十一年前那場備受矚目的重慶土拍畫上了句號。
公告顯示，該公司位於南岸區茶園-鹿角組團A分區的三個地塊，合計13.92萬平方米土地將交由政府收儲，擬收儲價格19.48億元。
而這一價格相較賬面值折讓8.44%，也就是說，金隅集團將在這三宗地塊上確認約1.8億元的賬面折價。
從當年大手筆搶下“地王”級體量地塊，到如今折價退地，這三宗沉寂逾十年的商業商務用地，終於迎來了階段性句點。
而這紙公告的意義，不止於三宗地塊的歸宿。從“搶地”到“退地”，從增量擴張到存量盤活，金隅集團的這一步，恰如一面鏡子，映照出行業邏輯的深層轉向。
當“去庫存、優供給”成為主旋律，如何讓沉睡的土地重新流動起來，或許才是這紙公告留給市場最值得思考的命題。
從“地王”到“退地”
這三宗地塊的身世，並不尋常。
時間回到2015年6月30日，重慶南岸區茶園-鹿角組團A分區十一宗地塊掛牌成交。總用地面積38.1萬平方米，規劃建築面積144.25萬平方米，容積率上限3.8，用途為商業、商務、二類居住，起始價37.02億元。最終，金隅大成以底價摘牌，成交樓面價2566.01元/平方米。
據當時媒體報道，該地塊佔地570餘畝，位於茶園新區核心位置，是2015年上半年重慶土地市場最大宗地塊，“地王”級體量僅次於恒大溉瀾溪項目。
此外，彼時正值南岸區茶園片區乃至整個江南新城加速開發的階段，地塊被定位為江南新城的商業商務中心，金隅集團也一度規劃在此打造大體量的商業綜合體，規劃不可謂不高，願景不可謂不大。
然而，理想與現實之間，橫亙着漫長的沉默期。從2015年拿地算起，地塊長期未見實質進展。
觀點新媒體查閱發現，2021年7月，有市民在重慶網絡問政平臺留言反映：金隅大成新都會商業地塊自2015年競得以來已過6年，仍然一片荒蕪，全無動工跡象，嚴重影響通江大道沿路的市容市貌。
不過，該留言未獲回覆，但相關問題已經進入市場關注視野。
此後，屬地規劃部門的歷次回覆，逐漸勾勒出地塊的真實進度。南岸區規劃和自然資源局2025年5月在回覆“關於區十九屆人大六次會議第DH0056號建議辦理情況的覆函”時稱，金隅集團取得土地後“陸續開展建設”，但截至當時，項目尚餘5個商業商務地塊、總用地面積21.6萬平方米未建設（合234畝）、總計容建築面積102.8萬平方米未建設。
2026年6月，南岸區規劃和自然資源局進一步披露，金隅大成地塊共涉及11個地塊，2019年項目住宅、商業先後動工，至今已完成6個地塊建設，剩餘5個地塊全部為商業商務用地，體量較大。
而這一次收儲的，正是上述未開發商業商務地塊中的核心部分。
根據公告，本次交易標的為重慶新都會公司持有的南岸區茶園3、4、9地塊建設用地使用權，土地用途為商業商務建設用地，收回土地使用權為淨地土地使用權，三宗地塊面積分別為5.22萬平方米、2.43萬平方米和6.27萬平方米。
公告特別強調，地塊權屬清晰、主體明確，無抵押、質押、查封、凍結等權利限制，也不存在司法訴訟、仲裁糾紛；地塊無在建工程、無存量建築物構築物遺留問題，現狀平整可控、邊界清晰。
換言之，這是一次“乾淨”的退地，即沒有債權人博弈的糾葛，也沒有歷史遺留問題需要清算。而這種“乾淨”，在相當程度上恰恰源於它在開發上的“空白”。
那麼，為何從“待開發”走向“待收儲”？金隅集團在公告中給出了明確答案：茶園中心區及重慶東站站前核心區規劃商業商務建築規模超400萬平方米，市場供過於求，根據當前房地產市場形勢、區域房地產市場需求，公司剩餘未開發的商業商務地塊，已不再適合按原有用途繼續開發投資。
這一表態，等於正式承認了區域商辦市場供大於求、原有開發邏輯已經失效的現實。從“黃金地塊”到“被收儲的包袱”，十年之間，這片土地的角色悄然翻轉。
折價8.44%收儲
從財務角度看，這是一筆略帶“虧損”的交易。
截至2026年6月30日，3、4、9號地塊賬面成本為21.28億元，而本次擬收儲價格19.48億元，交易價格與賬面值相比折價約8.44%。也就是說，金隅集團將在這三宗地塊上確認約1.8億元的賬面折價。
這一折價從何而來？
其一，政策定價規則本身帶有結構性折價。根據《關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知》（自然資發〔2024〕242號）執行，採用“土地評估價與土地審計價孰低”原則確定基礎價格，再統一下浮5%。
具體而言，三宗地塊的市場評估價格為23.26億元，企業土地成本審計金額為20.51億元。兩者相較，以較低的企業土地成本審計金額20.51億元作為基礎價格，再下調5%，最終確定收地價格為19.48億元。
這一“孰低再打折”機制，正是242號文的制度設計，其目的在於既防止國有資產流失，也避免專項債資金被高價土地“吞噬”。由此，8.44%的折價並非談判拉扯的結果，而是政策框架下的必然。
其二，實際折價的另一半來自成本自身的抬升。審計成本20.51億元與賬面成本21.28億元的差額約0.77億元，主要來自十年間的資金佔用成本、稅費等資本化支出，這部分沉沒的時間成本在收儲定價中不被認可。
其三，也是最根本的原因，是區域商辦供給嚴重過剩，繼續持有意味着追加鉅額建安投入並承擔長期空置風險，相比之下，折價收回現金是兩害相權取其輕。
三重因素疊加之下，8.44%的折價便有了清晰的解釋，政策機制壓一層，歷史成本沉沒一層，市場供求再壓一層。對金隅而言，這已不是一道“賺與虧”的選擇題，而是一道“走與留”的必答題。
而對金隅集團來說，退地的現實意義更在於“回血”。
財報顯示，該公司上半年實現營業收入359.16億元，同比下降21.18%；利潤總額-26.62億元，同比下降100.13%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為-21.72億元，較上年同期的-14.96億元擴大虧損45.22%；扣除非經常性損益後的淨利潤為-24.29億元。
虧損來自“雙主業”兩端，其中，建材板塊上半年主營收入330.6億元，同比下降18.4%，利潤虧損15.5億元，同比大跌163%。地產開發及運營板塊上半年主營業務收入29.4億元，同比下降43.7%，實現利潤-11.2億元，同比增虧3.7億元。報告期內實現銷售面積22.4萬平方米，同比下降31.7%，結轉面積11.5萬平方米，同比下降56.4%。
一端是水泥量價齊跌，一端是地產去化承壓，兩大主業同時失血，讓金隅的現金流壓力陡增。在這樣的背景下，盤活一塊短期內難以開發、且持續佔用資金的商辦用地，符合公司“優化土地資源配置和資產結構、減輕市場去化壓力”的既定策略。
不過，退地只是“減法”，金隅同期還在做“加法”。從拿地情況來看，金隅近年投資重心已明確向北京等高能級城市、以住宅為主的地塊傾斜。
2026年8月27日，金隅力壓招商蛇口以8.7億元總價競得北京通州土橋FZX-0306-6037地塊，成交樓面價約2.7萬元/平方米，溢價率27.19%，刷新2026年北京土地市場溢價率最高紀錄。
再往前，2025年6月5日金隅競得北京海淀區寶山村棚改平衡資金地塊（二期）HD00-1412-0017地塊。從海淀寶山33.64億元到通州土橋8.7億元，兩筆拿地合計超42億元，全部在北京、全部為住宅。
一退一進之間，方向已然清晰，在重慶折價退出商辦的同時，把資金投向北京核心區住宅，本質是土儲質量的置換。
付款安排方面，公告顯示，收回補償款分三次支付，第一次，在3、4、9號宗地重新掛牌公示後支付2.5億元；第二次，在宗地重新掛牌且重慶新都會公司競拍成功或其他企業摘牌成功後2個月內支付14.6億元；第三次，在宗地重新掛牌競拍成功或摘牌成功2個月後，重慶市財政返款南岸區財政後再支付剩餘2.38億元，付款期限最遲不超過2027年3月31日。
這種掛鉤後續出讓進度的分期安排，意味着金隅集團能否足額、及時拿到全部款項，仍取決於這三宗地塊能否順利重新進入市場，這恰恰也是本次交易最值得關注的變量。
從2015年以37.02億元底價進場，到2026年以19.48億元折價離場，在重慶茶園，金隅用一個十年畫了一個圓，而這個圓的半徑，恰好是中國房地產與商辦市場從擴張走向收縮的十年。從這個角度來看，金隅重慶退地，不只是單個企業的止損之舉，更是整個行業告別舊週期、尋找新平衡的一個縮影。