觀點網 “回爐”再掛牌後，卓越朗宋二期地塊地面價降了約6%。

10月15日，長沙出讓一宗住宅用地，編號 [2026]長沙市046號，宗地總面積 44108.05平方米，出讓面積35600.27平方米，為二類居住用地，容積率不超過2.2，限高54米。

該地塊緊鄰卓越朗宋一期，原為卓越朗宋二期，與一期同時出讓。但在一期陸續動工、開盤至交付完成，二期項目卻仍未有動工。

2026年9月，二期地塊重新掛牌，最終由原“地主”之一長沙市觀越置業有限公司全盤拿下，成交價24280萬元，較首次出讓25854萬元折價6%。

“合二為一”

該宗地的故事，需從2024年說起。

2024年7月9日，長沙開福區集中出讓兩宗地塊，編號為[2024]長沙市023號、[2024]長沙市024號，彼時兩宗地塊的買主均為卓越集團聯合體。

其中，023號地塊宗地總面積22001.02平方米，出讓面積18190.19平方米，規劃用途為 R2，容積率≤2.4，最終成交總價14411萬元，摺合樓面價3301元/平方米。

024號地塊宗地總面積 44108.05平方米，出讓面積 35600.27平方米，規劃用途為 R2，容積率:≤2.2，最終成交總價25854萬元，摺合樓面價3026元/平方米。

拿地之後，023號地塊定位為“卓越朗宋”，項目率先進場施工，並在當年年底啓動預售，項目共分三次取證開盤，至今年集中交付。

按原計劃，024號地塊將作為卓越朗宋的二期。彼時卓越朗宋示範區開放時，同步公示一期二期的鳥瞰效果圖，並且2025年8月披露二期批示規劃方案後，將二期備案名定為“瑞格學府”。

但在此之後，項目卻卻遲遲未有動工跡象。甚至有報道指出，長沙供地雲平臺一度顯示“未公告”。

至今年9月15號，該地塊重新在長沙市國土資源交易系統上架，編號為[2026]長沙市046號。彼時有市場人士透露，地塊重新掛牌的主因是區屬國企金霞集團調整了股份，增加了股權佔比，因此需要重新掛牌走流程。

不過，觀點新媒體查閱發現，此次競得人僅有長沙市觀越置業有限公司，即原拿地方之一長沙卓鑫宸置業有限公司。

也就是說，此番重新掛牌，實際上是區屬國企的退出。

值得一提的是，卓鑫宸置業控股股東便是一期地塊的“地主”。 原開發商將二期地塊收入囊中，一期和二期的開發主體便在股權層面實現了統一。

這也解釋了為何同時拿地，一期項目快節奏可開發，而二期卻駛入“慢車道”。實際上，這一變動，在2025年便悄有伏筆。

2025年9月26日，原拿地方之一湖南觀湖開發建設有限責任公司公告，擬將持有的長沙市觀越置業有限公司20%股權掛牌轉讓。

至當年12月4號，企查查信息顯示，湖南觀湖實現退出，長沙卓鑫宸置業接手20%股權，全資持有觀越置業。

換言之，這是一次由股權變動觸發的程序性重掛。重新上架之後，宗地條件未作調整，總面積44108.05平方米，出讓面積35600.27平方米，容積率≤2.2。

但出讓價格則從2.59億元調整為2.42億元，樓面價從3301/平方米降至3100/平方米。

卓越角色

該宗地的“重生”節點，恰好承接一期的清盤。作為一期項目的代建方，業內普遍認為卓越集團將繼續操盤二期地塊。

要理解二期代建的確定性，得先看一期打出的牌面。

卓越朗宋一期於2025年1月開盤，主打88至139平方米的三居和四居戶型，銷售均價約11500元/平方米，核心賣點是配套入讀青竹湖湘一外國語學校擴建的東校區。

據官網介紹，一期首開去化超95%。到2026年7月，卓越朗宋一期1、2、3、5、6棟正式啓動集中交付，一期基本售完。9月，青竹湖湘一東校區正式開學啓用。

從開盤到清盤再到交付，一期用不到兩年時間完成了一個完整週期，驗證了名校配套疊加產品這一組合在開福北的市場穿透力。

而從周邊項目來看，片區當前的新房競爭格局呈現明顯的兩極分化。

一端是以卓越朗宋為代表的學區盤，憑藉青竹湖湘一的配套優勢，售價可達11000至12000元/平方米；另一端是青竹湖曦園、地鐵中建君和城等，售價均價分別為5500-7500元/平方米及5088元/平方米起，價格不到學區盤的一半。

不難看出，關公湖片區目前最大的價值錨點是教育，最大的風險也在於此。學區溢價拉高了項目定價，但也意味着一旦教育政策或學區劃分出現變動，價格支撐將面臨考驗。

如今地塊地價從3301元/平方米降至3100元/平方米，一定程度上為二期產品定位釋放了更大的定價彈性。

值得一提的是，雖然卓越朗宋為卓越集團目前在長沙市場的唯一代建項目，但自2004年在長沙成立首個佈局全國的區域分公司後，卓越在此累計落子十盤，2020年前後曾以一城8盤的成績將長沙公司整體銷售規模從5億元推至30億元。

但在此之後，卓越的腳步似乎慢了下來，最近一次在長沙的動作，便是卓越朗宋一二期地塊的代建。

據其官網介紹，近年來，卓越集團將代建代銷業務作為新的增長曲線。從全國市場來看，卓越代建業務版圖覆蓋深圳、珠海、東莞、中山、上海、南京、長沙、重慶、成都9個核心城市21個項目，累積代建面積超325萬平方米。

不過，回到宗地本身，卓越朗宋一期已在片區完成了驗證，但二期能否接力推進，仍取決於最終的產品定位和後續市場環境。