觀點網 一個來自四川，一個來自鶴壁。鄭州核心區這一輪土拍的競得名單上，出現的是兩家民企。
雙民企分食
體量更大的一宗是24號地塊。
地塊位於潁河西路北、天山路東，用地性質為住宅用地，出讓面積35837.52平方米，摺合53.76畝。
資料顯示，該地塊規劃建築面積71675.04平方米，容積率2.0，起始價5.11億元，起始樓面價7123元/平方米。
最終，湖北邦成宏泰置業有限公司（四川邦泰）以總價6.17億元競得，成交樓面價8602元/平方米，溢價率20.76%。
按起始價折算，這塊地的畝均起拍價約950萬元。20.76%的溢價，最終把畝均成本推高到約1147萬元，一畝多付了近200萬元。
另一宗25號地塊位於天山路西、隴海西路北，出讓面積13965.04平方米，合20.95畝，規劃建築面積18154.55平方米。
這塊地的容積率只有1.3，起始價1.55億元，起始樓面價8531元/平方米。最終鶴壁鑫亨元置業有限公司以1.69億元摘得，成交樓面價9302元/平方米，溢價率9.04%。
以20.95畝計，25號地塊的畝均成交價約806萬元，比24號地塊低約341萬元。
總價門檻低，是它能被一家省內房企單獨拿下的原因之一。
兩宗地相距不遠。24號地塊距二砂地鐵站0.7公里，25號地塊約1.0公里，步行尺度上的差別並不大。
差別在指標上——2.0與1.3的容積率，7.17萬平方米與1.82萬平方米的建面，指向的是兩種產品。
25號地塊不到21畝、建面不足2萬平方米，是一宗典型的“小而低密”地塊。這種體量，對操盤速度的要求低於對產品溢價的要求。
單價也印證了這一點。25號地塊成交樓面價9302元/平方米，比24號地塊高出700元/平方米，貴約8.1%。
邦泰再拿地
9月30日，鄭政出〔2026〕21號（網）地塊由四川邦泰以9.52億元競得，成交樓面價8194元/平方米，溢價率35.62%。
20天后，邦泰再次出手，24號地塊的成交樓面價到了8602元/平方米，比21號地塊高408元/平方米，漲幅約5%。
但溢價率從35.62%回落到20.76%。溢價率降了，地價為什麼還在漲？答案在起始價。
按21號地塊的成交價與溢價率倒推，其起始樓面價約6042元/平方米，比24號地塊的7123元/平方米低約1081元/平方米。
換言之，今天這兩宗地的“貴”，有一部分在掛牌時就寫好了。
溢價率的回落，更像起拍價抬升之後的算術結果，而不是爭搶溫度的驟降。
更值得注意的是拿地主體。24號、21號兩宗地均歸四川邦泰，20天內合計投入15.69億元，在同一片區連落兩子。
21號地塊就在24號地塊西北側不遠處。若兩宗地統籌開發，配套與客羣可以共享，成本也更容易攤薄。
加上25號地塊的鶴壁鑫亨元，今日二砂的兩宗宅地全部由民企摘得。一外來、一省內，是一組不太常見的組合。
邦泰的路徑是典型的補倉：先以35.62%的溢價率拿下21號地塊，再以20.76%的溢價率吃下體量更大的24號地塊，把貨值做厚。
鑫亨元拿的是一張低總價入場券。1.69億元、20.95畝、容積率1.3，試錯成本可控，產品也容易做出差異。
民企出現在核心區宅地的競買席上，本身就是一個信號。對一家外來房企而言，連續兩宗地落子同一板塊，意味着它把這裏當成了可以長做的市場，而不是一次機會性的試探。
但兩宗地的溢價率差着11.72個百分點。對總價、容積率與產品確定性的定價，房企之間的判斷並不一致。
對鄭州而言，這一輪的意義不在總價，而在買家結構。7.85億元放在鄭州任何一年的土拍裏都不算大數，但兩宗地全部由民企拿下，且都在核心區，這個組合值得記一筆。
接下來要看入市。24號地塊7.17萬平方米建面，按110-140平方米的改善面積段粗算，可提供約510-650套住宅。
25號地塊1.82萬平方米、1.3的容積率，更適合做低密洋房或疊拼，按120-140平方米粗算，貨量在130-150套。
兩個項目的產品定位、入市價格與去化速度，將檢驗這18.03%的整體溢價是否划算。單場土拍說明不了趨勢，卻足以留下一個觀察的起點。