要點：

· 市場新常態：北京辦公樓市場正經歷以“重新定價”為標誌的系統性重構，呈現定價邏輯、供需關係、決策邏輯、需求形態及競爭流向的“五層重構”特徵。

· 雙核分化：西部市場依託人工智能等產業生態展現築底韌性，東部市場則在調整中通過品質升級突圍，呈現不同的演進邏輯。

· 實用主導：企業選址迴歸理性務實，科技、金融等行業偏好顯著分化，不再一味等待“絕對底部”，而是基於業務規劃主動鎖定空間，確保不動產支出高效轉化為業務生產力。

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北京，2026年10月20日--北京經濟總量穩步邁上5萬億元臺階，47家《財富》世界500強企業總部的集聚效應與人工智能等高精尖產業的蓬勃興起，共同為北京辦公樓市場構築了堅實的需求基本盤。然而，面對宏觀動能轉換與供需深度調整的雙重挑戰，市場正經歷一場系統性重構。

值此關鍵節點，仲量聯行經過長期跟蹤研究，並結合租戶方調研和業主方訪談，重磅發佈《2026北京辦公樓市場白皮書》（以下簡稱“白皮書”），旨在深度刻畫需求端真實的心理預期與行為邏輯，為供需雙方的跨週期決策提供實證支撐與行動指引。

“五層重構”定義市場新常態

白皮書指出，北京辦公樓市場正經歷以“重新定價”為標誌的系統性重構時期。截至2026年第三季度，全市甲級辦公樓平均租金回落至198元/平方米/月，市場由快速下探轉向放緩尋底。與此同時，2026至2030年超過100萬平方米的新增高品質供應，將給租戶帶來更強的議價權。在此背景下，北京辦公樓市場呈現出“五層重構”的特徵：

·定價邏輯重構：租金錨點下移，逐步尋找新均衡。

· 供需關係重構：供應增加與需求理性化強化租戶主導格局。

· 決策邏輯重構：選址從關注區位與租金，轉向綜合衡量空間效能、運營效率與全生命週期成本。

· 需求形態重構：總量需求審慎，但人工智能、高精尖產業仍有結構性機會。

· 競爭流向重構：競爭從同區域、同等級項目比較，擴展到跨品類、跨等級、跨區域的博弈。

雙核分化：西部產業築底，東部升級突圍

數據顯示，在市場整體尋底的過程中，北京東部和西部市場正沿着不同的邏輯演進，雙核分化格局日益清晰。

西部市場率先展現產業驅動的築底韌性。以中關村為代表的核心區域，依託人工智能、機器人等新質產業集聚，以及高校、資本、創新資源深度融合的生態優勢，持續吸引企業擴租與產業需求外溢。2026年第三季度，中關村甲級辦公樓租金環比平均增長2.4%，核心項目空置率普遍低於10%，有力印證了成熟產業生態對資產價值的堅實支撐。

東部則呈現出“在調整中升級”的發展路徑。超甲級項目能夠憑藉品質與價格優勢承接跨級升級需求；普通甲級及乙級物業雖面臨較大去化壓力，但租金調整為企業提供了成本優化和辦公升級的窗口。未來，商辦辦公樓項目需從“拼租金”轉向“拼運營”，靈活條款、租約重組、空間適配等正在成為新的競爭維度。

預期收斂指向2028：市場築底回穩的關鍵節點

白皮書顯示，2028年有望成為市場實質性築底回穩的關鍵節點。調研顯示，37%的企業租戶預計市場將於該年觸底，且業主的預期也普遍集中於此。

從區域分化來看，西部市場企業租戶對2026至2027年率先企穩的信心更為堅定；而東部市場仍處於尋底階段，多數企業租戶將觸底節點錨定於2028年及以後。雖仍有近四成租戶認為租金仍有5%至10%的下行空間，但大幅下跌的預期已明顯減弱。

仲量聯行華北區研究部資深董事紀明表示：“基於調研，我們發現當前市場的積極信號是供需雙方預期趨於理性穩定。優質租戶不再一味等待‘絕對底部’，而會基於未來三年業務規劃主動鎖定空間；而業主的首要目標是提升入駐率和優化租戶結構。預期共識正為平穩築底提供支撐，北京辦公樓市場正從深度調整走向新均衡。”

實用主義主導，理性決策重塑選址邏輯

在務實穩健的市場心態下，“實用主義”已成為北京企業不動產相關決策的基調。在當前市場“重新定價”的新常態下，企業專注於理性務實，將租金、區位、樓宇品質這類硬件指標確立為核心基準，在最契合自身發展的區位環境中，篩選性價比與品質兼優的最佳選項，確保每一筆不動產支出都能高效轉化為切實的業務生產力。

在實用主義主導下，各行業選址偏好呈現顯著分化：科技互聯網企業戰略鎖定區位以融入產業生態；金融業在品質達標基礎上極致追求成本優化；專業服務業尋求成本與品牌形象的均衡；生命科學行業對樓宇硬件品質與產業集羣區位有剛性要求。

仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示：“在存量博弈和實用主義主導的環境下，業主和租戶都需從單一租金博弈走向全生命週期管理。真正有競爭力的辦公樓是幫助企業提升空間效率、控制成本、支持業務發展的生產力平臺，而高效的租賃決策應充分考量空間、條款與長期運營成本共同構成的綜合價值。”

常見問題：

1. 問題：當前北京辦公樓市場的整體租金水平及趨勢如何？

回覆：截至2026年第三季度，北京甲級辦公樓平均租金為198元/平方米/月。市場已度過快速下探階段，進入放緩尋底期。雖然仍有近四成租戶預期租金有5%-10%的下行空間，但大幅下跌的預期已明顯減弱，市場正逐步尋找新的均衡點。

2. 問題：市場預計何時能夠真正觸底回穩？

回覆：2028年有望成為市場實質性築底回穩的關鍵節點。37%的企業租戶預計市場將於該年觸底，且業主的預期也普遍集中於此。西部市場因產業支撐強，近一半的企業預期市場在2026至2027年企穩；東部市場則普遍預期在2028年及以後觸底。

3. 問題：在當前“實用主義”主導的市場環境下，企業在選址時應重點關注什麼？

回覆：企業應將不動產支出視為提升業務生產力的投資。選址時需綜合考量租金成本、區位便利性、樓宇品質等硬性指標，以及長期運營成本、租約靈活性等軟性價值。