觀點網 豪宅也有被撤場的可能。

重慶，在這座打響“物業降費第一槍”的城市，萬物雲又退出了一個來自萬科的項目，哪怕項目收着8元/平方米·月的物業費。

根據此前國際村社區居委會蓋章公示文件，成都萬科物業確認撤場，鑑於小區仍未通過業主大會選聘出新的物業服務企業，居委會在業主意向、多方指導下確定永升服務以應急物業身份臨時接管萬科鵝嶺峯。

公示發出五天後，鵝嶺峯從豪宅式物業管理服務降維至僅維持基本物管。而在前期便陪伴着小區的萬物雲抽身理由並不複雜，“算不過賬”是最普遍也最直接的原因。

當潮水褪去，豪宅的體面並不比普通住宅多一層豁免。

正如萬物雲公眾號“拂柳雜談”欄目其中一期所說：“物業行業發展至今，已經不能只討論如何擴大規模，也需要回答如何結束一段不再適配的服務關係。”

退到紅線之外

從萬科接手開始算起，萬物云為鵝嶺峯項目提供物業管理服務已有9年。

最初，鵝嶺峯項目擁有者是新加坡豐隆集團，拿地時間在2010年，建設時便奔着“絕版豪宅”而去，從一開始就被設定為一個極小體量的高端產品。

斥資5億元、耗時5年，新加坡豐隆在2015年將鵝嶺峯推向市場，單價約3.5萬-4萬元/平方米，在當時重慶豪宅市場屬於高位。

但受到高昂的單價、偏大的戶型制約，從2015年入市到萬科入股前，鵝嶺峯在三年間只售出了4套房源。

2017年9月，萬科遇見需要止損的新加坡豐隆，簽下股權轉讓協議，正式入局操盤，鵝嶺峯項目成交量由此才一路走高。

彼時萬物雲全面市場化推進至第三年，剛走上通過併購快速做大的路徑，來自關聯方萬科的住宅項目仍然佔據不小的管理規模。

時代的車輪行至2026年，萬物雲董事長朱保全在萬物雲發佈2025年年報的節點寫了一篇《致股東：該來我不推》，文末提及：“十年前，萬科物業在深圳承接一個頭部地產企業開發的項目，當時我很震驚，其下屬物業居然可以放棄關聯地產企業開發的項目。”

在地產行業的黃金時代，依靠關聯方獲取項目已經成為物管企業的慣性與理所當然。但在地產式微、物管獨立旗幟高舉的2025年，萬科物業在天津首次退出一個關聯企業開發的項目，被稱為“對歷史內部紅線的突破”。

“突破紅線”四個字的分量，放在萬物雲與萬科的關係裏，遠比字面更重。而鵝嶺峯則是物管行業的市場成熟度進入新階段時，被萬物雲釋放掉的歷史包袱之一。

進入2026年，萬物雲開始將撤場從個案變成系統性的項目篩選，上半年共退出139個住宅物業服務項目，涉及年化飽和收入約7.4億元，同時實現稅前利潤減虧3233萬元。

退出名單裏，來自萬科開發的項目並不少見。

2026年3月，萬科物業一口氣宣佈退出徐州萬悅城一二期、萬悅城三期、華府天地家園、水潤峯境、雲湖明廬、未來城六個小區，同月退出杭州北樾府。

7月，寧波萬科物業發函退出嘉興開元萬科·濱河道花苑，一個萬科與開元聯合開發、343套房源首開當天售罄的“親友盤”，僅服務兩年半便因收繳率長期未達預期、業主累計拖欠物業費120餘萬元而終止。

據瞭解，嘉興開元萬科·濱河道花苑住宅建面約4.83萬平方米，物業費收費標準為3.35元/平方米·月。即便100%收繳，小區一年能收上來的物業費也不到200萬元，按20%利潤率計算，萬科物業到手的一年利潤不過38.8萬元。

面對市場變化，萬物雲的選擇留下現金流能夠立住的項目，過去那種“不管賺不賺錢，先把萬科的盤接着”的默認邏輯已經失效了。

豪宅的物管賬本

切斷過去物業公司與開發商之間那條基於股權與歷史的通道，萬物雲放棄鵝嶺峯，將更多考量放到了公司本身的健康運轉上。

重慶渝中區鵝嶺正街，緊鄰鵝嶺公園，鵝嶺峯所在被譽為“渝中半島之巔”，可俯瞰渝中半島、遠眺兩江交匯，是典型的“半山江景豪宅”。

如今，鵝嶺峯二手房均價仍有4.5萬元/平方米，而重慶渝中區二手房均價大致分佈在1萬元/平方米至1.5萬元/平方米之間。

核心的地理位置，卻配上並不寬裕的佔地面積，如何能夠凸顯出項目的價值？

答案也很簡單，保持着豪宅的設計水平、建造標準，同時減少貨量，走“稀缺效應”路線。是以，鵝嶺峯總戶數只有126戶。

126戶放在普通住宅裏不算罕見，放在豪宅裏也不算極端，但卻是一個相對尷尬的規模。

鵝嶺峯是豪宅定位，126戶小到撐不起一個經濟上可持續的物業盤子，又大到必須配齊一整套豪宅級公共系統。

和普通住宅算賬邏輯相同，豪宅物管的收入天花板與戶數、單價直接掛鉤。

鵝嶺峯住宅戶型為建面263平方米與313平方米兩種，按最大戶型計算，126戶住滿且收繳率100%的情況下，萬物雲在這個項目中能夠收上來的物業費不過三十來萬，而這個數字已經是最大上限，並不會因服務質量、標準提升而自動擴大。

然而，豪宅的成本項是剛性的，從恆溫泳池處理、精細園林養護到智能安防維保、24小時管家配置，每一項都對物管團隊和持續投入有着硬性要求。

儘管鵝嶺峯的物業費已經是較高水平，而住宅戶數越少單戶分攤的物管成本壓力越大，同時服務標準越高，剛性成本的曲線也就越陡。

過去，物管企業哪怕短期貼錢也更偏愛接豪宅盤，並不單純因為豪宅的物業費定價更高，還有豪宅能夠成為品牌溢價的“活招牌”因素，相對的虧損可以在品牌故事裏被消化。

但時移事易，當上市物企必須對利潤負責，品牌故事不能為企業盈利托底的時候，豪宅盤與普通住宅盤便處於同一條評判線上。

進入2026年，物管行業收繳率普遍向下的背景中，鵝嶺峯月收入三十來萬、服務標準居高不下的結構，加上空置與收繳的不確定性，落在盈虧平衡線以下的概率並不低。

從物業費降費潮到“炒物業”，再演變為物業大撤退，業主們想要更優質的服務，物管企業想要能夠支撐運營的利潤空間，最終落點仍是雙方是否能夠接受與服務質量相匹配的價格。

同一期“拂柳雜談”的尾聲寫道：“市場的部分，交給合同、價格和雙向選擇；民生的部分，建立穩定付費、困難幫扶和應急兜底。權利、責任與成本回到同一套規則中，企業的進退才不會反覆演變為社區危機。”