觀點網 10月21日，中海宏洋披露2026年三季度經營數據。
報告顯示，截至2026年9月30日止九個月，中海宏洋收入約191.25億元，同比下跌10.0%；但經營溢利約9.05億元，同比上升17.1%。
前三季度，該公司總累計合約銷售額合共約為268.86億元，涉及面積約為230.24萬平方米，按年分別上升14%及8.8%。其中第三季度，中海宏洋系列公司整體合約銷售額約77.48億元，涉及銷售面積約為65.53萬平方米。
進入下半年，中海宏洋拿地節奏也在加快，一口氣吞下六幅地塊。
盈利改善
從上述數據中不難發現，前三季度收入在降，但經營溢利在升。
收入與利潤走向背離，在房地產開發行業裏從來不是偶然，指向的是結算結構的切換。
過去兩年，大多數房企的利潤被兩股力量反覆絞殺，一是2021年前後獲取的高地價項目陸續進入結轉，毛利率被壓到極低區間；二是存貨減值持續侵蝕利潤表。
中海宏洋同樣經歷過這個階段，2025年報顯示，結轉毛利率一度低至8.7%左右。那時候的利潤表，承接的是舊週期裏最沉重的一批存貨。
但拐點在2026年出現，上半年該公司綜合毛利率同比提升2.5個百分點至11.8%，開發業務毛利率提升2.9個百分點至11.5%，歸母淨利潤同比增長15.4%。
驅動因素離不開結算結構的優化，早在2026年初，中海宏洋管理層便曾提及，現有庫存中2022年至2024年新增地塊的去化率已達到90%，基本接近去化尾聲，剩下不到100億元貨值；2020年和2021年獲取的總貨值1700億元中，也已去化1300多億元，按照2025年100多億元的去化速度，基本能在三年內完成出清。
也就是說，2022年及之後獲取的項目開始成為結算主力，此前中海宏洋於業績會上披露，公司內部估算2022年起新獲取項目預期毛利約19%，遠高於舊有存貨。
華泰證券8月份研報指出，2022年以後拿地項目在營收中佔比已從2025年的55%提升至1H26的65%以上，且2023年第四季度之後拿地的項目全部實現盈利。後續高毛利項目持續進入結轉期，毛利率與淨利率有望繼續改善。
換句話說，利潤回升不是因為收入變好了，而是因為收入裏的“含利潤量”變高了。舊庫存越退越遠，新貨越結越多，利潤表的地基被重新墊高。
但收入端的收縮壓力仍然存在，2024年、2025年合約銷售額的收縮，正陸續反映到當期及未來一段時間的收入確認之中。
數據顯示，中海宏洋上半年收入141.45億元，同比下滑2.7%，已是連續第四個年度收縮；前三季度收入降幅擴大到10%。這是此前銷售規模下臺階的滯後回聲，暫時不會因為毛利率修復而自動消失。
中海宏洋此前給出的判斷是，隨着2026年銷售端逐漸回升，疊加後續結轉項目結構優化，收入端的壓力有望在未來一到兩年內逐步緩解，進入觸底修復通道。
三季度數據部分印證了這一預期：前三季度累計合約銷售約268.86億元，涉及面積約230.24萬平方米，同比分別上升14.0%和8.8%。
在行業銷售總量繼續下探的年份裏，兩位數的累計正增長，為後續結轉提供了“新貨”來源，也為利潤修復爭取了時間。
土儲補倉
持續去化之下，銷售端實現企穩，但也要注意到，支撐持續增長的土儲貨池已變薄。
截至2026年6月末，中海宏洋土儲總樓面1143萬平方米，其中權益樓面980.41萬平方米，規模較2022年末的2453.26萬平方米腰斬。
上半年，中海宏洋新增項目泰州、銀川、唐山共4個，新增總樓面48.4萬平方米，總代價20.78億元。
不同於中海地產，中海宏洋主要聚焦二三線及下沉市場，圍繞首置與剛需改善客羣。在行業調整階段，觀點指數認為，中西部二三線城市及東部經濟強縣的市場仍存在一定的結構性機會。
一方面，這類區域的土地市場呈現溢價率低、拿地成本相對可控的特徵；另一方面，當地不僅有充足的剛性居住需求作為支撐，還具備一定的改善型需求挖掘空間。
進入三季度，中海宏洋的拿地節奏突然提速，7月拿下惠州項目後，8月又連下徐州、贛州、南寧、合肥、義烏五城，均為獨立拿地。
從地塊結構看，三季度六宗地塊的權益樓面均價約3,985元/平方米，其中義烏北苑交通站項目單宗地價9.05億元、樓面約9400元/平方米，其餘五宗樓面價均在2000—5000元/平方米區間。
不難發現，這種低樓面、售價價差結構，是中海宏洋過往在二線周邊城市做利潤的核心打法，即不靠核心城市高溢價搶地，而靠區域限價與樓面價的剪刀差賺錢。
此番加大拿地力度、積極補貨，有望在行業復甦週期中率先佔據有利的競爭地位。
除此之外，於今年1-9月期間，該公司以約2.13億元收購了合肥、湛江兩地共五個合作項目的剩餘股權，把原本通過合營、聯營方式合作開發的項目股權全權掌握，也意味着未來能把利潤更多留在表內。
另一面，9月單月銷售數據實際上同比收縮，這一表現轉負是否會延續到四季度乃至2027年，將檢驗這批新增土儲的變現速度。