觀點網 “我承認我就是情懷大於能力。”

2026年9月，55歲的李亞鵬在採訪鏡頭前第一次系統復盤麗江雪山藝術小鎮地產項目，語氣平靜得像在講別人的故事，“那個時候年輕，也允許我放肆一下”。

在他的敘述中，做項目的初衷是想“重現書院於中國”，開盤時，這座雪山藝術小鎮甚至爬上雲南麗江銷售第一位。

“但地產太重了，超過了我的能力範圍，所以我做到一定程度就把51%股權賣給了另一家上市公司，但這家公司在接盤後就把我以前操盤的所有文化項目和思路全部叫停了”。

李亞鵬自認為，這是麗江雪山藝術小鎮走向下坡路的導火索之一。

“情懷大過能力”這句話在採訪中被反覆引用，李亞鵬坦言，這不是自嘲也不是無奈，而是非常清醒的、真實的對自我的批判和認知。

但就在李亞鵬說出這番話的一個月後，與他關聯的麗江雪山投資有限責任公司名下，新增了一則產權交易公告，標的債權總額7.6134億元，本金3.78億元，抵押物正是麗江雪山藝術小鎮近19萬平方米的土地、7000平方米商業現房和2萬多平方米在建工程，案件已進入執行階段。

事實上，於2025年12月，麗江雪山投資被恢復執行超4.5億元；今年2月新增欠稅公告，欠稅餘額634萬餘元；此外，控股股東陽光壹佰置業集團向法院申請對雪山公司進行破產處理，目前仍在審查階段。

數年光景間，李亞鵬個人已從債務標籤裏掙脫出來，但他當年親手搭建的那個文旅地產夢，正被債權人以市場化方式掛牌處置。

文旅小鎮滯銷困局

2012年，李亞鵬持股的雲南麗江雪山投資以1.64億元拿下束河街道一宗住宿餐飲用地，計劃總投資35億元，打造集別墅、酒店、商業、藝術空間於一體的“雪山藝術小鎮”。

為了顯示對項目的重視程度，李亞鵬請來建築師隈研吾設計清水獨棟別墅，2014年開盤時單價2.1萬元/平方米，直接成為彼時麗江最貴的樓盤之一。

楊坤、胡軍等圈內好友在此置業，項目內COART藝術嘉年華單屆覆蓋超20萬人次，雪山美術館、樹劇場、荒野之國等公共文化空間陸續落成。

開盤兩年，這宗項目只賣掉30多棟別墅，明星光環帶來的熱度迅速回落。

2015年，李亞鵬被迫將51%股權以1.938億元轉讓給陽光100中國，項目估值縮水至約3.8億元，與當初宣稱的35億元總投資形成鮮明對照。

接盤的易小迪，曾與潘石屹等人統稱為“萬通六君子”，第一桶金來自上世紀90年代的海南炒房熱潮。

這批地產人各自在細分領域創下不俗業績，易小迪也以文旅開發見長。

接手麗江項目後後，陽光100將別墅分割為返租式公寓降價銷售，單價腰斬至9479元/平方米，然而這套在商業項目上的打法，並未改變項目的滯銷窘境。

據觀點新媒體查閱陽光100財報得知，2015年至2020年合計回款僅約2.16億元，2019年合約銷售面積為0，2020年上半年僅售出26平方米。

明星光環與地產老手都未能盤活銷售，這宗項目的滯銷點在哪？

要知道，雲南麗江海拔2400米，冬季濕冷無集中供暖，全年平均閒置率87%，冬天超95%。此外，該項目為40年產權的商業用地，並非住宅用地，涉及落戶、子女教育有所受限。

有業內人士表示，買得起400萬到上千萬別墅的人，大多不缺度假房；買得起且願意在麗江買的，又未必出得起這個價。

因此，這宗項目不僅困住了李亞鵬，也困住了易小迪。

陽光100中國自2021年起債務違約，連續多年深度虧損，2024年虧損57.98億元，2025年上半年再虧10.86億元，2026年被債權人向香港高等法院申請清盤。

從公司融資到個人擔保

比銷售失敗更讓市場側目的，是這宗項目的股東及融資結構。

2012年，北京泰和友聯投資公司向李亞鵬持股的雪山投資公司注資6000萬元，持股10%，約定3年開發週期屆滿，若項目未完工，需支付4000萬元固定權益收益。

來到2015年，麗江項目陷入困境，李亞鵬為引入陽光100挽救項目，被迫簽署個人無限連帶擔保協議。

三年過後項目未完工，這筆錢成為他個人的債務。

2022年7月6日，北京市第三中級人民法院終審落槌，駁回李亞鵬方面的上訴，維持原判，他須向泰和友聯支付4000萬元本金及利息。

2026年1月，李亞鵬終於把這筆壓在個人身上的擔保債務連本帶利還清，法院出具結案文書，限制高消費令同步解除，還款資金一部分來自變賣北京順義四合院及朝陽、海淀兩套房產籌集的近2000萬元，其餘則來自2022年至2026年的直播帶貨賣茶的收入。

但這並不意味着麗江雪山藝術小鎮項目的賬已經算清。

截至2026年8月，李亞鵬關聯的麗江雪山投資有限責任公司仍有超4.5億元被執行債務未了結，其中2025年12月被北京金融法院恢復執行4.5億餘元。

此前於2025年11月，控股股東陽光壹佰置業集團已向麗江市古城區人民法院申請對雪山公司進行破產處理，案件目前處於破產審查階段。

項目方雖回應稱“不存在破產清算情況，日常運營正常”，但若資產不足以清償全部債務，原股東股權價值將基本歸零。

事實上，雪山藝術小鎮的悲劇不只屬於李亞鵬。

控股股東陽光壹佰置業集團自身也深陷泥潭，自2023年起多次被列為失信被執行人，涉及121件立案信息、271個開庭公告。

如上文所述，陽光100中國也連續多年深度虧損，被債權人向香港高等法院申請清盤。

如今，李亞鵬的主業已經徹底轉向輕資產，在2026年8月發佈茶生活品牌觀化茶院，聯合40餘位茶業人士，不自建制茶工廠，採用平臺共創模式；註冊雲南麋鹿咖啡公司，佈局雲南小粒咖啡全產業鏈；9月又成立杭州觀合造物家居有限公司，涉及廚具和家居用品賽道。

這套創業組合比雪山藝術小鎮重資產運營輕得多，也更貼近李亞鵬所能持續運營的能力圈。

站在當下的節點來看，雪山藝術小鎮項目7.61億元債權掛牌招商，意味着債權人選擇以市場化方式處置這筆不良資產。