觀點指數 2026年10月，中國太保首個輕資產養老項目落地常州。項目採用長期租賃空置酒店、自主改造運營的方式，是太保首個依託城區存量物業租賃改造的城市康養社區，康養業務邁入“輕重結合、以輕為主”的新階段。

過去十幾年裏，險資佈局養老產業多采用自持拿地、新建CCRC持續照料退休社區的重資產模式。這類項目投入體量高、建設運營週期偏長，選址大多落在城市近郊。

伴隨養老市場供需格局變化，開發模式的投資成本壓力與去化風險逐步顯現，頭部險企開始重新探索康養項目落地方式。

與此同時，大家保險、太平人壽也推出同類酒店租賃改造項目；平安、新華保險以及太保自身，還同步採用收購商辦物業、改造自有辦公樓等多種存量盤活方式。

“租購改”的戰略轉向，正成為險資康養規模化佈局的可複製路徑。

空間盤活

早期險企佈局養老項目，多傾向開發城郊大型CCRC，依靠規模化開發攤薄土地成本。

近年城郊項目逐漸顯現短板，普遍存在入住率提升緩慢、醫療配套供給不足等問題。與此同時，老年羣體需求持續轉變，更偏好主城區位、臨近三甲醫院、便於就近探望子女的養老產品，主城區高品質養老牀位供給缺口持續擴大。

另一方面，酒店、商辦物業空置規模處於高位，存量物業改造用於養老的模式興起，背後是人口與養老市場供需格局的深刻變化。

2026年初自然資源部等三部門出臺政策，明確閒置商業、辦公存量房屋改造為養老設施，五年內可按原用途管理，不額外增收土地價款。政策層面，租賃方式與購置產權開展養老運營，實現制度上的平權支持，亦契合城市更新方向。

險企以“城芯區位”切入存量改造，緩解了城郊項目獲客週期長、去化慢的難題。

當前險企存量物業改造養老項目主要分為三類路徑：第一類為空置酒店租賃改造，通過長期租賃獲取物業使用權，前期資金壓力最小，太保常州項目、大家保險合肥、濟南項目、太平人壽深圳項目等屬於該類型。

第二類是存量商辦物業收購改建，典型項目包含太保上海靜安項目、平安上海頤年城。這類項目區位條件優越，資產保值能力較強，但需要全額受讓產權，資金投入門檻高，且原有建築荷載、管線系統通常需要大規模調整。

第三類為集團自有辦公樓改造，例如太保青島項目、平安深圳福田、新華保險北京項目。該模式無需支付租金與土地成本，不過受限於險企自有資產儲備，難以跨區域規模化複製。

太保家園・常州國際康養社區採用“長期租賃+自主改造+自有團隊運營”的模式。公開信息顯示，項目建築面積2.5萬平方米，改造總投入約7462萬元，單方改造成本接近3000元/平方米，資金主要用於適老化裝修、消防系統升級、醫養配套設備以及信息化系統建設。

通過存量酒店客房改造具備天然適配優勢，原有獨立衛浴、給排水、強弱電管線配套完備，空間格局適配養老居住單元，對比商辦物業，能夠節省大量隔牆、廚衛增設等建安成本投入。

對比來看，酒店租賃類輕改造項目總投入大多落在4500萬至7500萬元區間，單方成本相對可控。而收購存量資產改造、自有樓宇拆除重建等模式，一次性投入往往達到數億元甚至十億元級別。

太保通過酒店改造項目旨在以較低資本投入，驗證城芯康養項目的單店盈利模型。

不過酒店按照旅館建築標準建設，養老照料設施則需要滿足適老建築、消防、無障礙等專項規範，兩套標準存在系統性差異：疏散走道、護理走廊寬度，防火分區規模、安全出口數量、疏散距離，擔架電梯尺寸、裝修材料耐火等級等指標，均需要逐項整改達標。

隔牆調整可能改變疏散距離，需要重新複核報審；煙感、消火栓被吊頂、裝飾遮擋，也是驗收環節高頻出現的問題。

從工程落地來看，酒店改造的合規難度一般低於商辦樓宇，商辦原有荷載、疏散體系和養老規範差距更大。在手續層面，養老機構實施備案管理，不代表酒店物業可直接變更使用性質。合規整改支出、審批耗時構成存量改造的隱性成本，也決定了這類模式的複製擴張速度上限。

效益平衡

從投資回報角度來看，長租、存量盤活模式可大幅壓縮拿地、報建至開業的建設週期，一般能夠縮短1年左右，便於險企快速佈局一二線城市稀缺的主城養老點位。

不過輕資產模式規避了高額的土地購置成本，風險重心也隨之轉移至運營環節。

相較於拿地自建CCRC、收購商辦改建，租賃模式的一次性資金投入更低，險企可用同等資本金，在多個核心城市同步佈局項目。保險資金久期較長，與10—20年長期租賃的期限特徵適配度較高；險企鎖定物業使用權，實現報表端輕量化，可將更多資源投向醫療服務能力建設、護理人才隊伍培育。

各類存量改造路徑的成本結構存在明顯分化：自有物業改造不產生租金，成本主要來自改造攤銷及人力開支；收購改建項目需承擔資產折舊。

而租賃改造項目則同時面臨租金、改造攤銷、護理人力三項剛性支出，項目開業初期現金流壓力更為集中。

據行業測算，這類城芯康養社區通常要達到65%左右的入住率，才能實現盈虧平衡。如果項目獲客不及預期、入住率爬坡緩慢，租金與攤銷成本將持續壓縮盈利空間。

同時租期拉長，還會疊加合同租金固定上調的潛在風險，長期經營壓力隨之上升。對太保常州項目而言，依託代理人渠道與品牌優勢快速導入首批客戶，是驗證效益平衡的重點。

在商業模式上，存量改造的價值不止於資產端降本，更體現在業務端增效。太保常州項目推動保險主業和實體康養服務雙向聯動：長護險、終身護理險、年金險客戶可對接社區牀位，康養服務作為保單配套權益，有助於提高高淨值客戶的粘性，穩定保單續期。

與此同時，社區運營沉澱的健康、養老相關數據，為險企挖掘健康管理、醫療保障等二次保險需求提供了場景支撐。保險支付和線下服務深度綁定，康養社區不再是獨立的低收益資產，而是成為險企開展客戶全生命週期經營的重要載體。

險資康養由“拿地開發”轉向“租改盤活”，逐步弱化地產屬性，迴歸“金融+服務”的業務本源。該路徑既盤活了城市低效存量物業，也補充主城高品質養老牀位供給，更貼合老年羣體就近養老的需求。

但存量改造模式能否大範圍複製，仍取決於運營成效。項目入住提升節奏、成本管控能力、盈利模型的可持續性，將直接決定險資能否依託該路徑規模化擴張，進而影響康養行業的競爭格局。