觀點網 一份營收下滑近三成的季報，交出了扣非淨利潤正增長的成績單。
新城控股2026年第三季度報告顯示，前三季度實現營業收入249.23億元，同比下降27.49%；歸屬於上市公司股東的淨利潤9.65億元，同比下降0.91%；扣非淨利潤10.35億元，同比增長2.56%。
收入與利潤方向相反，是這份報表最需要拆開看的地方。
開發項目交付收入減少壓低了營收，利潤的來源正從“多交付多結轉”轉向“少交付、更賺錢”。
利潤增長
第三季度單季的數據更能說明這種錯位。
新城控股當季營業收入72.79億元，同比下降40.68%，公司解釋為房地產項目交付收入較去年同期減少；同期歸母淨利潤1.16億元，同比增長47.15%，扣非淨利潤1.49億元，同比增長139.77%。
累計口徑下，前三季度營業成本164.76億元，同比下降35.57%，降幅比收入多出8.08個百分點。
一減一增之間，毛利率從上年同期的25.60%升至33.89%，提升8.29個百分點。公司對單季利潤增長的說明只有一句，本報告期內商管公司毛利較上年同期增加。
數據來源：新城控股2026年第三季度報告，觀點網整理；營業收入為前三季度累計數
利潤守住的來源因此有兩個，結轉項目的毛利結構改善，以及商業運營這塊更穩定的毛利貢獻。
兩者都沒有脫離主營業務，這一點在利潤含金量上有意義。
不過賬面並非全部向好，前三季度利潤總額16.94億元，同比僅增1.81%；所得稅費用7.55億元，同比增加17.05%，淨利潤因此降至9.40億元，同比下降7.83%。
歸母淨利潤降幅之所以收窄至0.91%，部分原因是少數股東損益由上年同期的盈利0.46億元轉為虧損0.25億元，合作項目的壓力更多落在了少數股東一側。
非經常性損益合計為-0.70億元，扣非淨利潤高於歸母淨利潤；加權平均淨資產收益率1.55%，同比減少0.04個百分點，仍處在低位。
費用端的收縮同樣關鍵，前三季度銷售費用9.23億元（上年同期16.25億元），與銷售規模收縮同步；管理費用18.19億元（上年同期19.20億元）。
但財務費用25.48億元（上年同期23.14億元），其中利息費用26.56億元（上年同期23.15億元），對利潤形成對沖。
投資收益由上年同期的0.04億元轉為-1.67億元，其中對聯營企業和合營企業的投資收益為-1.67億元。合作項目從貢獻利潤變成拖累利潤，是這份報表裏容易被忽略的一處轉折。
現金改善
利潤表之外，前三季度經營活動產生的現金流量淨額15.06億元，同比增長46.75%，公司歸因於控制費用成本支出、經營活動現金流出較去年同期減少。
這一規模約為同期淨利潤的1.6倍，盈利與現金的匹配度好於賬面利潤所顯示的。
資產端持續縮表，9月末存貨612.12億元，較上年末下降13.85%；合同負債252.45億元，較上年末下降19.40%。前者是待售與在建資源，後者是已售未結的“蓄水池”，兩者同向收縮，意味着未來可結轉的收入規模還會繼續下降。
總資產2528.2億元，較上年末減少4.83%；負債合計1747.26億元，減少7.12%，降幅大於資產，資產負債率從70.81%降至69.11%，下降1.70個百分點；歸屬於上市公司股東的所有者權益625.93億元，增長1.62%。
債務結構的變化更值得看，一年內到期非流動負債104.86億元，較上年末減少20.97%；應付債券120.59億元，增加51.86%；長期借款311.48億元，微增2.85%。
上述四項有息負債合計538.32億元，較上年末的516.18億元增長4.29%，但短期部分佔比從25.9%降至19.7%，久期明顯拉長。
數據來源：新城控股2026年第三季度報告，觀點網整理；有息負債為短期借款、一年內到期非流動負債、長期借款與應付債券四項合計
代價落在利息上，在負債總額下降的同時，利息費用仍同比增長14.73%，說明新增融資的成本較高。
此外，流動性缺口仍要正視，9月末貨幣資金71.44億元，較上年末增長5.01%，而短期借款與一年內到期非流動負債合計106.25億元，現金對短債的覆蓋約67%。
缺口需要靠銷售回款與再融資滾動填補，這是正面數據之下最實在的約束。
投資性房地產1209.20億元，與上年末的1210.69億元基本持平，佔總資產約47.8%，這是利潤的壓艙石。
商管接棒
把公司放回行業裏看，收入降幅有相當一部分是節奏問題。至於商業運營的接棒邏輯，在報表上可以看到證據。
前三季度投資性房地產公允價值變動損益僅-122.28萬元，投資收益中的同類項目為-79.75萬元，金額都很小。利潤沒有靠重估“做”出來，商管的貢獻來自租金與運營，而非估值。
商管收入、在營商場數量、出租率與租金水平均未在季報中列示，要等年度報告才能驗證“商管毛利增加”是單季項目結構所致，還是運營效率的持續改善。
資本補充的進度方面，公司2023年度向特定對象發行A股股票事項仍需上交所審核通過及中國證監會同意註冊，股東會決議有效期已延長12個月至2027年3月28日。
定增若落地，對資本與短債覆蓋是直接補充。
股東層面，控股股東富域發展集團持股61.09%，其中3.36億股處於質押狀態；常州德潤諮詢管理有限公司持股6.11%，質押6000萬股。
對新城控股而言，這份季報證明了一件事：開發業務縮表不必然等於利潤失血，但當交付規模繼續下行，商管與節流能撐起多少未來的利潤空間，還需繼續觀察。