觀點網 順豐旗下存續五年的REITs平臺以“私有化”告終。

10月29日，順豐控股公告稱，將通過境外全資子公司順豐豐泰產業園控股有限公司，以總對價約26.11億港元收購SFRealEstateInvestmentTrust（順豐房地產投資信託基金，以下簡稱“順豐房托”）全資附屬公司順豐物流的全部已發行股份及公司間結餘。

交易完成後，順豐房托將依照《房地產投資信託基金準則》終止並清算，基金單位從港交所退市。

作為港股市場首個以物流地產為主的REIT，順豐房托承載着打通物流資產“投融管退”資本閉環的厚望高調登場。五年後，這一首個吃螃蟹的資本平臺卻因流動性枯竭與估值長期折價，走向以折價退場。

對價拆解

具體來看，順豐房托直接全資附屬公司SFLogisticsHoldingsLimited（順豐物流控股有限公司）持有香港青衣、佛山、蕪湖、長沙四處的現代物流物業，建築面積分別為9.7萬、8.3萬、6.2萬及11.3萬平方米，合計約35.5萬平方米；可出租面積總計約42.77萬平方米，全部為配備自動分揀和供應鏈支持設施的分撥中心。

截至2026年6月30日，四處物業的估值合計為62.065億港元。其中香港、蕪湖、長沙三處物業目前用於銀行貸款抵押擔保。

此番交易標的包括順豐物流的全部已發行股份，以及交割時點，該SPV尚未向順豐房托清償的公司間應收款項（下稱“公司間結餘”），總對價約26.11億港元。

這筆公司間結餘，形成於順豐房托全球發售階段。彼時順豐物流控股作為房托全資SPV，使用房托IPO募集資金向集團收購底層物業，由此形成順豐房托對順豐物流控股的關聯應收賬款，截至2026年6月30日，應收賬款餘額28.57億港元。

定價層面，26.11億港元的對價較出售集團2026年6月30日經分派調整資產淨值30.245億港元折讓13.7%，較物業經調整資產總值折讓18.8%。

據瞭解，此前順豐間接持有順豐房托約36.61%的基金單位，對應約3.0036億個基金單位。基於這部分持有份額，順豐享有的擬議特別分配權益金額為9.52億港元。

也就是說，約26.11億港元的對價，衝抵順豐自有股權之後，順豐實際需要以現金支付16.59億港元，資金來源為銀行貸款及/或自有資金。

從買方視角看，順豐能以低於資產淨值的對價將核心基礎設施重新收入囊中。

但對獨立基金單位持有人來說，評判交易是否公允，不能只看資產折價，核心要對比本次清算退出對價，和長期持有折價REIT份額的收益與風險。

根據公告，交易完成後基金單位持有人（順豐除外）將收取合計約3.28港元/基金單位的現金，其中包含3.17港元的特別分派和0.11港元的第二次中期分派。

據悉，3.28港元的對價，相較於交易公佈前的市價存在顯著溢價，溢價幅度超20%，但對比4.98港元的IPO發行價，仍折讓約34%。

市場分析認為，在行業下行週期中，持有人既很難在二級市場順暢賣出，又要持續承擔估值和派息下滑風險；本次資產出售、基金清算，給持有人提供了一筆確定性的現金退出方案，而對價相對物業評估值的大幅折價，也是週期下行、資產現金流高度依賴單一關聯租戶的必然結果。

五年試水

順豐房托退市的直接原因，順豐在公告中清晰指出：“受當前宏觀經濟環境挑戰影響，疊加基金單位交易流動性有限，制約了順豐房托的股權融資與業務發展空間”。

這場持續五年的實踐，也折射出港股REIT模式在關聯租賃資產上的侷限。

產業科技連線瞭解到，2021年，順豐推出房托，核心目標是搭建產業園輕資產資本循環平臺，通過將成熟物流資產注入REIT實現變現回籠資金，再用回款持續投建新的物流節點，形成“資產注入—募資—再投資”的閉環。

上市階段，順豐房托通過全資子公司順豐物流控股，以約30.47億港元對價收購金紫荊物流100%股權，納入佛山、蕪湖、香港青衣三處物業；2021年5月17日，基金以4.98港元/單位發行價登陸港交所，全球發行5.2億個基金單位，集資約25億港元。

但估值壓力從上市首日就顯現，掛牌當天即破發，收盤4.16港元，跌幅16.47%，此後基金單位長期運行在發行價之下，成交持續冷清。

2022年，順豐房托以5.03億元向集團收購長沙捷泰電商產業園，市場一度把這次資產注入視作擴募循環落地的信號，但利好僅帶來短暫價格脈衝，並未形成持續上行。

數據指出，基金市值長期低於淨資產，市淨率中樞大約0.6倍，原本設想的持續擴募路徑就此停滯。

此後四年，投資組合再無新增項目，始終停留在青衣、長沙、佛山、蕪湖四個物業的初始框架內。

至2026年，宏觀環境和行業週期已經逆轉，物流地產面臨新增供應消化、租金承壓的結構性調整。

順豐房托自身的運營數據也在承壓。值的注意的是，順豐集團租用了順豐房托可出租面積的八成以上，貢獻超過四分之三的總收益，這意味着房托的絕大部分收入來自與母公司的關聯租賃。

2026年上半年，順豐房托完成一輪涉及可租面積86.6%的集中續租，新租約首年租金及管理費單價下調20%至45%。

其中香港項目下降20%，長沙下降35%，佛山下降39%，蕪湖下降45%；年遞增率從原來的3%至5%降至0%至2%。

行政總裁在業績會上表示，租金下調並非被動承壓，而是過去物流地產黃金期租金水平偏高，疊加近年市場下行，本輪租金重置是向市場公允水平迴歸。

租約重定價直接壓制收益，2026年上半年收入同比下降4.6%，物業收入淨額下降7.1%，可供分派收入下降7.3%。

交銀國際在續租完成後的研報中預計，2026年全年收入將下降14.3%，2027年再降7.3%。中期4.6%的降幅只是租金重置影響的開始。

對於獨立持有人而言，租金下行打開未來派息下調的空間，基金單位又長期深度折價、流動性稀薄，當初市場期待的持續擴募、資產增值的資本循環已經失效。

從集團層面來看，將順豐房托私有化，並不意味着順豐放棄了REITs這一工具。2025年，南方順豐物流REIT已在境內完成註冊發行，底層資產為深圳、武漢、合肥的分撥中心與產業園。

境內REITs市場在流動性、投資者結構和估值邏輯上與港股存在顯著差異，順豐房托的退市，更像是一次針對特定市場土壤的“止損”，而非對REITs戰略的全面否定。