觀點指數 在最近發佈的商業地產金融報告中，觀點指數分析指出，報告期內全國商業地產投資市場大宗交易機構化、金融化特徵突出，資金高度集中於上海等核心城市，保險資金組團設立基金成為本輪存量資產配置的主導力量，泰康、長城、友邦、大家、宏利、國壽等長期資金以基金架構接盤核心區位成熟物業，推動交易由單一買賣轉向長期資本合作。
大宗交易“機構化”主線清晰，市場回暖仍集中於優質資產
期內，據觀點指數不完全統計，全國商業地產投資市場完成大宗交易77宗，涉及披露金額約832.64億元。
報告期內，單筆規模分化明顯，機構化、金融化成為主線。區域上高度集中於上海，共錄得33宗、金額約394.41億元，佔總金額比重47.4%，是資金配置的核心市場。
香港則以8筆、50.71億元形成獨立的學生公寓投資主題，成都、廣州、武漢等城市多點分佈，其中成都萬象城單筆交易金額達84.75億元。資產結構上，寫字樓、購物中心、商業綜合體合計佔比76.7%，構成交易主體。
資金來源與交易方式呈現三大特徵：一是保險資金通過組團設立基金、股權收購等方式大規模配置核心存量資產，泰康、長城、友邦、大家、宏利、國壽等頻頻出手。
二是科技互聯網企業延續整棟購樓趨勢，拼多多、新浪、京東、泡泡瑪特、海爾等以總部自持為目的積極成交。
三是外資呈現有進有退的分化格局，英格卡、領盛、普洛斯等通過“售後回管”盤活或退出，凱德、博楓、太盟、高瓴、勝捷等則逆勢加倉；困境資產通過司法拍賣、打包轉讓等方式加速出清，萬達、蘇寧、金盛等存量項目得到盤活。
從買方結構看，內資機構、產業資本與國資平臺合計承接了絕大多數成交，資金來源由銀行信貸主導轉向自有資金、保險資金與併購貸款多元組合，買賣雙方的價格預期正在收窄；但買方更看重租金回報與現金流安全邊際，市場回暖仍集中於優質資產。
保險資金成為存量資產配置的主要力量，資金高度集中於上海等核心城市
保險資金成為本輪存量資產配置的主要力量，以組團設立基金方式承接大體量標的。規模86.01億元的天津蘭沁基金由泰康、長城、友邦等7家險資出資、高和資本管理，投向無錫、北京、武漢三地，英格卡保留運營管理權；大家、友邦、中宏聯合啓城投資組建61億元家鼎基金，接手中關村鼎好DH3；宏利、中國人壽信託、大家保險以59.9億元接手上海太平橋綜合體。險資偏好核心區位、現金流穩定的持有型物業，多采用基金架構並由原業主保留運營，推動交易由單一買賣轉向長期資本合作。
在“投融建管退”鏈條上，平安不動產一方面以基金和聯合投資方式承接核心存量資產，另一方面通過委託華潤萬象生活等專業運營方操盤深圳PA MALL等標杆項目，並以REITs等工具預留退出通道，使險資的長期資金屬性與存量商業的穩定現金流形成結構化匹配，也為公募REITs持續培育成熟的底層資產與機構投資者基礎。
持有型不動產ABS亦相繼落地，博楓博鄰服務式公寓ABS（15.2億元）為國內首單純市場化高端服務式公寓持有型ABS，新黃浦築夢城保租房ABS掛牌（11.94億元），機構退出通路進一步打通。
上海黃浦新天地太平橋商業綜合體的資本重構，是長期資金接棒核心城市成熟資產的一宗交易。2026年2月，瑞安房地產通過成立有限合夥企業及股權轉讓，將企業天地5號與新天地湖濱道的部分股權出讓給宏利、中國人壽信託與大家保險組成的投資體，初始對價約59.9億元；項目位於黃浦區太平橋核心地段，資產涵蓋辦公樓、商場及配套設施，可供銷售及出租建築面積約7.9萬平方米。交易以基金架構持有資產，瑞安保留項目的運營管理角色，險資以長期資金換取核心區位穩定現金流，這類成熟資產出租率高、現金流可見度強，回報與險資長久期負債更為匹配，也為未來通過公募REITs退出預留空間。
整體來看，報告期內大宗交易機構化、金融化特徵突出，資金高度集中於上海等核心城市，保險資金以組團基金、持有型不動產ABS等方式深度參與核心存量資產配置，交易由單一買賣轉向長期資本合作；商業地產存量資產正加快進入機構化、資本化的循環通道，行業運行重心進一步從增量開發轉向存量運營與資本循環。