觀點指數 在最近發佈的商業地產金融報告中，觀點指數分析指出，2026年以來，消費基礎設施、住房租賃、商業不動產三類與商業地產相關的公募REITs在運營、定價與供給上呈現差異化演進。底層資產經營總體保持韌性，二級市場受一級市場供應放量等因素影響整體承壓，首發與擴募同步提速，資產類型與發起主體持續豐富，商業地產存量資產的資本化、機構化通道進一步拓寬。
運營提質增厚盈利，業態擴容延伸邊界
出租率高位企穩，盈利端改善提速。12只消費基礎設施REITs保持較高出租率與近乎全額的收繳率，整體出租率2024年為97.68%、2025年為97.87%、2026年上半年為97.02%，收繳率穩定在99.5%上下；息稅折舊攤銷前利潤率在2026年上半年回升至66.17%，高於前兩年水平。有往期數據的有8只，2026年上半年合計營業收入11.81億元，同比增長6.78%，合計淨利潤1.78億元，同比增長27.65%，盈利改善快於收入，反映品牌調整、業態煥新與會員運營的成效。
12只產品上半年營收合計約16.07億元。個券有所分化，華夏華潤消費REIT以4.06億元營收居首，華夏金茂消費REIT淨利潤同比翻倍，華夏大悅城消費REIT、華夏首創奧萊REIT淨利潤穩步增長，新上市的奧萊類項目仍處培育期。多隻產品可供分配金額達成或超出招募預期，華安百聯消費REIT上半年可供分配6960.69萬元、按市值年化分派率約4.81%，中金中國綠髮商業REIT半年度可供分配折算年度完成率約108%。
二級市場隨勢回調，高分派凸顯配置價值。消費REITs上半年隨大盤震盪回調，由於業態與商業不動產相近，階段性跌幅居前；進入三季度後有所修復，9月消費基礎設施類月度回報位列各資產類別前列。穩定的現金流與較高分派水平為估值提供支撐，價格回調之後配置價值逐步顯現。
資產類型持續拓寬，文創街區首單落地。嘉實陶邑消費REIT於2026年8月25日獲受理，底層資產為景德鎮陶溪川文創街區首期項目，是全國首單文創街區消費基礎設施REITs、江西省首單公募REITs，項目估值13.22億元、預計募集13.25億元，標誌着消費REITs由購物中心、奧特萊斯、農批市場進一步延伸至文創街區。
消費REITs是2026年配置價值較突出的方向，兼具政策、基本面與資金面支撐，2025年以來在各板塊中表現較好，並在外部不確定性下具備一定的防禦屬性。從半年報看，消費與保租房是可供分配金額同比增長較好、現金回報較紮實的兩大賽道。經過上半年價格回調，消費REITs的現金流與分派水平對長期資金的吸引力上升，後續表現仍取決於消費復甦的持續性與資產運營的分化。其中區位核心、運營成熟、分派穩定的頭部產品，更可能率先獲得長期資金的增配。
營收增長驗證居住需求，首發擴募雙輪驅動
出租率企穩回升，營收保持較快增長。保障性租賃住房項目出租率在經歷2024年的階段性回落後企穩，2025年、2026年上半年分別為95.56%、95.25%，收繳率維持在99.5%左右；息稅折舊攤銷前利潤率2026年上半年回升至81.12%。
伴隨項目成熟與擴募並表，華泰蘇州恆泰租賃住房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT上半年營業收入同比分別增長101.28%、75.24%、62.01%和45.64%，廈門安居增長15.44%；淨利潤同步提升，華夏北京保障房REIT、華泰蘇州恆泰租賃租房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT同比分別增長51.09%、68.82%、27.33%和22.00%。按二季度末市值計算的年化現金流分派率，國泰海通城投寬庭保租房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、華泰蘇州恆泰租賃租房REIT分別約3.45%、3.48%、3.38%。
板塊走勢相對穩健，機構底倉屬性強化。保租房是2026年公募REITs中相對穩健的板塊，8只可比產品年內跌幅均值約2.65%，跑贏全市場平均水平，其中國泰海通城投寬庭保租房REIT上漲約1.82%、華夏北京保障房REIT上漲約0.19%。在全市場年內僅約兩成產品收漲的背景下，保租房因需求剛性、現金流確定性強，已成為機構底倉配置方向。
首發擴募同步推進，保租房供給有序擴容。中航北京昌保REIT於2026年4月29日上市，底層為昌平區未來科學城3個公租房項目、建築面積合計10.56萬平方米；中金廈門安居擴募於3月通過，購入林邊、仁和公寓共2689套、合計6.85億元，擴募後上半年可供分配達成率約109%。儲備方面，中建·幸孚+公寓（上海松江，2432套，預計募集12.90億元）、杭州明石公寓（杭州首單，預計8.52億元）相繼通過，住房租賃資產供給有序擴容。
從行業節奏看，保租房已進入常態化擴募階段，保險資金與社保持續增配；板塊長期維持高出租率、高收繳率的雙高格局，在估值合理、分派率具備吸引力時適合作為機構底倉。需要關注的是，部分項目擴募進度不及預期、租金面臨調整壓力，城投寬庭擬購入的浦江、九星社區在公告一年後仍處於盡職調查階段，供給放量與租金分化可能繼續影響板塊的短期表現。
新品類穩健起步，大存量加速盤活
底層資產成熟運營，預測分派率具備吸引力。作為2026年全新推出的品類，商業不動產REITs底層均為成熟運營的商業零售、辦公及奧萊資產。發行預測年化現金分派率整體高於多數存量品類，中信建投首農（龍德廣場）2026年預測達6.22%，國泰海通砂之船商業REIT、中金唯品會商業REIT、匯添富上海地產商業REIT、創金合信北京國資REIT分別為5.46%、4.84%、4.75%和4.22%。底層資產具備內生增長，例如砂之船西安奧特萊斯2023—2025年銷售額、運營淨收益複合增速分別為7.19%、6.22%。
上市首日全線收漲，隨後定價分化磨合。首批4只產品於6月18日上市，首日全線收漲、合計成交約13億元，其中國泰海通砂之船商業REIT以11.08%漲幅和38.12%換手率領漲，中信建投首農商業REIT、中金唯品會商業REIT分別上漲1.43%、1.04%。上市初期情緒高漲之後，多隻產品在上市後數日破發，隨後隨供給擴容與大盤調整而承壓；截至三季度末，僅國泰海通砂之船商業REIT維持正收益（+3.52%），匯添富上海地產商業REIT、創金合信北京國資REIT回調幅度相對較大，奧萊業態韌性優於純辦公，市場仍處於定價磨合期。
市場情緒在首批上市後由“打新盛宴”轉向理性迴歸。除砂之船外，其餘三隻產品上市前五個交易日均出現破發，第二批產品定價隨之趨於謹慎，首單央企商業不動產REIT華夏保利以廣州保利中心、佛山保利水城雙業態打包，認購價3.593元、處於詢價區間下限並較評估基準折價約10%，2026年、2027年預測分派率分別為5.99%、6.01%，網下認購倍數僅1.00倍，機構不再為新增供給支付溢價。
存量證券化提速，酒店業態實現突破。首批4只產品（合計募集約203億元）與9月3日上市的創金合信北京國資公司REIT共同構成5只已上市隊伍，發行規模合計231.63億元，標誌着規模龐大的存量商業不動產正式進入證券化通道。儲備項目豐富且業態持續擴展，辦公及綜合體方向有華安陸家嘴晶耀前灘、華夏保利、華夏凱德、光大安石大融城、招商蛇口太子廣場等；酒店業態實現突破，華安錦江（21家錦江都城酒店）、華住集團主導項目（國內首單民營酒店集團商業不動產REIT，預計募集12.39億元）相繼通過，新城吾悅進一步補充奧萊與購物中心供給，發起人同時覆蓋國企、外資機構與民營品牌。
制度與資金端的變化為中長期定價提供支撐。2025年末證監會63號文將商業不動產納入REITs底層資產，項目無需發改委前置推薦、審批週期由10至15個月壓縮至4至6個月；8月保險資金投資商業不動產REITs的限制放開、OCI記賬規則落地，首批4只REITs指數基金7月完成約12億元募集。觀點指數認為，隨着長期資金進場，下半年市場有望在分化中實現供需再平衡，核心資產獲得溢價、弱資質產品持續承壓，行業由規模擴張轉向價值深耕。
