觀點指數 在最近發佈的商業地產金融報告中，觀點指數分析指出，除保險資金組團接盤核心存量資產外，報告期內商業地產買方結構與資產業態同步走向多元：地方實業資本承接法拍酒店、私募股權機構佈局成熟文旅項目、險資從增量自建轉向存量承接康養社區、專業運營商介入困境物業改造、科技互聯網與產業資本整棟購樓自用、內資企業赴港收購酒店改建學生公寓，全業態存量資產盤活通道進一步拓寬。
多元買方承接全業態存量，困境盤活與主題投資並行
酒店資產交易呈現法拍出清與協議轉讓並行、交易邏輯分化的格局。司法拍賣方面，富力地產旗下合肥富力威斯汀、武漢富力萬達嘉華、武漢富力威斯汀、烏魯木齊富力萬達文華、青島富力艾美5家酒店於2026年1月至5月先後完成拍賣轉讓，成交價介於2.76億元至3.75億元之間，買方主要是地方實業企業。
這一組交易的共同點在於：賣方以司法處置方式批量出清酒店資產，成交價整體低於同類運營資產的協議轉讓水平，資金回籠優先於資產溢價；買方多為與酒店運營無直接關聯的地方實業資本，決策依據主要是資產價格與區位，承接後多保留原品牌運營或轉為其他用途。
2026年7月23日，建業地產公告，公司聯合河南中原、河南建業一路有戲文化旅遊產業發展有限公司，與中信資本旗下信宸資本相關主體訂立股權轉讓協議，將“只有河南·戲劇幻城”與“建業電影小鎮”兩家目標公司100%股權以30億元總價整體出售，其中戲劇幻城作價25億元、電影小鎮作價5億元，分別佔總價的約83%與約17%；交易完成後目標資產不再併入集團報表，所得款項淨額約7.05億元用於交易費用與物業交付等。
從交易結構看，兩處資產作價差距明顯，反映其客流規模與經營體量的差異，戲劇幻城作為大型沉浸式演藝項目，運營體量與收入規模高於電影小鎮，因而在總價中佔據更高份額。從買賣雙方動因看，建業地產以出售非核心文旅資產回籠資金、聚焦房地產開發主業，所得款項用於保交樓等用途；信宸資本作為私募股權機構，以30億元受讓兩處已投入運營的文旅項目，獲取其客流、品牌與運營團隊，屬於對成熟文旅資產的長期持有。文旅資產正成為私募股權機構配置存量不動產的標的類型之一。
康養設施交易集中於養老社區資產的股權承接，2026年3月28日，國壽健投以2.3億元協議受讓南京國壽嘉園·南京樂境養老社區（湯山溫泉康養小鎮），賣方為中國金茂（中國中化旗下），交易以協議轉讓方式完成。該筆交易反映險資佈局養老資產的路徑變化：中國人壽此前以自建方式培育養老社區，此次改為受讓開發企業已建成的養老項目，將存量資產直接納入養老社區版圖，縮短項目培育週期；賣方中國金茂藉此退出非主業資產、回籠資金。
同期康養設施交易還包括新華保險收購萬科北方區域5個養老社區項目資產包、悅心健康收購浙江康芮嘉養51%股權。整體看，康養設施單筆金額低於寫字樓與商業綜合體，險資作為長期資金，與養老運營的穩定現金流相匹配，正從增量自建轉向存量承接，康養業態成為險資配置存量資產的補充方向。
存量盤活與困境資產處置構成供給端主線，核心城市存量物業經更新、拍賣與打包交易實現功能重估。砂之船以5.78億元拍下上海閔行原金盛家居二期爛尾商業，擬改造為超級奧萊；中關村鼎好由電子賣場更新為科創辦公綜合體，原遊族大廈由新浪基金改造為文創總部。萬達以批量打包方式優化資產結構，顓橋萬達以20.48億元轉讓予浙商金匯信托相關主體，東莞長安項目由太盟、騰訊、陽光人壽等組成的智新盟接手，松江、泉州兩座萬達由太盟、廣州資產、弘毅等通過安益基金承接。困境資產以市場化方式加速出清，專業運營商的介入賦予存量物業新的業態與收益能力。
非地產企業的介入拓展了商業不動產需求邊界，科技互聯網與產業資本延續整棟購樓、總部自持路徑。2026年6月，拼多多以約33億元自有資金整棟收購上海陸家嘴星展銀行大廈，未通過中介直接交割；大廈於2009年竣工、共19層，總建築面積約4.6萬平方米，標準層面積約2600平方米，摺合單價約7.33萬元/平方米。
該大廈將作為Temu海外運營、千億級自營品牌“新拼姆”與跨境供應鏈金融的一體化總部，拼多多同期另在雄安購置辦公樓承載大數據、雲計算與合規審核業務，兩筆收購合計約38億元。一向以輕資產著稱的電商平臺轉而自持核心樓宇，既為出海與自營業務的長期擴張預留總部載體，也體現產業資本對上海核心區位的長期信心；星展銀行大廈原由外資機構持有，此次由內資科技企業整棟接盤，與同期外資基金、投行出售內地物業形成對照，反映核心城市優質資產的持有權正由外部資本向內需型產業資本遷移。
科技互聯網與產業資本的整棟購樓並非孤例。新浪以約40億元獲取上海徐匯濱江星雲1號大廈打造華東文創總部，泡泡瑪特斥資8.8億元收購北京太古坊二期寫字樓，海爾於前灘匯S3棟設立華東總部，恆力石化、美格智能等亦在上海購置獨棟辦公，美格智能更以承債式收購、合計約2.85億元接盤外資機構持有的維璟中心。
這一輪需求的核心邏輯在於，經過持續數年的價格調整，核心城市優質辦公租金回報率回升，企業一次性購置的年化持有成本已低於長期租金支出，租戶由此轉為業主。此類交易多以整棟、自有資金方式完成，買方對價格的敏感度低於金融機構，更看重區位與業務的長期綁定；相較於租金的不確定性，自持樓宇更能承載總部形象、業務協同與員工擴張，產業資本正成為商辦市場中區別於金融機構的重要買方。從全年看，科技企業的擴張節奏與核心城市商辦的供給釋放相互疊加，為自用型成交提供了持續支撐。
企業收購香港酒店與商廈改建學生公寓，形成報告期內另一條主題投資主線。需求端缺口持續擴大，2025/26學年香港學生住宿牀位短缺約7.63萬個，至2029/30學年將擴大至約14.7萬個，而私人專用學生宿舍僅能提供約6900個牀位，主流項目入住率維持在98%至100%，租金自2022年以來年均上漲近10%。京東在7月連下兩單、合計約10.3億港元，其中以7.5億港元收購遠東發展旗下油麻地海景絲麗酒店、268間客房將全部改建為學生宿舍，並由遠東發展繼續管理3年、每年支付約4500萬港元保證收入，灣仔218Apartment亦將改建為學生宿舍。
華潤隆地以約9.53億港元購入荃灣悅品酒店、583間客房規劃約900個宿位並與香港浸會大學簽訂住宿協議，招商局商業房托、高瓴旗下Dash Living、中原集團等紛紛購入酒店及商廈改造，新加坡凱德同期以約23億港元收購上環宜必思，反映酒店改學生公寓主題的資金關注度延續。
對買方而言，學生住宿供需缺口清晰、入住率與租金可預期，疊加賣方保底收益安排，能夠提供類債券的穩定現金流；賣方則多為借行業回暖回籠資金、優化負債的港資老牌房企。隨着來港學生規模擴大，住宿缺口在數年內難以收窄，酒店改宿舍正從短期套利轉向長期機構化持有，成為跨境資金的配置方向。
整體來看，報告期內商業地產存量資產的買方結構與資產業態同步走向多元，地方實業、私募股權、險資、專業運營商、科技企業與跨境資金分別承接酒店、文旅、康養、困境商辦、自用辦公與學生公寓等不同類型資產，核心地標之外的存量資產在分化中獲得重估；商業地產存量資產正加快進入機構化、資本化的循環通道，行業運行重心進一步從增量開發轉向存量運營與資本循環。
