觀點指數 在最近發佈的商業地產零售業態發展報告中，觀點指數分析指出，當前行業整體告別粗放式規模擴張階段，頭部企業全面開啓戰略升級，持續從傳統重資產開發商向輕資產運營服務商+專業資產管理人雙重身份轉型，輕重資產並舉的經營模式已成為頭部商業地產企業的標準化發展路徑。
規模上，頭部集中度持續提升，新城控股、華潤萬象生活、萬科（含印力）3家企業的在管項目數量均超百個，在管面積超千萬㎡，合計在管規模佔15家樣本企業的半壁江山。
從核心經營數據來看，頭部商業地產企業整體呈現量先於價、銷售復甦快於租金復甦的特徵，核心項目經營客流與消費活力穩步修復，標杆企業核心業態銷售額均實現兩位數增長。
其中，太古地產內地零售項目銷售額同比增長23%，恆隆地產內地商場租戶銷售額同比增長17%，華潤萬象生活購物中心零售額同比增長21.7%，龍湖集團剔除汽車銷售業務後的營業額同比增長約16%，復甦強勁。
行業業績分化格局持續加劇，企業間的營收差距已不再單純由資產規模決定，而是精細化運營能力、市場研判能力及戰略調整能力的直接體現。
在消費結構持續迭代、市場週期波動的背景下，能夠精準適配消費趨勢、靈活調整業態組合、深耕客羣運營的企業具備更強的抗週期能力，能夠實現持續穩健增長。
樣本企業中，增幅最明顯的是華潤萬象生活，收入達到30.8億元，同比增長15.2%。其核心競爭壁壘在於構建了穩固的“金字塔”項目梯隊，以及全覆蓋、多層次的品牌矩陣。
華潤萬象生活既佈局了深圳灣萬象城、杭州萬象城等核心重奢標杆項目，搶佔高端消費市場；也打造了深圳萬象天地等高端潮流項目，覆蓋多元化年輕消費需求。全方位的項目佈局可承接高端、中產、大眾等不同層級客羣的消費需求，對沖行業週期風險。
龍湖租金同樣達到59.8億元，同比增長8.7%，其核心策略是堅守“聚焦高能級城市，服務中產家庭”的核心戰略，旗下天街系列購物中心佈局一二線城市核心優質板塊，精準鎖定國內規模最大的新中產客羣。
在消費理性化的大趨勢下，中產家庭的餐飲、親子、休閒娛樂等體驗式剛需消費抗波動能力突出，成為龍湖穿越行業週期的核心支撐。
恆隆地產、太古地產作為行業高端商業標杆，當期收入分別同比增長6%、14%。針對傳統奢侈品消費降溫的市場現狀，兩家企業主動打破單一重奢依賴，積極引入高端生活方式、原創設計師品牌等多元化非奢侈業態，優化業態結構。
同時持續對核心存量資產開展長週期升級改造，通過場景重塑、品牌煥新、首店引進，提升項目的競爭力。
出租率方面，大部分樣本企業整體處於高位。新城旗下吾悅廣場出租率達到98.35%、龍湖天街系列達到97.4%、中海旗下購物中心95.3%。行業空置壓力集中在少數存量與新爬坡項目上。
整體來看，規模擴張紅利見頂，運營質量、資產調改能力、客羣定位差異化決定企業租金與收入的增長。頭部企業憑藉品牌、招商、資金、數字化多重優勢持續收割市場份額，行業馬太效應強化。
業務發展方面，輕資產成為2026年行業確定性最高的增量路徑，頭部企業持續加碼第三方託管，項目選址更聚焦核心城市、城市更新及存量改造標的。
華潤萬象生活官宣落地湖北3個輕資產項目，覆蓋武漢、省內重點地級市，以存量資產煥新與新區綜合體委託管理為主，依託萬象系分層產品體系，針對不同資產稟賦匹配萬象匯、萬象裏定位。
外資資管機構同樣持續加碼國內輕資產賽道，凱德投資2026年在華落子3個輕資產項目，分別為長沙碧湘楚巷、武漢壹為鄰、寧波新一中心。不同於傳統大型購物中心，這批項目以城市更新、社區鄰里商業、街區型商業為主，主打本地化消費場景、便民配套與微文旅街區運營。
以建發商管為代表的區域國央企商管加速從“自持運營”走向對外品牌輸出，7月簽約莆田華茂購物中心，為項目提供全週期管理服務，這也是建發商管首個對外落地的灣悅匯輕資產項目，標誌其灣悅系產品線正式對外輸出。
項目定位區域社區家庭商業，聚焦餐飲、親子、生活配套等抗週期業態，依託建發在福建區域的本土資源，完成存量商業定位重塑、招商落地與後期運營託管，為後續在閩東南、長三角拓展同類輕資產項目打造樣板。
新開業方面，據觀點指數不完全統計，今年1-9月，全國範圍內共開業零售商業項目超230個，總商業體量超1420萬㎡，行業新增供給節奏更趨穩健，核心轉向優質新項目落地+存量資產煥新升級雙向並行的發展格局。
改造項目持續放量，長沙TX、青島上街裏、寧波糧倉改造街區等舊百貨、老商圈工業遺存項目主打年輕力、策展式商業，通過空間重構、業態革新、品牌升級等方式升級改造後重新進入市場。
新建項目上，期內代表性開業項目包括杭州恆隆廣場、無錫萬象城西區、廈門萬象城二期、上海首家京東MALL、烏魯木齊吾悅·花園城等。
值得注意的是，面對消費市場復甦不均衡、新店培育週期拉長、招商不確定性提升的行業現狀，多數開發商與商管企業採用分期開業，分區預熱、漸進式運營策略，優先開放核心樓層、主力街區與標杆業態，提前啓動預熱運營。
從樣本企業來看，行業新增項目集中度極高。15家核心樣本企業中，僅7家實現新項目開業，合計落地11個項目、總體量91.59萬平方米。其中僅華潤萬象生活、新城控股等頭部企業保持穩定拓店節奏，絕大多數企業的增長動能已從“增量開店”全面轉向“存量同店提質增效”。
未來，行業分化將持續加劇，頭部企業有望依託全維度運營優勢繼續收割市場份額，中小主體的生存空間會被進一步壓縮。精細化存量運營、輕資產品牌輸出能力將成為商業地產企業穿越週期、實現穩健增長的核心競爭力。