2026觀點商業年會·現場快訊：11月4日上午，不動產資管峯會在上海浦東嘉里大酒店召開，高和資本資產管理平臺高級副總裁、高和暢CEO鄭萍發表主題演講。

鄭萍通過對日本東京30多年零售市場的長期觀察指出，即使在經濟增長相對緩慢的成熟市場，零售資源的空間佈局和競爭格局仍在持續調整。東京零售店鋪數量長期減少、平均店鋪面積擴大；從銷售坪效來看，經濟景氣時期非核心區零售店鋪的增長彈性相對較大，而在經濟低迷階段，市中心的相對競爭優勢更加明顯。

她進一步分享了對東京都市圈奧特萊斯市場的長期跟蹤研究。數據顯示，2011年至2024年前後，5家三井奧萊代表項目的名義總銷售額累計變化，從下降10.5%到增長65.8%，經營結果明顯分化。

鄭萍指出，這些項目雖然同處一個成熟都市圈、由同一專業運營商管理，但其長期經營表現仍受到新增競爭、擴建、產品更新及消費需求變化等多種因素影響。部分項目通過擴容和更新實現總銷售增長，部分項目則出現停滯或回落。值得注意的是，總銷售額增長並不等同於同店經營效率提升，增長來源及其可持續性仍需進一步判斷。

她表示，中國商業市場也已經出現類似的頭部內部經營分化。進入後分化時代，資產管理不能只看項目當前是否處於頭部，更需要持續判斷其競爭位勢如何變化、既有優勢能否保持，以及專業運營和主動管理能夠創造多少長期價值。