觀點網 11月5日，中國海外發展披露截至2026年10月31日止十個月的物業銷售和新增土地更新。
10月單月，中國海外系列公司合約物業銷售金額約178.05億元，按年下跌4.6%；相應銷售面積約69.83萬平方米，按年下跌19.9%。
按公告數據測算，10月單月合約銷售均價約2.55萬元/平方米，高於去年同期的測算值約2.14萬元/平方米。
量減價升
公告顯示，中海10月銷售額由三部分組成：本公司及附屬公司138.93億元、合營及聯營公司（不含中海宏洋）12.62億元、中海宏洋26.51億元；對應銷售面積分別為42.98萬平方米、2.48萬平方米和24.37萬平方米。
2026年10月合約銷售金額構成，數據來源：中國海外發展2026年10月物業銷售和新增土地更新公告
母公司及附屬公司貢獻了78.0%的金額，面積佔比為61.6%；宏洋則以34.9%的面積貢獻14.9%的金額。
若剔除宏洋，10月餘下部分的合約銷售均價約3.33萬元/平方米，而宏洋單月均價約1.09萬元/平方米（測算）。
這也意味着，集團口徑的單月均價被業務結構明顯稀釋。看中海的單價變化，需要把宏洋這一塊單獨拿出來。
累計數據呈現同樣的背離，2026年1-10月，中國海外系列公司累計合約銷售金額約1988.4億元，按年上升5.1%；累計銷售面積約682.2萬平方米，按年下降19.3%。
2026年10月及1-10月合約銷售同比變化，數據來源：中國海外發展2026年10月物業銷售和新增土地更新公告
一增一降之間，是單價的大幅上移。
按公告數據測算，前10月累計均價約2.91萬元/平方米，去年同期約2.24萬元/平方米，抬升約三成。
面積才是規模的底座。連續兩位數的面積降幅，意味着未來可結算貨量的基礎在收縮。
一個對沖項是已認購未簽約，截至10月31日，中國海外系列公司錄得已認購物業銷售約83.64億元，約相當於10月單月銷售額的47%，預期將在往後數月內轉化為合約物業銷售。
這部分能否在年內落地，取決於網籤節奏。
拿地空窗
投資端的動作比銷售端更安靜。公告顯示，2026年10月，中海沒有收購任何地塊。
前10月累計，中海新增土地權益建築面積約272.41萬平方米，權益地價約561.47億元。兩者相除，權益樓面價約2.06萬元/平方米（測算）。
這一單價水平說明，補倉集中在少數高能級地塊，沒有以量補價。
公告另有一處口徑提示，今年4月收購的香港元朗區錦上路站第二期項目（總樓面面積11萬平方米，將以合作模式發展）未計入上述權益建築面積與權益地價。
中海宏洋的補倉路徑則更下沉，10月在甘肅省蘭州市城關區新增1幅地塊，總樓面面積184931平方米，總土地成本5.86億元，權益比例100%。
1-10月，中海宏洋累計新增總樓面面積146.5萬平方米，總土地成本58.35億元，摺合樓面價約0.40萬元/平方米（測算），約為中海權益樓面價的五分之一。
2026年1-10月新增土地權益樓面價對比，按累計權益地價除以累計權益建築面積測算，數據來源：兩家公司2026年10月經營數據公告
銷售端的參照同樣清晰，10月中海宏洋合約銷售26.51億元、24.37萬平方米，同比均下降約29%；前10月累計295.37億元、254.61萬平方米，分別同比上升8.1%和3.5%。
把兩個平臺並排看，同一集團內的兩種打法更清楚：一個用高單價、低面積換金額，一個用低單價、微增面積守規模。共性在於，兩者都沒有在面積端大舉擴張。
短期看，年末推盤與83.64億元已認購未簽約的轉化，決定5.1%的累計正增長能否守住；中期看，10月零拿地是節奏調整還是趨勢延續，以及2.06萬元/平方米權益樓面價對應的貨值能否在明年如期形成供應，是更值得跟蹤的變量。