觀點網 合作三年，建信住房租賃基金要與萬科拆夥？

近日，上海聯合產權交易所同步掛出兩宗股權轉讓：北京建萬亦興住房租賃有限責任公司100%股權公開轉讓，底價4.93億元；一同捆綁出售的，還有重慶悠廬公寓租賃有限公司100%股權，底價6708.35萬元。兩宗捆綁、同步公告，披露時間截至12月2日，底價合計5.6億元。

其中，北京建萬亦興的唯一股東，正是建萬（北京）住房租賃投資基金，這隻基金由建信住房租賃基金與萬科於2023年初合作設立，建信認繳約80%、萬科認繳約20%，總規模達100億元，核心資產是萬科泊寓運營的“泊寓院兒·舊宮芯社區”。

合作三年，雙方真的要“分家”了？

掛牌披露的信息加劇了這種觀感，舊宮項目2025年11月才開業，報表並不好看，數據顯示，北京建萬亦興2025年營收178.6萬元、淨虧1563.1萬元，2026年前9個月營收2524.4萬元、淨虧1662.8萬元，可底價偏偏比賬面淨資產2.49億元高出99%，比評估值4.32億元還高14%。

受讓方門檻同樣要求嚴格，需成立滿10年、註冊資本不低於40億元、具備資產支持專項計劃管理人資格、已發行2單及以上公募REITs、不接受聯合受讓，保證金1.4784億元，價款一次性支付。

虧着賣、賣得貴、還要挑人賣……三件事同時出現，說明定價依據與真實目的不在變現，而是私募基金持有型資產退出的標準動作。

一方面，Pre-REITs基金培育資產本就是為了退出變現，賣掉成熟項目、拿到現金回款，才能騰出額度滾動投資新的項目；

另一方面，從“非REITs管理人勿擾”的資格門檻，到三週前剛獲通過的50億元機構間REITs擴募，這筆資產的下一站，或許劍指公募REITs。

資產底色

商業客查閱發現北京建萬亦興成立於2018年5月，註冊地大興舊宮，註冊資本5000萬元，唯一股東是建萬基金。

而賣方建萬基金的來歷要回溯到2023年1月，彼時，萬科集團聯手建設銀行成立建萬住房租賃投資基金，募集規模100億元，鬱亮與建行時任董事長田國立共同揭牌。

基金的出資結構是“建行系4∶萬科系1”，建信住房租賃基金認繳79.99億元、萬科子公司萬益管理認繳19.99億元，兩家GP各認繳100萬元。它是建信300億住房租賃母基金下的Pre-REITs子基金，合夥期限10年，設立目標之一就是探索“投融建管退”的完整閉環。

基金揭牌時便宣佈首批簽約6個項目，位於北京、上海、成都、武漢，總規模約24億、總房間數約3500間。

穿透股權看，目前建萬基金控股4家公司：北京建萬亦興（泊寓院兒·舊宮芯社區）、北京安宇新築（泊寓·西直門店）、廣州建萬萬盈（泊寓·三元里旗艦店）、佛山建萬芷蘭（泊寓·佛山禪城中心旗艦店）。

與這4家在管資產不同，建萬基金此前已完整退出一單——武漢金域國際已裝入建信長租機構間REITs。如今北京舊宮成為第二單，西直門、廣州、佛山項目大概率複製同一條路徑。

北京舊宮的家底如何？2023年末，建萬基金收購大興舊宮集體建設用地試點地塊，委託萬科開發建設運營，2025年11月開業，是建萬基金在京首個大型租賃社區，共計6.5萬平方米、8棟、1505間保租房，開間到三居室。

市場消息披露，截至2026年5月底出租率達94.1%，客羣多為往返亦莊與國貿的通勤白領，租金不高於同地段市場價的90%。

出租表現不差，但報表難看是開業節奏所致，2025年實際運營不足兩個月，收入確認有限而成本已發生，當年營收178.6萬元、淨虧1563.1萬元；2026年前9個月營收2524.4萬元、淨虧1662.8萬元。

數據來源：上海聯合產權交易所、商業客整理

被捆綁出售的重慶悠廬公司則是另一條線，該公司成立於2023年2月，唯一股東是建信（北京）投資基金管理有限責任公司（代表建信一號私募基金），核心資產為“建信住租·重慶紫都項目”，位於北碚區（蔡家）嘉瑞大道旭輝紫都，屬非居住存量改造保租房，建信住房租賃母基金投放1.27億元收購改造。

它與萬科不存在股權關聯，不在建萬基金名下，運營上與泊寓無關，是一單純粹的“建信系”私募基金資產。

據上海產權交易所消息，重慶紫都2025年營收1111.93萬元、淨虧1370.03萬元，但2026年前三季度已扭虧為盈，實現利潤總額3.79萬元；期末淨資產462.94萬元、評估值3269.44萬元，底價6708.35萬元，是淨資產的14.5倍、評估值的2.05倍。

建信住房租賃基金為何一口氣退出兩個項目？原因不在經營，而在產品設計與規模滾動的雙重需要。一方面，Pre-REITs基金培育資產本就是為了退出變現，這是寫進基金設計的既定動作；另一方面，管理方建信住房租賃基金管理公司管理規模已達130.7億元、母基金300億元，老資產不退，新項目就進不來，老資產得給新資產騰位置。

項目去處

北京舊宮與重慶紫都，接下來何去何從？

答案在10月14日已經落定，彼時，建信住房租賃基金持有型不動產ABS（第二至N次擴募並新購入租賃住房項目）獲上交所審核通過，擬發行50億元，管理人中金公司，原始權益人為建萬基金與建信一號私募基金，與本次掛牌的兩個賣方完全重合。

而早在今年7月，北京舊宮項目的運營方就已透露，這個開業不滿一年的項目被明確定位為擴募儲備資產。

事實上，從Pre-REITs基金到機構間REITs，這條路建信並不陌生，此前已跑過兩輪。2024年7月，我國首單住房租賃機構間REIT——建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃在上交所設立，首期11.7億元，裝入上海浦江城鄴、浦江天暘、杭州原築壹號、武漢金域國際4個保租房項目。

2025年9月該產品首次擴募4.53億元，認購倍數7.8倍、33家機構參與，南京天隆寺、江畔都會入池。

更能說明去向的，是首期資產包裏的武漢金域國際，即武漢未來中心，原為武漢萬科自持資產，2023年1月建萬基金收購、改造為326間保租房交泊寓運營，開業15個月保持100%出租率，隨後裝入建信長租機構間REIT首期。

私募基金收購、改造、委託運營、證券化退出……這條“投融建管退”閉環在武漢已完整跑通一次，北京舊宮與重慶紫都本質是把同一條路再走一遍。這也解釋了受讓方門檻為何照着REITs管理人寫，接盤的人不必懂公寓，只需懂證券化。

機構間REITs學名持有型不動產ABS，是權益型證券化產品，不設優先劣後分級，以底層資產運營現金流為信用支撐，配套季度估值披露、做市商雙邊報價、定期開放退出。

簡單說，就是把資產裝成證券賣給合格機構投資者，機構間可轉讓，但不上公開市場。

它與Pre-REITs基金實則是鏈條上的上下游，Pre-REITs是公募REITs的前端孵化器，私募階段收購未成熟資產，運營提升到符合發行標準再退出，而建萬基金的本質就是“REITs預備隊”，有存續期和退出壓力。而機構間REITs的結構最接近REITs，可作公募REITs的測試與過渡，只是流動性與公開發行程度遠低於公募。

從這個邏輯來看，無論是此前已經入池的武漢金域國際，還是此次即將擴募的北京舊宮與重慶紫都項目，最終意圖都劍指公募REITs。

既然目標是公募REITs，為什麼先走機構間這一步？

一方面，公募REITs的門檻較高，權屬、手續、運營年限、分派率，每一項都要過審，泊寓單個項目未必全部滿足；另一方面，舊宮是集體建設用地，全國僅上海形成過特殊審批閉環（華潤有巢個案），北京暫未出現先例，審批或許還需要時間；第三方面，機構間REITs的審核更靈活、多期滾動發行，可按培育進度分批註入。

對建信系而言，這番操作還有兩層算盤，其一，保租房是證券化重點支持領域，建信有政策性住房金融背景；其二，原始權益人通過自持份額保留增值收益、也承擔最終風險。

將各方線索串聯起來，就能看清這是一場接力而不是甩賣。建萬基金作為資產孵化器在現階段實現退出，由建信長租機構間REIT接盤，最終指向的出口顯然是公募REITs。

不過值得注意的是，建信的保租房公募REIT至今未上市，在2026年1月23日，建設銀行公告，建信建融家園租賃住房REIT撤回申報材料、終止審核，理由為“為進一步整合項目資源、優化運營管理”。

這意味着從“Pre-REITs基金，到機構間REIT，進而發行公募REITs”這條梯次鏈條的最後一環仍是懸空的，退出閉環並未真正完成。

接下來，建信系公募REITs是否重啓申報？這些資產又能否順利入池？仍存未知數。