觀點網 11月10日，北京京城佳業物業股份有限公司（簡稱“京城佳業”）迎來上市五週年。

五年前的這一天，這家管理着北京約三成衚衕物業的市屬國企物業公司登陸港交所主板，被稱為“衚衕第一股”。

五年過去，京城佳業的營業收入從上市前的10.91億元增長至2025年的22.92億元，在管面積從2910萬平方米擴張至約4900萬平方米，第三方項目佔比過半。但與此同時，淨利潤較2023年高點明顯回落，股價亦較8.28港元的發行價下跌約七成。

規模與盈利之間的剪刀差，是京城佳業上市五年的答卷上最醒目的註腳，“衚衕第一股”未來需在規模擴張與盈利質量之間尋找新的平衡點。

“衚衕第一股”的上市故事

京城佳業的上市，是一個“被加速”過的故事。

2019年，經北京市委、市政府批准，北京城建集團有限責任公司與北京住總集團有限責任公司實施聯合重組，住總集團國有資產無償劃轉給城建集團，由城建集團行使出資人職責。

同年底，北京城建集團與住總集團完成合並重組，物管資產的整合隨即被提上日程。

對於城建集團而言，旗下分散在城建置業、北宇物業、城承物業、重慶物業等主體中的物業服務資源，需要一個統一的平臺來承載。另一邊，北京東城區屬國企天街集團手裏握着衚衕街區的資源，但缺乏成體系的物業管理能力。

雙方一拍即合，兩邊的需求在2020年開始交匯融合。

2020年10月28日，城建集團召開資產重組改制及上市專題會議，“1028”項目正式啓動。同年12月，京城佳業註冊成立，註冊資本1.1億元，城建集團將旗下城建置業、北宇物業，城承物業、重慶物業四家物業公司注入其中，京城佳業由此成為該集團體系內物管業務的統一平臺。天街集團則以現金出資1000萬元，持股1.13%。

京城佳業的誕生，本質是國企資源的一次“拼圖式”組合，股東資源也決定了公司業務面貌。

城建集團體系不僅貢獻了城市副中心辦公樓、國家體育場“鳥巢”等標誌性項目，其參與開發的項目還構成了京城佳業基本的住宅管理底盤；天街集團作為東城區老城保護與復興平臺，業務圍繞歷史文化街區保護、非文保區更新改造展開，為京城佳業帶來了衚衕、平房區等特色業態。

一切準備就緒後，京城佳業的下一步便是衝擊上市，在搭建公司內控體系、完善制度的同時，按照上市總控時間進度表，緊鑼密鼓、有序推進H股上市各項籌備工作，最終於2021年11月10日成功在港交所主板掛牌。

從設立到港交所敲鑼，前後不過一年，京城佳業便完成了IPO流程，發行3666.72萬股H股，發售價每股8.28港元，募集資金淨額約2.47億港元，成為北京市首家市屬上市物業企業，也是香港市場首家省級國有物管上市公司。

因管理着北京東、西城335條衚衕約640萬平方米的物業，佔北京胡同物業市場超過30%的份額，市場稱其為“衚衕第一股”。

上市成績：規模向上，利潤向下

依託北京城建集團和住總集團融合發展的資源優勢，京城佳業成立之初便擁有175個物業服務項目，服務面積近3000萬平方米，服務範圍覆蓋國內9個省、自治區、直轄市的多個城市。

上市後，京城佳業的在管規模持續上臺階，服務面積從2020年末的2910萬平方米逐年增長至2025年末的約4904萬平方米，累計增幅約68%。

與此同時，在管結構也發生了積極變化。2024年末，該公司第三方在管面積首次超過關聯方，達到2336萬平方米，而來自城建集團體系內的面積為2251萬平方米。此外在2025年新增全委項目中，第三方佔比高達97.4%。

這意味着，京城佳業正在從一個“靠股東餵飯”的物企，轉向具備獨立外拓能力的主體。其服務業態上的突破也印證了這一點，醫院物業從零起步，安貞醫院通州院區、北京口腔醫院新院區等三甲項目相繼落地；高校、劇院場館、軌道交通乃至機場後勤等領域也實現了“從0到1”的突破。

這五年來，京城佳業的營收曲線也隨着在管面積穩步上升。2021-2025年實現總收入分別為12.25億元、15.67億元、18.29億元、19.84億元、22.92億元，同比增速為12.3%、28%、16.7%、8.4%、15.5%，四年間收入翻了近一倍，且增速整體保持平穩。

不過，利潤的走勢與營收並不同步。2022年實現淨利潤1.15億元，達到上市以來高點；2025年便降至約0.52億元。

利潤下滑的原因主要有三：一是為擴大市場份額加大物業管理項目的前期及品質維護投入，二是應收賬款減值計提，三是箱式房租賃業務受市場需求變化影響，租賃單價顯著下降，公司對相關設備確認了減值虧損。

其毛利率也從2021年22.3%的高點一路回落至2024年的17.9%。

經營基本面以外，京城佳業在資本市場中的表現也難言輕鬆。其上市發行價8.28港元/股，總市值約12.1億港元。2026年11月11日，該公司股價報收1.995港元，區間跌幅達75.9%；同日總市值約2.93億港元，累計蒸發75.8%。

五年時間，京城佳業完成了從集團內部物業公司到獨立上市平臺的轉身，規模與收入翻倍、業態從住宅延伸至高校、醫院、地鐵與城市服務。

2026年上半年，該公司實現收入12.08億元，同比增長15.5%；淨利潤2730萬元，同比增長20.8%，盈利在連續兩年下滑後重回增長軌道。

但行業整體進入低增速、低利潤率階段，這家“衚衕第一股”如何守住在管規模的量、找回利潤的質，將是下一個五年仍然要面對的問題。