觀點網 又一家國資盯上了上海商辦市場。

11月12日，市場傳出消息：上海英雄（集團）有限公司完成一筆新資產收購，資產為上海真如中海中心E座的3層、5層及15至18層，合計六個整層，總面積112萬平方米，交易總價約4億元。

觀點新媒體瞭解到，此次賣方為上海海升環盛房地產開發有限公司，為中海地產真如境項目的開發主體。

此次交易涉及的E棟為分層出售物業，可售樓層共八層，本次交易完成後，僅餘11層與12層在售。

一家以鋼筆和文創為主業的國企，一處是上海真如副中心核心區的寫字樓，兩個看似不相關的元素拼在一起，折射出地方國資在市場週期波動下的落子思路。

週期下的交易

作為一家傳統意義上的文具公司，英雄此次大手筆購入六層辦公樓，或是考慮將集團總部設立於此。

英雄集團本身從做鋼筆起家，後又將業務拓展至各類文化辦公用品、文創產品，上海真如區域明顯更接近其消費力中心。

據悉，本次成交單價約3.5萬元/平方米，而E座對外公開報價為5萬元以上，不難看出其整層批發與公開報價之間的價差。

作為觀察，同棟樓上一次整層成交在2023年7月，一家名為元隆雅圖的上市公司以約3.07億元購入E座6至9層、7459.44平方米及20個車位，單價約4.11萬元/平方米。

三年時間，同棟樓成交單價從4.11萬元降至3.5萬元，回落約15%，與目前上海商辦市場本輪調整幅度基本一致。

3.5萬元成交價反映了當前上海商辦大宗市場的真實價格區間，在民企資本對商辦資產趨於謹慎的當下，這個價格對於地方國資而言恰恰是更低成本鎖定核心地段的窗口期。

不過，英雄集團並非市場中絕對的陌生面孔。

這家成立於1993年6月的企業，前身為1931年的上海英雄金筆廠，股東為普陀區國有資產監督管理委員會，為100%區屬國有獨資企業。

旗下產品主要為同品牌鋼筆，APEC、G20、進博會的簽字用筆均出自該集團。但鮮為人知的是，英雄集團經營版圖中，商務租賃與制筆、精細化工並列為三大主業。

資料顯示，英雄集團下屬投資企業十家，其中控股子公司包括上海精細文化用品有限公司、上海市制筆工業研究所，還包括上海海文物業管理有限公司、上海海文房地產有限公司兩家地產公司。

觀點新媒體瞭解到，海文房地產、海文物業兩個平臺運營三十餘年，涉及項目包括黃浦區黃家闕的豫園海文商務樓，項目總建築面積5341平方米，日租金均價約4.2元/平方米/天，這棟樓也是海文房產的舊址所在地。

此外，還包括天目中路383號，物業由海文房地產承擔，2021年起項目完成A座五層內裝、B座內裝等裝修改造工程，並引入智能水電錶與數字化監控系統。

此外，該企業還參與過海文商務樓大堂門頭改造項目等招投標。

這意味着，英雄集團並非臨時起意的跨界買家，而是一家有着多年商辦項目運營經驗的隱藏買家。

紅旗村伏筆

國資敢於在此時重倉，前提是真如的確定性已經兌現。

2026年8月31日，中海地產以150.19億元底價競得“真如之心”三宗組合地塊，刷新普陀土地成交總價紀錄。

彼時，備受市場關注的普陀真如之心三宗組合地塊正式上架，由中海地產以底價競得上述地塊，住宅樓板價約6.8萬元/平方米，綜合樓面價3.78萬元/平方米，全程無其他房企競價參與。

這塊地前身是銅川路水產市場，關停之後閒置近十年，是真如城市副中心核心區最後一塊完整成片開發用地。

地塊出讓面積約11.9萬平方米，總建面39.7萬平方米，住宅約19萬平方米，商辦配套面積達到20.7萬平方米，未來將落地220米區域超高層地標。

從2014年紅旗村動土，到2026年真如之心落槌，十二年之間，中海中心、環宇城MAX、海心劇院相繼落地。

英雄集團作為國資此刻進場，也像是對前期區域投入的一次確認。

而這隻手，伸出的不止一處。

就在拿下中海中心E座前不久，與英雄集團同在普陀落地生根的普陀國資通過法拍渠道，以約3.29億元收得中山北路內環旁的東原遠景大廈。

項目位於普陀區宜川新村街道43街坊，門牌中山北路1670號，土地面積5476.7平方米，房屋總建築面積3.1萬平方米，2022年11月完成了竣工備案。

不過，東原遠景大廈是一宗“瑕疵”項目，交付範圍不含警署、菜場以及已移交公安的6個車位，而是要按《土地出讓合同》無償移交政府，且已實際移交的物業、消防控制室、變配電間等配套用房依法屬全體業主共有，不可售、不辦獨立產證。

對於普陀國資而言，拿下這宗項目後，還需要考慮項目區域內的產業承載、城更和相關資產盤活，項目短期很難穩定收租，再加上樓宇2022年竣工後長期空置，重新招商需要時間。

如此看來，類似東原遠景大廈的項目，目前應該只有國資可以接受較長的培育期，民企和基金更看重短期現金流，大多不會考慮這類資產。

英雄集團、普陀國資的兩筆交易，放在全年維度看更有意思。

2026年前三季度，上海大宗交易中外資僅錄得4宗、26億元，佔比降至5.4%；內資76宗、456.9億元，佔比94.6%。其中，國企與政府平臺類買家成交199.6億元，與民營資本並列成為市場主力。

還有數據顯示，2026年上半年內資成交額佔比更高達93%，接盤方多以自用國企、外地民企為主。

地方國資在上海的收購動作密集到近乎掃貨，從新疆國資、河南國資再到福建三明國資，其中一些企業是用一線城市的一棟樓作為地方招商引資、對接長三角產業資源；另一類則是類似普陀國資等上海本地國資的存量更新邏輯。

近三年國資在上海收購商辦數據

數據來源：網絡

此前，漕河涇資本還聯合上海國盛、上海信託成立臨盛煥新基金，收購宜山路新思大樓產權後由專業運營商代建代運營，改造完成後出租率達到100%。

而英雄集團還要單開一列，也是最具區域特色的一類——作為一家區屬國資，購買目的是出於板塊佔位，把區裏舊改釋放出的空置載體重新收回到手中。