觀點網 蘇州河在普陀區拐了一道彎，彎的北岸是長風公園的銀鋤湖，南岸曾經是火柴廠、鍋爐廠、造紙廠和味精廠。

上海老一輩人的青春記憶裏，這片土地是工業的、煙囪的、機器的。

而今天，站在國浩長風城北座20樓的落地窗前望出去，腳下是銀杏大道、疊水池與水滴雕塑，對面是36.4萬平方米的城市綠洲，蘇州河畔的粉黛亂子草正逢花期。

11月5日，帶着《從片區開發到長效運營，解碼資產穿越週期的價值》的主題，觀點企業課堂走進國浩長風城，來聽聽國浩房地產紮根長風這片熱土二十載的故事。

國浩房地產隸屬馬來西亞豐隆集團，1978年在新加坡上市，1994年進入中國。

或許大多數人未料到的是，三十多年後，它在中國市場的代表作不在陸家嘴，不在南京西路，而在長風，一個曾經連上海本地人都不太願意去的“西大堂”，但這都是舊話了。

長風留下的考題

本期企業課堂的第一站設在國浩長風城北座20樓。國浩團隊早已提前就位，準備向來自各地的同行分享“國浩經驗”。

在前一日舉辦的不動產資管峯會上，國浩房地產中國區總裁周雲鵬已對國浩長風城做了全面介紹。簡短致辭後，他把講臺交給幾位深耕長風板塊、對項目發展脈絡有着深刻理解的負責人。

國浩房地產中國區投資部負責人王璐的分享，以一張時間軸開篇，串聯起項目成長、區域迭代與行業週期變遷。

從拿地紮根，到板塊基建起步、交通改善迎來次中心發展機遇，再到市場收緊承壓、把握資本市場窗口完成可售物業處置，自持資產的精細化運營與價值深耕。二十餘年間，長風經歷了完整的行業與板塊週期，國浩也走過了項目開發、銷售退出、自持運營的各個階段。

貫穿這一路實踐的核心邏輯，是以資產管理覆蓋房地產價值全週期。開發階段，我們前置研判城市與區位的長期價值，錨定產品定位與客羣畫像，並審慎把控開發節奏與資本安排，為後續持有運營埋下伏筆；持有階段，則通過持續的業態調改、招商運營、資產修繕與物業服務，讓項目在時間推移中保持競爭力。

各階段資產管理的考量維度雖各有側重，最終卻指向同一目標：持續提升資產價值。唯有將資管思維貫穿始終，無論是資產處置帶來的一次性收益，還是長期持有的租金回報，方能獲得紮實支撐。

王璐的分享漸近尾聲，一個新的問題隨之而來：當下的國浩長風城，又是如何落地資產管理思維的？

來自國浩的聲音

回答這個問題的是第二位分享嘉賓、國浩房地產中國區資產管理負責人姚慧。

“我們在產品打造上從來以長期主義進行產品設計和運營。以往大家覺得這是慢功夫，但在當下市場環境下，內功就會凸顯出來”，姚慧如此表示。

出租率是項目品質高度的有力證明之一，國浩長風城自2021年運營以來，南座出租率長期穩定在90%以上，北座目前僅餘少量高區房源，租金水平也明顯高於區域市場的租金水平。這些優質成績，構成了國浩長風城成為長風片區“明星”項目的底盤。

而談到長風片區，就不能繞開被廣大市民知曉的是長風公園。國浩做項目開發打造的第一個理念，就是把建築融入城市肌理，讓建築為區域賦能，在既有基礎上再次提升。

於是，國浩長風城做到以36.4萬平方米的長風公園為鄰，東側還有東西寬約80到100米、南北約300米的集中式綠地，遍佈銀杏大道、疊水池、下沉式廣場、噴泉，以及7座大小不一的水滴雕塑，出自香港知名藝術家Simon Ma的精心設計。

姚慧還談到了一些“看不見的東西”：高精準人臉識別閘機，與梯控系統聯動，戴着口罩也可以精準識別，可直接將租戶送到所在樓層；

F7高中效空氣過濾器，將室內空氣的PM2.5濃度控制在每立方米15微克以下，而市場上的同類項目就算配備過濾器，一般也僅會採等級更低的F5過濾器；

每層預留四處下水接駁點，方便租戶在套內佈設茶水間乃至獨立洗手間，不僅在裝修上可節省更多成本，也大幅簡化施工、提升了裝修便利性。

每平方米400公斤的樓板承重，比行業普遍的300公斤高出三分之一，為的是讓科技企業能在辦公樓裏放檢測設備、讓金融企業能設置機房。

這些有關長期主義的舉措，都來源於一個判斷：重新招一個租戶所投入的成本，可能是留下一個租戶的四倍。這也讓長風深刻意識到了在運營和租賃端做精細化管理的必要性。

分享結束後進入互動環節，50分鐘裏，提問的密度及深度超乎了我們的想像，國浩的回答也十分精彩。

在回應“如何挺過週期”時，周雲鵬說得十分坦誠：“週期非常難以突破，我們更多是順應週期……我們會不斷地平衡我們的發展和風險。”

王璐被問到“不變項”時給出了三個詞：不跟風、嚴控槓桿、求同尊異。國浩擁有從選址、規劃設計、開發與投資、銷售與租賃，再到資產管理與物業管理的全鏈條專業能力，能很好地應對不同類型的市場週期。這就是說，不同的週期就用不同的打法，各種各樣的機會都能接得住。比如說，既可以尋找合適機會開發項目，也可以通過收購資產來完善配置。

姚慧則透露了打造結構健康的租戶組合有一套管理尺度：優勢行業佔比大致把控在40%左右，單一主力客戶面積超過15%就要謹慎評估風險。

臺下也有同行提及項目退出，王璐的回答是“我們可以選擇留一部分資產在手裏，賣掉另一部分——賣多賣少、部分賣還是全部賣，都可以，不必非此即彼。我們要評估的是，賣掉資產後的這筆資金，我們是否能重新配置到收益相當、甚至更優的投資機會中去？”國浩對每一步進退都有清晰考量。

落在長風的答卷

分享會結束，臺下聽眾對國浩長風城的探索並未結束，項目品鑑是本次企業課堂的第二段高潮。

從北座20樓樣板間開始，眼前是約2100平方米的無柱空間，地面鋪設15cm的架空地板，頂面支持靈活定製：既可保留工業風裸頂，呈現開闊質感；也可加裝吊頂，做回規整的傳統辦公天花。

國浩把項目的基礎參數寫在每一條結構柱上：約3米淨高、約70-74%得房率、約13米最大進深、約2100平方米標準層、約4.4米結構層高，以及“可持續（LEED/WELL）雙認證”

走到窗邊，長風公園的湖面在秋日陽光下泛着光，36.4萬平方米的綠意鋪滿視野，還有排着整齊隊列的學生們，他們即將在大自然裏展現最青春、活潑的一面。

這一切都可被樓中人盡收眼底。

從20樓下來，電梯直達一層，大堂的手扶梯把人羣送進地下商業連通道。跟隨着項目介紹人的腳步，我們先後參觀了地下停車場、商業廣場及南順烘焙創新中心。

停車場的特色主要集中在智能硬件上，配備反向尋車、停車引導系統、新能源充電樁方便電動車補能。

國浩長風城總建面約14.8萬平方米，其中就包括1.2萬平方米的精品商業。寫字樓的社區運營，需要一個物理容器，這個商業廣場是絕佳的選擇。

截至目前，國浩長風城商業廣場已引入便利店、咖啡/飲品、簡餐、商務茶舍、健身/瑜伽、美容美髮等業態，既可滿足工作日午間消費，也能承載商務洽談等多元場景；此外，商業廣場一側還有南順烘焙創新中心，打造集辦公、研發、展示、品牌推介於一體的複合型業態空間。

南順香港集團與國浩房地產同屬馬來西亞豐隆集團旗下，櫻皇麪粉、意維多發酵黃油、斧頭牌洗潔精、刀嘜食用油都是它的產品。2026年9月，南順烘焙創新中心正式啓幕。

姚慧在分享裏專門提到，南順需要實驗室，實驗室裏既要辦公，又要兼顧產品推介會的形象展示，這種“lab+辦公+展示”的複合場景，傳統寫字樓很難滿足，但國浩長風城有一塊區域恰好兼具這些功能。

走進去看，空間被切分成幾個區域：一側是產品陳列和品鑑區，另一側是研發測試區，中間的開放區域可以靈活切換成路演或培訓場地。

對國浩長風城來說，南順不只是租戶，還是豐隆體系內的一次協同實驗，招商的邏輯也從單純的填滿面積變成了長出生態。

穿越週期，讓資產的價值在時間裏生長

蘇州河的流水緩緩向前，長風的答卷仍在持續書寫。國浩在長風的一路探索，印證了全週期資產管理不是一句理念，而是貫穿開發、處置、運營的持續修行。國浩將資產組合視為一條可隨時間調整的連續譜，該持有的，長久陪伴；該調整的，從容出手，讓資本始終流向更有價值的地方，也讓資產的價值在時間裏持續生長。