蔡戈鳴：《中國房地産代建行業的發展脈絡》

蔡戈鳴 觀察中國房地産代建行業的發展歷程，有兩條不同視角的脈絡，一條是周期的明線，另一條是動因的暗線。

脈絡一、周期明線：摸索期→培育期→發展期

以行業政策和里程碑事件為界，中國房地産代建行業的發展歷程大致可分為試點摸索期、市場培育期、加速發展期三個階段。

一、試點摸索期（1993~2009年）——源起政府代建，代建制度始現

典型事件：

1993年，廈門率先試點，将若幹政府投資項目委托給市場化的專業項目管理公司進行建設管理，拉開了代建制的序幕；

2001年7月，《廈門市重點工程建設項目代建管理暫行辦法》出台。随後，上海、甯波、北京、重慶、貴州、江蘇等地開始跟進試行代建制；

2004年7月，國務院發布《國務院關于投資體制改革的決定》，明确指出，對非經營性政府投資項目加快推行代建制。這是首次在國家級文件中确立代建制的合法地位，為後續各省市推行代建制提供了政策依據；

2005年，綠城集團承接了杭州市原江幹區政府的城中村改造安置房代建項目；

2006年，金地集團承接了深圳市福田區政府的福田科技廣場代建項目；

2008年，華潤置地承接了深圳灣體育中心的代建代運營。

階段特征：

以政府代建業務為主，市場參與主體主要為工程咨詢類公司。該階段參與代建的房企鳳毛麟角，代表性的綠城、金地、華潤，都算得上是代建行業的老玩家。

二、市場培育期（2010~2020年）——商業代建興起，少量房企主動布局代建賽道

典型事件：

2010年9月，綠城集團成立綠城房産建設管理有限公司，開展“土地資源委托代建”、“投資資本委托代建”和“政府安置房委托代建”三大業務，拉開了市場化代建的序幕；

2014年8月，藍城房産建設管理集團有限公司更名确立；

2015年6月，建業集團成立“中原建業”；

2016年4月，當代置業成立“當代管理”；

2018年4月，雅居樂集團成立“雅居樂房管”；

2018年5月，金地集團成立“金地管理”；

2018年7月，“藍綠雙城”公司注冊成立；

2020年6月，中海發展成立“中海管理”；

2020年7月，綠城管理赴港實現IPO，成為“代建第一股”。

階段特征：

市場化的住宅地塊代建業務開始興起，委托方以地方民營中小房企為主，純管理代建及配資代建模式並行。少量品牌房企開始主動布局代建賽道，代建市場得以逐步培育。

據統計，至2020年，當年全國代建項目新簽約面積為8390萬平米。

三、加速發展期（2021年~至今）——地産深度調整，房企集體下場代建，代建市場加速發展

典型事件：

2021年1月，“三道紅線”政策開始實施，拉開房地産業深度調整的序幕；

2021年5月，當代管理、華潤置地、金地管理、綠城管理、雅居樂房管、中原建業聯手宣布成立“輕資産聯盟”；

2021年5月，中原建業赴港實現IPO；

2021年7月，旭輝集團成立“旭輝建管”；

2022年8月，龍湖集團成立“龍湖龍智造”；

2022年8月，朗詩綠色地産有限公司更名為“朗詩綠色管理有限公司”；

2023年11月，中國房地産業協會代建分會正式成立；

2024年3月，招商蛇口成立“招商建管”；

2024年4月，金地管理承辦“首屆中國房地産代建峰會”，中房協代建分會發布《代建行業自律公約》。

2025年10月，中國房地産業協會標準《代建企業綜合能力評價標準》正式實施

2026年6月，中房協公示了代建企業綜合能力（第一批）星級企業名單。

階段特征：

地産深度下行，房企的融投資受限，為保有團隊及品牌聲量，紛紛下場代建，加速了對代建市場的開發；代建業務模式更加多元，城投托底地塊的代建需求激增，纾困項目代建機會亦有增多；從民間“輕資産聯盟”的自發設立，再到中房協代建分會的成立，代建行業從“無組織”狀态開始謀求向有序發展演進。

脈絡二、動因暗線：困境驅動下的脈沖式進化

縱觀中國房地産代建行業的發展史，其脈搏始終與房地産行業困境同頻共振。

可以說，代建業務“生于困境”、“長于困境”，本質上是由房地産行業困境生發驅動的一種“困境業務”。

這種與行業困局深度綁定的特性，亦使其發展軌迹在時間和空間上呈現出非線性、非穩态模式的脈沖式進化特征。

一、“生于困境”：政府代建的緣起與商業代建的興起

如前文所述，中國的房地産代建業務，有兩次重要的萌芽時刻，一次是1993年廈門政府代建制的試點，一次是2010年綠城市場化代建業務的發動。這兩次的萌芽，都可謂“生于困境”。

（一）政府代建的緣起：為何1993年廈門要開始試點政府項目代建制？

——因為政府投資項目遭遇計劃經濟體制下的管理困境，難以為繼。

20世紀90年代計劃經濟向市場經濟轉型期，政府投資項目管理實行“投、建、管、用”四位一體模式，政企不分。這導致項目出現權責不清、行政幹預過多、建設資金挪用、擠占等問題。

随着市場經濟發展和城市化加速，基建與保障房需求激增，原有模式已難适應，政府投資項目管理改革勢在必行。

（二）商業代建的興起：為何綠城會在2010年大舉開啟市場化代建之路？

——因為綠城遭遇了資金鏈危機，做代建是其重壓之下無奈的生存選擇。

2006年綠城香港上市後激進擴張，負債高企。2008年全球金融危機致中國信貸收緊、樓市冰凍，綠城深陷現金流危機，被迫抛售資産自救。年底“四萬億”刺激政策出台，市場回暖，綠城轉危為機。2009年樓市再入高峰，綠城重啟瘋狂拿地，宋衛平喊出超越萬科目標。

2010年“限購令”、“限貸令”實施，綠城主力項目所在城市銷售暴跌，再陷現金流困境。為維系成熟團隊，宋衛平推出代建模式：授予“老臣子”們平台公司股權與“綠城”品牌使用權，通過外接代建項目賺取管理費來養團隊，並希望“不出錢、不出地，用綠城品牌打下另一半江山”。

二、“長于困境”：生發代建需求的四大困境場景

委托方尋求代建服務的原因多種多樣，但共性的一點是在項目操盤或管理方面遇到了某種困境，需要尋求代建方的賦能與協助。

歸納起來，生發代建需求的委托方困境場景有四大類：新手困境、融資困境、經營困境、合規困境。

在某些階段，房地産行業的環境或政策變化會催生某類困境場景及其對代建需求的集中爆發，進而推動代建業務的脈沖式增長。

（一）新手困境

所謂隔行如隔山，當資本跨行業進入房地産領域，或非房企單位涉足房地産項目的開發業務時，難以避免會遇到行業專業壁壘和資源壁壘的挑戰，與代建單位合作，将開發管理工作進行外包，是一個市場化的可選項。

典型情形一：跨行業資本涉房。房地産黃金時期吸引大量跨行業資本的涌入，卻因開發經驗匮乏難以轉化土地價值，進而尋求代建單位的開發管理服務。

典型如2008~2010年，四萬億計劃下的資金“避險式”涌入。綠城在2010年得以成功啟動市場化代建業務，亦是得益于該階段“新手困境”之下的代建市場土壤，其首個商業代建項目“瑞安玉園”即誕生于此背景。

典型情形二：非房企自建物業。非地産企業購地建造企業總部大樓或産業園，自身缺乏項目設計及建造管理經驗，組建基建團隊的難度及風險成本又過高，轉而将項目全過程管理工作外包給代建單位。

典型如金地管理，憑借其自身數十座寫字樓及數百萬平米産業園的開發經驗，承接了新華保險、虎牙科技、深信服科技、陝鐵物流、思摩爾國際、拓竹科技等衆多金融、科技、實體類企業的總部大樓或園區的代建業務。

（二）融資困境

很多時候，地方性的中小型民營房企，雖有意向土地或已持有土地資源，卻因自身信用不足或市場信貸緊縮陷入融資困境，導致缺乏足夠的資金購地，或無法實現貸款啟動開發，轉而借助代建方的品牌信用或融資渠道實現融資以啟動項目。

代建單位為委托方撮合的融資渠道通常包括民間資本、資管公司、地産信托、施工總承包單位等。在代建競争日趨白熱化的當下，代建方想要承接代建業務，往往要先幫助委托方解決融資問題，猶如耕作旱田，須先修渠引水。

在某些特定政策或市場環境下，房地産傳統融資渠道驟然冰封，便會為代建單位開展“配資代建”業務打開黃金窗口期。典型如2018年《關于規範金融機構資産管理業務的指導意見》（資管新規）出台後，依賴非標融資的中小民營房企融資渠道急劇收窄。

同在2018年成立的雅居樂房管和金地管理，在資管新規出台後，不約而同又恰逢其時的都推出了“配資+代建” 業務，不僅解決了委托方的燃眉之急，也為代建方開辟了新的業務增長點與利潤來源，使其代建業務在融資寒冬中逆勢擴張。

（三）經營困境

在特定市場下行周期，或項目本身禀賦受限或已出險時，委托方雖持有土地開發權，卻因其開發能力薄弱或深陷經營困境，項目前景堪憂，轉而倚重代建方的專業化開發管理能力及資源整合能力，以期提升項目收益或破局解困。

典型情形一：城投代建業務。2021～2024年各地城投公司大量托底獲取的住宅地塊，大部分都會遭遇利潤空間逼仄的經營挑戰，面臨國有資産保值增值的壓力。而大部分城投公司自身又缺乏成熟的開發團隊，在土地轉讓或股權合作渠道受限的情況下，只得将開發管理工作外包予市場化的代建單位，通過代建方的專業優勢來重塑項目競争力，提升盈利空間。

典型情形二：纾困代建業務。房企暴雷催生萬億級纾困市場。2021年後，多家房企陷入流動性危機，大量未開發地塊或停工項目因資産凍結、信用崩塌被迫停滞，或由地方政府及AMC（資産管理公司）承接纾困任務，或由新投資人以共益債方式注資盤活。此時，代建方得以介入，通過品牌煥新與管理輸出，協助激活出險項目。

典型情形三：化債代建業務。近年來，地方政府拖欠工程款的現象衍生出了一種通過代建化債的新路徑。部分為政府提供施工服務的供應商，被拖欠數億工程款形成壞賬，傳統現金償債渠道受阻。代建單位協助其溝通政府，将債權置換為土地資産，並撮合資方補足開發啟動資金，再通過代建服務，實現土地的開發變現，進而化解原有債務。

典型情形四：一二級聯動代建業務。某些具備一二級聯動條件的城市，當地的一級土地整理商過往在将土地熟化後，再在二級市場通過土地溢價轉讓實現獲利退出。但自從2021年房地産深度調整後，多個城市的土地市場驟然冰封，一級土地整理商既無法出讓已熟化的地塊，亦難以引入合作方開發，最終被迫選擇委托代建單位協助其自主開發，以盤活沉澱資産。

（四）合規困境

當委托方（尤其是政府機構或國有企業）持有開發項目卻面臨體制性監管約束或廉政風險防控壓力時，常因缺乏專業工程管理能力與合規管控體系，選擇将開發管理權讓渡予代建方，通過制度性分權規避管理風險，並降低工程采購領域的尋租風險。

合規困境的核心是權力與監督的失衡。當委托方手握資源分配權，卻缺乏第三方制衡機制時，引入代建單位可在此類業務中充當“制度防火牆”，通過招標采購組織、簽證變更管控、資金撥付管理等方面重構合規性，創造合規價值。

正如某省級審計官員所言：“代建不是簡單的業務外包，而是把項目的'裁判權'與'運動員'徹底分離——讓專業的人負責專業的事，讓有權的人只管監督的事。”

地産行業的“困境之花”

房地産代建行業如同一株“困境之花”，每一次階段性的綻放，都源于行業環境劇烈變化所導致的内外部壓力的催發。

當行業陷入信貸緊縮、企業暴雷停工、土地流轉受阻、合規管控承壓或開發能力斷層時，代建業務便逆勢勃發，在危機中啟動，在壓力下升級，在破局後進化。

代建企業之于房地産行業，猶如專治疑難雜症的全科醫生。在開發資源整合、項目建設管理提效、土地開發價值提升、困境資産盤活等方面，都創造了殊為不易卻彌足珍貴的價值。

當下，828新政給房地産行業帶來了全新的變革和挑戰，新的壓力場景之下，代建行業又會如何發展？且讓我們拭目以待。

蔡戈鳴 中房協代建分會副會長 金地管理總經理 觀點新媒體專欄作家

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