夏磊：從成交結構看購房者行為變化

夏磊 購房者行為暗含深層的市場選擇，其變化不僅反映了居民在住房消費審美上的轉變，也是對其經濟狀況的真實反映。微觀層面的購房行為正是洞察市場趨勢的重要窗口。

購房者行為變化一是更關注總價。

購房者對總價的敏感度提高，嚴格的預算約束是決策的第一道門檻，購房錨定已有的支付力。

二手房方面，低總價成交套數占比再增長。從總價段看，一方面，2025年1-9月北京、杭州300萬元以下低總價段房源成交套數占比，分别達36%、55%，上海1-8月該總價段成交套數占比47%，低總價成交套數占比進一步增加。另一方面，二手豪宅成交套數占比保持平穩。預算充足的購房者，對于二手房的需求相對穩定，總價1500萬元以上的二手豪宅成交套數占比保持平穩。

新房方面，則是高總價成交套數占比不斷提升。2025年1-9月，上海900萬元以上産品成交套數占比提升。豪宅類項目受市場認可，如上海壹号院戶型在237-1115平米，2025年8月第五批次推出的房源均價在19.8萬元/㎡，開盤再次實現“日光”。北京、杭州1500萬元以上的改善成交套數占比分别較2024年上升1、2個百分點。同時，北京、杭州剛需購房者對于新房的偏好增加。北京、杭州2025年1-9月新房成交中300萬元以下的剛需成交套數占比分别上升1.7、4.5個百分點。

購房者行為變化二是更注重實用。

當前購房者更追求實用，購房行為更加理性，多功能、高利用率、居住舒适度成為決策的關鍵因素。

一是，有限面積内追求更多居室。以北京二手房市場為例，截至2025年9月，90-120平方米戶型中約57%為兩居室，這種布局難以滿足當前市場需求。相比之下，新房市場更注重功能性，90平方米戶型普遍可滿足三居需求。2025年1-9月，在新房成交中，90-120㎡的戶型成交套數占比最高，北京、上海、杭州該面積段成交套數占比分别為37%、55%、38%，我們認為該面積段能夠覆蓋從首次置業到家庭改善的不同階段需求，並且能更好地平衡總價和功能性。

二是，更看重得房率。受“好房子”政策引導，多地出台住宅新標準，如北京住宅標準更新後，開始推出帶陽台、挑空等設計的項目，顯著提升了得房率。有已開盤預售項目按照“好房子”技術要點重新提交規劃設計方案，增加了錯層陽台，最高提升實際得房率約10%，開盤去化率顯著提升。

三是，購房者更在意空間利用最大化。購房者偏好空間的多功能性與可變性，以滿足多樣化生活場景和未來可能的需求變化。

四是，更關注容積率。更追求居住舒适度。高容積率住宅成交明顯呈現下降趨勢，北京、上海、杭州容積率2.5以上的項目成交套數占比減少，2025年1-9月該占比分别較2024年減少1、4、6個百分點，低密度住宅更受市場青睐。

購房者行為變化三是更關注未來保值增值空間。

當前購房者的區域選擇邏輯呈現出“核心區位優先、成熟配套導向、産業周邊購房”三大趨勢，其本質是為了對抗市場風險。

優選城市核心區。受供應和價格約束影響，核心城市成交區域占比分布仍為外圍占比高于核心區，但該差距在不斷收窄。以上海為例，外環外成交套數占比已從2021年的82%下降至2025年1-9月的61%。核心區新房的開盤去化率及不斷上漲的房價也反映了購房者的傾向。

成熟配套導向。購房者對規劃的審視更為理性，更看重已落地配套而非遠期藍圖。一是交通配套的明确，二是生活設施，如學校、醫療和商業已同步建設，形成“即買即享”的确定性。

圍繞産業購房。購房者愈發傾向于選擇産業高度聚集、發展确定性強的區域。如北京海澱區，受中關村産業輻射的周邊區域不僅土地市場熱度居高不下，新房銷售也表現活躍。上海張江科學城也帶動了周邊的購房需求。

風險提示：政策落地效果不确定性；各地經濟發展差異導致的案例經驗适用性受限；數據可得性受限，不具備普适性；房地産市場超預期下行風險；新技術落地進展存在不确定性。

證券研究報告：《從成交結構看購房者行為變化》

對外發布時間：2025年10月29日

發布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編号：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者

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