碧桂園服務以聯合體成員身份，成功中標深圳市龍崗區吉華街道城市管家服務采購項目，3年服務費總額1.84億元，這也是碧服在深圳拿下的首個“城市大管家”項目。

目前收繳率是行業面臨的一致挑戰，在收費方面面臨着前所未有的壓力。（報告期2026.05.25-2026.06.25）

系列變化背後，既有企業業務重心向城市服務等非住業态轉變的戰略調整，也不乏客觀上切換口徑以隐蔽傳統物管面積增速疲軟的考量。

期内物業行業收並購市場整體冷清，取而代之的是涉及上市物企的資産處置、被動股權變更與主動控制權轉讓等案例。

住宅類在新拓項目中占比仍較高，但期内也迎來撤場小高潮。這主要是受到空置率高、或業主繳費率低等因素影響，物企以“止損”為目的主動退出項目。

雖然賬面看似浮盈，但中萬國際接手部分股權後，面臨的潛在風險和實際困難依然巨大。

東原仁知服務另辟蹊徑，選擇将智慧服務向海外輸出。

受空置率高或業主繳費率低等因素影響，住宅物業的項目退場形勢依然嚴峻，其中以“止損”為目的的主動退出情況占絕大多數。（報告期2026.04.28-2026.05.25）

未來差距或将拉大，頭部物企多元化探索及獨立性顯著領先。

業内收並購市場活躍度顯著提升，相關交易呈現出“内部整合主導”的特征，重心從外部市場化擴張轉向集團内部資源的深度梳理與歸集。（報告期2026.03.24-2026.04.28）

頭部品牌物企的利潤大幅下滑，與部分中小型或區域性物企實現扭虧為盈或利潤大幅增長，形成鮮明對比。

2018年至2023年，中國城市服務市場規模增至人民币1.4萬億元，年復合增長率達10.7%。自2024年至2028年，這一市場将由人民币1.6萬億元增至人民币1.8萬億元。

2025年受益于關聯方風險出清帶來的減值壓力緩解，以及物企内部運營效率的顯著提升，行業淨利潤得以修復並出現反彈。

随着“城市大管家”等綜合服務模式的快速推廣，傳統環衛龍頭長期深耕累積的政企資源、項目壁壘與技術沉澱等，共同構築了物企短期難以突破的競争護城河。

行業的規模集中度正在持續上升，頭部企業憑借品牌、資金與運營能力形成顯著拓展優勢，在第三方外拓和多元化布局方面展現出更強的競争力。

2025 年，物業企業深度踐行“質效並重”的發展策略，行業“退盤”與“拓新”並行，整體在管規模雖保持增長，但增速持續放緩。

在增量見頂，競争愈發激烈的環境下，物企唯有強化外拓能力，找到“新糧倉”，才能保障未來業績增長。

多家物企公布了2025業績預告或年報，整體上行業呈現營收增長，但利潤承壓分化的情況。（報告期2026.01.27-2026.03.24）

改善主要源于物企逐步适應當前市場狀況，信心逐步修復、優質項目獲取能力增強以及城市服務需求釋放等因素。

2025年僅奧聯服務、國信服務兩家小型物企向港交所遞表，且均未成功登陸資本市場。規模偏小、具有财務風險、成長性較弱的物企，上市阻力空前增加。