觀點直擊 | 花樣年:确保現金流安全 應對未來的變化(實錄)

观点地产网

2021-08-27 00:54

  • “花樣年仍然會堅定不移的提升我們的專業能力,提升我們的現金流,提升我們的工作質量,為中國有價值需求的客戶提供好房子和好服務。”

    觀點地産網 8月26日,花樣年控股集團有限公司舉行2021年中期業績會,出席管理層包括主席潘軍、執行董事柯卡生、執行董事兼地産集團首席運營官張惠明、執行董事兼首席财務官陳新禹。

    面對房地産調控,花樣年主席潘軍談到:“房住不炒其實中央每年都在提,我們必須要産生變化。”

    在投資的節奏方面要進行調整,要把整個的經營重點放到整體的運營效率上,就是确保現金流的安全,在土地的選擇方面是要确保能夠有現金流,創造更特色産品和服務,來應對未來的變化。

    潘軍深信房地産行業仍然是一個對于國民經濟非常重要的行業:“中國的老百姓消費者仍然是需要好房子和好服務的,所以花樣年仍然會堅定不移的提升我們的專業能力,提升我們的現金流,提升我們的工作質量,為中國有價值需求的客戶提供好房子和好服務。”

    不過考慮到今年整個的土地政策,包括回款的情況,張惠明指集團在6月份開始就有效的控制節奏,“今年第一次集中供地之後,我們在6月份看到整個市場是比較激烈的,在6月份到8月份多看少動,也在觀察下半年的第二批次供地,我們會提升精準度。總體情況這樣,因為目前公司土地儲備跟可售資源比較充足,目前可售的1800億元,每年能穩定帶來銷售額超過400億元。”

    但是張惠明續指,這並不代表不新增投資,集團通過三個方面找到較好的項目補充貨量,全年土地預算接近100億左右。

    “大家可以看到數據,上半年200億左右貨值,取得的6幅土地都會在今年陸續開盤,我們還是會向着全年目標600億沖刺。”另外,集團于明年會轉化出來土地約200億貨值,也會對未來的銷售增長提供比較好的基礎。 對于合作方面也會進行評估,加強權益比例及並表。

    潘軍表示,2021年以來,公司合共新增土儲107萬平方米,規劃土儲達到3843萬平方米,其中位于大灣區的城市更新項目規劃土儲達到2094萬平方米。潘軍指出,花樣年目前在大灣區有50個城市更新項目處于不同的發展階段,重點深耕深圳和東莞,並已布局惠州、佛山、廣州、中山等城市,儲備總貨值4671億元,其中可售貨值達到2829億元。

    張惠明則表示,從區域方面看,圍繞着五大都市圈擴大戰略的縱深,重倉長三角、成渝、粵港澳大灣區和京津冀都市圈。從分布來看,長三角占到44%,成渝和粵港澳大灣區分别占到超過20%,京津冀占16%。從城市來看,新進入的甯波、杭州、紹興、南通、揚州、重慶、佛山、北京、鄭州都是經濟比較發達的城市。從購地方式來看,並購為主的;從項目的數量來看,接近超過90%,規模來看,平均單項目規模18萬平方米。

    張惠明還指出,要發揮城市更新的先發優勢,繼續穩固在深圳、東莞城市更新的主導地位,開拓真正大灣區的項目,包括廣州、中山。在轉化方面實現提速,達到每年不低于2塊地的轉化。

    就觀點地産新媒體了解,5月份以來花樣年整個境外債的波動比較大,加上公司美元債比例比較高,並比較集中在四季度到期,因此一直受到市場關注。

    針對降低債務的總額和調整債務結構問題,陳新禹表示,對于降低債務的總額和調整債務結構,公司的決心非常大,上半年大力開展了拓展銀行融資渠道,銀行端的融資大約獲得6億人民币,銀行端的比例上升到總借款的21%,使美元債的比例由去年底的64%下降到53%。集團希望,到今年底可将境外境内債的比例調節到各半。

    陳新禹還表示,整體債務來說,可以看到510億和現金流方面和去年年底增加,這主要因時間點控制有關繫,從全年來說,下半年10月份繼續償債,12月份的美元債償還之後,總體負債還是控制在500億人民币以下,屆時境外債50%以下,銀行比例希望在25%,整個融資結構會看到更加平衡,在境内人民币的融資渠道的進一步拓寬,對整個成本的降低也是會有明顯的幫助。

    集團的毛利率于截至2021年6月30日止六個月約為20.8%,而2020年同期的毛利率則約為33.6%。對此陳新禹解釋道,主要上半年入賬是歷史項目為主,所在區域售價偏低,限制了利潤率。

    另外,入賬部分低毛利率的産品像車位亦對整體毛利率産生了影響。他指,上半年入賬平均售價為每平方米8700元,公司去年合同銷售均價是每平方米1.47萬,今年上半年實際均價是每平方米1.62萬。由于目前上半年銷售可以看到均價是遠遠高于結轉價格,預計全年毛利率繼續在20%以上。

    陳新禹指出,毛利率至少守住是沒問題,有機會繼續往上恢複一些。業績指引方面,全年業績還是會呈現一個穩健和增長的趨勢,全年可能會比上半年更加明顯往好的方面變化。

    以下為花樣年控股集團有限公司 2021中期業績發布問答實錄:

    現場提問:5月份以來,公司境外美元債價格波動比較大,公司對此有什麼看法?采取了哪些措施?花樣年第四季度有第三筆美元債到期,請問公司的償還計劃是怎樣規劃的?

    陳新禹:5月份以來公司境外債波動比較大,主要有幾個原因,第一個原因是外因,今天不再強調,美元債市場變化比較大。

    主要說一下内因,首先是花樣年的美元債比例比較高,四季度到期比較集中,在公開市場不順暢的情況下,公司如何還款是投資人的直接擔心,今天也跟大家溝通一下。

    公司非常清楚地意識到這個問題,針對二級市場的波動和投資人的擔心,公司迅速采取了積極主動的債務措施,也向市場展示公司作為一個負責任的發行人,積極維護投資人利益的态度。5、6月份公司在二級市場回購了5200萬,大股東回購了1700萬,将近7000萬,這個數字不是一個很小的數字。

    當時做這個動作這麼迅速,主要是想維護二級市場,保護投資人的利益。在一個月之内,公司也對10月份到期的5個億發出了兩次要約回購,第一次是1億,第二次是1.8億,第二次實際上當時公司整個是4個億的余額,最後我們收到了1.8億,公司全部做了支付。

    做這個動作,公司主要是想顯示我們在流動性方面的能力和實力,在整個美元債市場發行人中很少有對整個余額做tender的。6月份我們也發行了2億三年期美元債,當時主要是想給長期投資人和公司的朋友傳遞對我們中長期發展的信心。

    同時,我們也對銀行端融資做出了回應,6月份通過我們的努力,集友銀行給我們11億港币流動資金的貸款,6.30我們根據集友的要求做了提款動作,這也是想向投資人說明銀行端對花樣年的發展和财務穩健還是有信心的。

    以上是我們在過去幾個月做的動作,接下來彙報一下10、12月份的工作安排,10月份到期2.1億美元,公司已經準備好了,可以随時進行償付。

    針對12月份到期的美元債,我們以自有資金解決這個問題,一塊是拿地,還有一部分是大宗資産出售,公司對此也是非常有信心的。

    12月份我們還有9.5億人民币債券,已經啟動交易所、證監會在正常進行前期批複工作,這是我們對今年到期的美元債安排。

    2022、2023年也比較集中,我們通過要約回購和交換資金,說到這里,今天跟投資人和市場再次強調和承諾。

    就目前來說,公司手上有10億美元的額度,2022年甚至2023年我們單獨申請額度,肯定會非常明确的堅守這個東西,不會嘗試新的增加,肯定是通過這些動作去完成合理性和年期的優化。

    現場提問:花樣年之前有提過正在進行資産處置,想請公司介紹一下這方面的進展和具體情況?

    潘軍:進入房地産下行通道,現在我們也在處理一些資産,包括長期類投資項目。上次跟投資人見面會也專門談到我們所做的動作,一個是處理的這些資産,比如商場和酒店,這些對公司未來的經營隻會減少負債,增加現金流,不會影響到經營性規模的增長,目前有幾個商業項目現金流比較順利。

    另外,有關于土地一級方面,北京豐台項目原本是政府招商引進的項目,由于保障房的特殊性質,政府要求有國資背景的企業進行處置,目前實施邏輯已經達成共識,8月24日關于實施單位的遴選工作已經完成,並且已經向選定的單位發出中標通知書,目前我們正在走簽訂拆遷補償協議相關政府審批流程,預計快的話9月份,慢的話11月份。

    這個項目為什麼是9月或者11月份?因為9月份定金,全款到得11月份,這個補償涉及到政府流程比較多,所以比原來預期慢一點,但是現在确定性已經是闆上釘釘了。

    我們在青島田橫度假區的商業和住宅項目已經完成了财務投資者内部審批,财務投資金額17億元人民币,預計9月份收到款項,公司同時也在推進引入合作商,對地塊一並進行開發。

    這兩個項目完成後,加在一起預計将為公司帶來5億美元左右現金流流入,剛才Tom總談到美元債,我們有非常從容的還款空間。

    現場提問:公司在6月份以來減少了一些投資步伐,今年剩下時間的整體投資計劃是怎樣考慮的?

    張惠明:今年第一次集中供地之後,6月份之後市場比較激烈,6-8月份要多看少動,觀察下半年第二批次供地,我們會提升精準度。目前公司土地儲備和可售資源比較充足,可售貨值有1800億,每年能穩定帶來銷售額超過400億。

    近期主要是控制拿地節奏,配合剛才Tom總提到的在香港資本市場短期内新發債務結構的優化。從長遠來看,剛才我在材料中也提到了,我們還是通過單方面把第二批次集中供地清楚地按照我們的投資策略五大城市圈,我們進入了28個城市深耕,特别是聚焦一二線。

    對于合作方面,我們也會進行選擇,會增加權益的比例、並表的比例。加速城市更新的轉化,剛剛潘總也介紹到,我們在過去兩年轉化兩個項目,今年是2-3個,後年甚至獲取更多貨值。

    結合我們在上海的兩個項目、我們的産品力,包括做舊樓改造方面取得比較成功的經驗和梳理相關標準,我們會在一線核心地段拓展類似于上海盧灣的項目,提升投資回報率。

    現場提問:看到公司上半年債務有增加,請問公司未來整個債務管理方向是怎樣的?對債務總額和債務結構有什麼目標?

    陳新禹:我的回答比較直接,降低債務總額和調整債務結構,公司從決策層到老闆、到我,決心非常大。上半年我們大力開展拓展銀行融資渠道,這是市場對我們的要求和期待,銀行端融資大概增加7.6億人民币,主要是花樣年新開工項目獲得了開發貸以及彩生活獲得1.5億銀團,我們的銀行端比例上升到總借款的21%,美元債的比例大概是53%,去年底是64%,今年下來了10個點。

    這是結構上的調整,再重複一下,老闆和公司在幾次跟投資人的溝通和年會上也說了公司的債務結構是境内外和境外債的比例是50%、50%,今年底有望做到這一點。

    從整體債務來講,510億和現金流方面,跟去年底的增加大概是同步的,這可能跟時間點的控制有關,有一些金融機構希望在6.30這個點上放款,貸款的增加跟我的現金流增加基本差不多,這是時點性的東西。

    從全年來講,10月和12月份美元債償還之後,整體負債還是控制在500億人民币以下,其中境外債50%以下,銀行的比例将繼續保持上升,我希望能到25%。整個融資結構可以看得更加平衡,境内人民币融資渠道進一步拓寬,對我們成本的降低也會有明顯幫助。

    現場提問:2021年以來,國家對房地産融資政策持續收緊,可否請管理層介紹一下對調控政策的看法以及對房地産行業的影響,花樣年會有什麼樣的應對措施?

    潘軍:關于房地産調控,“房住不炒”中央基本上每年都在提,通過一繫列金融政策,我們看到從7月份行業整體周轉率、銷售速度出現了下行。另外,我們也看到第二撥供地速度在減緩。從未來大的趨勢來講,我們必須要産生變化。

    第一,在投資結構方面要進行調整,過去很多企業也是根據金融機構來的,原來大家是唯規模論,規模越大,安全性越高,現在大家看到不一定是規模越大,現在反而是強調現金流和利潤。關于城市的選擇,關于産品線的匹配,關于企業運營效率,都必須有相應的應對。所以我們要把經營重點放到整體運營效率上,要确保現金流的安全。剛才很多投資者的問題都是關于公司債務結構、償債能力等方面,也就是安全性。

    第二,我們在土地選擇方面要确保能夠有現金流,所以在考核機制方面也進行了相應的調整,不僅是考核銷售規模,更重要的是銷售以後可用現金流的考核,改變了過往行業一貫的以銷售速度考核,有的銷售政策項下沒有現金流,對于企業來講壓力比較大。

    第三,人才結構,對于人才,我們更強調年輕化,在速度、專業結構方面提出了更高要求。

    第四,在産品應對方面要有更有特色的産品和服務來應對未來的變化。從中長期來講,花樣年認為房地産行業仍然是一個對于國民經濟非常重要的行業,從短期來講,是國家重點調控、重點調整行業規則的行業,但是我們相信中國的老百姓、消費者仍然需要好房子和好服務,所以花樣年仍然會堅定不移地提升我們的專業能力,提升我們的現金流,提升我們的工作質量,為中國有價值需求的客戶提供好房子和好服務。

    現場提問:上半年毛利率跟去年同期相比有所下降,請問主要是什麼原因?預計未來的毛利率情況怎麼樣?公司對未來業績分紅怎麼看?

    陳新禹:毛利率是比較集中的問題,上半年的毛利率是20.8%,較2020年整體确實有所下降,這也是整個行業的趨勢。具體下降了哪幾個方面,今天跟大家做個彙報。

    上半年的入賬以歷史項目為主,所在區域售價比較低,限制了利潤率,同時本期入賬,入賬的部分,低毛利率的産品,如車位,也對整體毛利率産生了一定的影響。

    從數據來看,上半年入賬的平均售價隻有8700元/平米,公司去年合同均價是1.47萬元/平米,今年上半年實際均價是1.62萬元/平米。我們預計全年毛利率應該20%以上,至少從上半年的銷售來看,均價遠遠高于目前結轉的價格。

    未來随着高單價項目的入賬,舊改也陸續有一些确收,整個公司的毛利率相比目前的情況至少守住是沒有問題,還是有機會繼續往上恢複一些。

    業績指引上,預計全年的業績還是會呈現穩健增長的趨勢,全年會比中報有更為明顯的往好的方面的變化。

    關于分紅,傳統來說,公司傳統上中期沒有分紅,但全年分紅政策還是會維持比較穩定的派息率以回報股東。

    說到下半年的市場,我再說兩句,二級市場債回購,我們5、6月份做了回購,公司對這一塊比較open,我們算比較坦誠,遠端低一些,現在也有一些跟我們長期合作的夥伴、大型海外基金,他們願意跟公司一起去二級市場回購,公司已經準備好了,如果有需要的話,我們可以随時進入市場進行比較大規模回購,這一點大家不需要擔心。

    關于我們目前的股票、債,公司内部大股東在這方面也有一些想法,想做一些注資,但是今天也跟大家說明了,我們和TCL合起來,一致行動差不多是百分之74.7幾,如果再進一步注資的話,短期内可能會觸發聯交所的關注,大家也知道公司在做分拆動作,目前階段不希望聯交所在這方面有過多question,所以這個動作我們會往後放,不一定會在近期内做出動作。

    現場提問:今年公司目標中推的三個項目的情況怎麼樣?未來會不會引入比較不錯的合作夥伴?

    潘軍:目前三個項目的舊改進展非常順利,坪山二期上半年6.30完成了集資備案,目前二期隻剩下3戶,拆遷進行到90%以上,今年底完成供地我們比較有信心。

    玉石項目現在正在進行專規的準備,之前集資備案部分已經有了相關手續,因為這次政策的調整,我們從舊改到整村整備,這中間有一些流程需要進一步完成,本人已經在這個月初拜會了龍華區書記,政府層面對我們也是比較支持的,今年拆遷整體登記部分已經全面啟動,按計劃整體推進。

    關于惠州新光項目,上半年已經完成了村企合作方案,並且通過了鎮政府審批,下半年目標是完成區政府審批,然後進行挂牌、招商,並且簽訂土地使用權出讓合同。

    至于合作方面,大家都知道,大灣區的城市更新項目比較搶手,通過招拍挂基本都是進到自持環節,從開發來講不會有相應的利潤,所以城市更新方面找我們合作的開發商很多,目前已經有幾家比較熟悉的在其他區域的開發商正在跟我們進行密切溝通,相信三季度末和四季度出會有相應資金引入,包括跟一些優秀開發商合作。

    現場提問:上半年看到報表上合約負債的增長比較少,可以稍微解釋一下原因嗎?

    張惠明:上半年合約負債增長比較少,主要是中期節點的問題,核心是幾個方面:一是從2019年開始到現在,我們談了32個項目,合作居多,特别是在甯波、南通、佛山、成都比較熱銷的項目都是合作的,這是合約負債增加比較少的第一個原因,因為合作項目多。

    二是我們在合作中根據進度安排還沒到並表,所以沒有體現在表内。

    三是宏觀政策,網簽速度、按揭放款效率都比原來有所推遲,因為我們要取得了實際上的回款才能放進合約負債,這一塊也影響到進度。下半年我們也在加快,從7、8月份的數據來看,已經恢複正常水平。下半年有幾個項目會並表,在華東區域,貨值不低于150億,會陸續並表,整個全年會恢複到比較正常的水平。

    現場提問:公司已經減少了投資,對今年的銷售及明年的銷售有什麼樣的安排?

    張惠明:剛才也提到了,對于今年整個土地政策,包括回款情況,我們在6月份開始有效控制節奏,但不代表我們不新增投資,剛才也提到,我們會通過三個方向找到比較好的項目去補充貨量。大家可以看一下數據,上半年已經補了200億的貨值,上半年取得的6幅土地都會在今年10-12月份陸續開盤。

    第二,上半年土地預算是62億,全年接近100億左右,根據整體銷售回款節奏速度匹配到投資的安排,剩下的四個月當中,我們會為明年的銷售補一些貨,同時也會加快坪山二期的供地、惠州新光項目的供地,這一塊會在明年給我們帶來不低于150億的子公司四個項目。

    另外,明年會轉化出來的土地有200億對應的貨值,也會對未來銷售增長提供比較好的基礎。

    撰文:馮慧欣    

    審校:徐耀輝



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