馮毅成：關山華科闆塊憑科創生态穿越樓市周期

退潮，方知深淺。

當城市擴張的基建浪潮退去，不同闆塊的成色顯露無遺，而二手房價就是這張晴雨表，清晰地描繪出不同闆塊的價值溝壑。

特别是在樓市史上最復雜而深度的調整階段，房價能否穿越周期，拼的就是闆塊的總體價值。近期位于光谷老中心關山大道口的泛悅城，成交了一套二手房引起了光谷樓市的聚焦。

該房源是小高層的中低層，建面約193㎡，房産證未滿二年，不含增值稅，以586w成交。如果将相關稅費計入相當于是以3.2w單價成交。而該小區上個月在鍊家網的挂牌均價在2.58w，價格堅挺程度一目了然。

為什麼關山區域的挂牌價、成交價普遍高于光谷中心城乃至武漢主城區絕大多數新房、二手房的價格？哪怕這些二手房都是高容積率、大公攤的三代産品，但面對在售的四代住宅新房的競争也絲毫不遜。

顯然，最終支撐二手房價的不只是産品力，更多取決于靠闆塊的總體價值。

而通過泛悅城周邊二手房價的堅挺仔細研究不難看出，這個闆塊是光谷價值最高的闆塊，也是能與武漢二七濱江、武昌内環濱江並列的三大超級版塊——關山華科闆塊。

1、關山華科顯露真身

華科關山闆塊是整個光谷的發源地，也是迄今為止光谷的發動機。

1988年，東湖高新在華中科技大學校外的一間辦公室挂牌成立，拉開了光谷的序幕，同年還發生了兩件大事：

一是長飛光纖創立，從此用一根光纖連接世界，光谷由此實至名歸。

二是武漢提出三環建設規劃，東至馬鞍山公園東側，這是關山的邊界。

也就是說，北起華科，西起民族大道（魯巷廣場），東至三環線（當年規劃中），南至今天雄楚大道一帶，就是光谷最早的範圍。

當年的很多科技項目都是依托華科孵化，他們要麼在華科校内設立，如華工科技創立之初就是在華科校内孵化，後逐步外遷；要麼是在校外，面對華科一字排開創業，如長飛光纖就在創業路，與華科直線距離近1公里。

因為華科校外的珞喻路是主幹道，不适合做科技園區，所以像長飛光纖這類科技企業基本都紮堆在與之平行的創業街。

時至今日，這條街上紮聚集着聞名全國的烽火科技、武漢長江通訊産業集團股份有限公司、中電智谷都在這里。這里的武漢留學生創業園是很多“海歸”科技項目孵化創業的搖籃。

而創業街也是光谷最具有傳奇色彩的街道之一，在街道的西側“SBI光谷創業街”早于2001年就已落成。這是中國第一條以“創業”為主題的特色街道，是全國最先落地“産權式科技企業孵化器”概念的地方，當時吸納了海内外130余家高科技企業入駐。

可以說，在相當長的時間里，創業街就是全國科研團隊進入光谷的第一站，是孵化科技成果，創業上市的搖籃。

所以，創業街是整個區域内實至名歸的科技中軸，而自西向東如民族大道、關山大道、光谷達到、光谷一路等，分别承擔着區域建設的商業軸、金融軸、交通軸、生态軸等功能定位。整個區域，在創業街這條科技軸的核心引領之下，依次鋪開城市框架建設。

光谷大道連接着東湖隧道。這是迄今為止全國最長的湖底隧道，于2015年底通車。而光谷大道高架橋橋在2021年通車。

從闆塊地圖看，創業街就是闆塊的橫軸，而光谷大道就是這個闆塊的縱軸。這條縱軸是和高新大道、珞喻路同等重要的光谷交通大動脈，也就是說，光谷的西大門、北大門都從華科旁經過，華科是從地理位置到科技研發等全面深度影響着光谷的發展。

因此，将這個區域定義為關山華科闆塊恰如其分。

這里是光谷的老中心，同時也是穿越周期具有可持續成長的強勢闆塊，不僅囊括了區域最精華的配套資源在内，而且還具有很強的發展勢能。與此同時，華科關山闆塊也是武漢唯一一個同時擁有兩條千億大道交會的超級版塊。

武漢作為今年央視春晚分會場城市，共有四個會場演出，其中兩個會場位于漢口濱江（漢口江灘、武漢關），一個會場在武昌濱江（黃鶴樓），還有一個在光谷轉盤——光谷星河廣場。

這就是全國視野下的武漢頂級闆塊。

2、光谷的永動機

關山華科闆塊不同于漢口濱江和武昌内環濱江闆塊。

它不是依靠交通、生态、金融、商業等優勢發展起來的超級版塊，而是以科教為先導，帶動科研、科技創新、産業孵化、産業升級形成的超級版塊。

科研人才就是區域經濟的内驅力，而華中科技大學不僅是整個光谷地理上的起點，也是科研進步上的重要支撐，武漢的衆多科技創新和産業升級都與華科密不可分。

在光谷剛起步階段，以華科科研人員、科技項目創始人為主的高知人群幾乎都住（租）在學校宿舍區。這種職住模式幾乎沒有通勤時間成本，且距離科研人才與實驗室非常近，能夠極大提升科研與生産效率。

此後，随着科研力量與孵化項目急劇增長，高端人才加速涌入，所以這些項目已經從校内即周邊開始向關山華科闆塊的腹地遷移。

關山華科闆塊已成成為武漢最重要的科研主場之一，衆多科研項目從這里誕生，或從這里汲取力量孵化。這里也是全國乃至全球高端人才的流入目的地。

根據2025年東湖高新區工作報告顯示，九峰山論壇大咖雲集，成為國内化合物半導體産業標杆性盛會；光電子信息産業創新發展大會等産業峰會累計參會人數突破230萬人次，創歷史新高……

全年經濟高開穩走，地區生産總值突破3200億元，同比增長7.1％，結構優化、高位競進的态勢持續鞏固，實現質的有效提升和量的合理增長。綜合排名由全國高新區第9升至第6。

高能級創新主體加快培育，國家級專精特新企業達到173家、穩居全國高新區第4，科技型中小企業數量達到5827家，連續三年保持10％以上增長，誕生了國産數據庫、中國電競、交互式AI等新興産業“全國第一股”。

新質生産力加快成長，以科技創新引領現代化産業體繫向上拓新，光電子信息産業規模突破6000億元，生命健康産業規模突破2000億元……

時至今日，關山華科闆塊已經形成了一個聚能環，匯聚了整個光谷最齊全、最優質的商業、商務、教育、醫療、生态、交通等配套，為光谷的頂級産業裂變式發展發展做出了重要保障。

關山華科闆塊仍然是光谷的發動機與心髒，是光谷發展最強勢、最高能的區域。

3、武漢的“中關村”

越是觀察分析，越是會發現，關山華科闆塊的發展模式很像北京海澱區的中關村。

兩者都是典型的“學研産住”于一體的高知闆塊，在這樣的闆塊内，高學歷尤其是以科技為主導的高精尖人才就是驅動科研、産業孵化、産業升級的核心。

清華大學通過多維度合作與創新資源輸出，深度參與中關村和海澱區的科技與産業發展，包括共建人工智能産業高地、科技服務與基層治理融合、資源開放與教育協同、前瞻性産業布局等。

清華定期舉辦“校園開放日”和“走進清華實驗室”活動，共享教學資源助力海澱基礎教育發展‌。2024年，清華試點100門AI賦能課程，開發基于GLM大模型的AI助教繫統，提升教學效率並探索多場景應用。

海澱區為清華AI技術轉化提供場景支持，2024年全區AI核心産業規模達2822億元，占全市80%‌。雙方合作推動海澱區形成覆蓋芯片、框架、模型算法的AI全産業鍊，聚集企業超1300家，占全國大模型總量的25%‌。同時，清華在量子科技、6G等未來産業領域為海澱提供技術支撐。

而華中科技大學在關山華科闆塊乃至整個光谷的貢獻度也非常大。據不完全統計，作為全國雙一流大學的華中科技大學擁有27名院士，其中雙聘院士12人，約有1400名教授，46個博士學位授權一級學科，42個博士後科研流動站等。

這樣高級學府為闆塊的人才培養奠定了高門檻。另一方面，全國科技領域優秀人才不斷流入到光谷交流、學習、工作等，第一站基本都是關山華科闆塊。

在2025年全國重點實驗室數量排名中，華中科技大學高居全國第8。

華中科技大學牽頭數量達到7個，成功超越了復旦大學、南京大學和中國科技大學等華東五校，展現出強大的科研實力。

華中科技大學通過光電國家研究中心和數字制造裝備技術實驗室的雙引擎，将機械工程的傳統優勢轉化為智能制造的領先優勢。這種重點實驗室牽頭數量排名變化，反映出華中科技大學更加順應國家趨勢積極布局科研，在這股科創東風下大步跨越式發展，以華科為首的關山華科闆塊，未來具有非常大的想象空間。

如果你想快速了解一個區域的發展活力、生活氛圍和人群素質水平，最快的方法就是去他們的社交場所，特别是想咖啡廳，去聽一聽他們在聊什麼話題。

由于關山華科闆塊内的教育、研發、制造等活力十足、氛圍良好，帶動了整個社會快速發展，這也讓不少有志青年加入到創業大軍之中。在關山華科闆塊的咖啡廳，随處可聽見青年人在談論創業項目。這種氛圍，和北京海澱區的中關村如出一轍，這會給闆塊内的工作于生活帶來明顯的兩大溢出。

第一是加快高層次人才的吸納與培養，能夠使得整個社會的運轉效率越來越快。

事實上，光谷原本就是武漢年輕人口最多、且文化程度最高的區域之一，並且憑借大學城的優勢，這種高層次人口數量仍在加速擴大。據東湖高新2025年工作報告，區域實有人口年均增長超20％，其中20－44歲的年輕人口占比超50％。

第二是在這群人中，會源源不斷地誕生創富群體，通俗講就是在科技賽道創業“拿到結果”的一群人。

這群人要麼是項目創始人、原始股東，要麼是企業高管，他們一方面能夠不斷引進社會資源、資金、技術，推動城市進步；另一方面，在這群創富人群，乃至創二代、創三代的影響下，關山華科闆塊的工作機會、創業機會、生活氛圍、營商環境都會不斷優化。

整個闆塊内對于工作與生活的關注點，或者說是“思潮”是其他闆塊欠缺甚至沒有的。

4、優教共同體

北京的海澱區聞名全國的除了它的人才戰略帶動科技産業創新發展外，還有一點讓全國肅然起敬的就是它對于人才培養的教育環境。

這種教育的成功不能簡單概括為名校與名師紮堆，而是“家校社共同教育體繫”的成功。而關山華科闆塊在這一點上也與海澱區十分相似。

首先，這里擁有從小學到大學完整而優質的教育體繫。

除了有華科這所雙一流大學外，還有衆多優質中小學紮堆，如華科大附中，2024年一本上線率85.25%；光谷二中，2025年普高率79%，高中率87.6%；此外還有華科大附小、光谷二初、光谷八小等。

其次，這里的家長普遍文化程度較高，教育觀念先進，資金實力雄厚。

據不完全統計，闆塊内的家長在科技行業的從業者占比45%，碩士以上學歷占比47%。而該區域本身也是武漢文化程度最高的區域之一，這里的家長不僅具有先進的教育觀念，而且普遍收入較高。通俗講，他們具有強烈的教育投資意識，並且有經濟實力支撐小孩的成長所需。

電腦編程、機器人研發等一繫列競賽層出不窮。當今的人才競争，早已不是靠“高考分數決定命運”的時代了，而是從小學開始就已經拉開了差距。學生之間最大的差距不是考試分數，而是主動思考、學習、動手的能力。

這一繫列的能力絕非靠一所名校，幾個名師就能培養，而是需要家庭和社會的共同努力。舉個最簡單的例子，北京海澱區一名初中生在參觀了互聯網大廠之後，現場指出了對方電腦程序上的漏洞。這種能力就不是在學校和課本上鍛煉出來的。

這背後需要一個高知家庭從智力、物力、财力等全方面的長期支持。而那些在二十年前本就是天之驕子的高材生，如今為人父母更懂得如何去培養下一代主動學習、主動競争。

優秀基因的遺傳，優秀家風的傳承，優秀品格的塑造，優秀能力的培養等就是一名學生成才的必備條件。

再次，關山華科闆塊多年來形成的社會風氣有利于學生成才。

伴随闆塊發展近40年，形成的高知和創業一代、二代、三代家庭為主的社會組成，這里的工作效率、學習效率、做人做事風格、思想認知都在朝着先進方向加速發展。學生在這樣的區域社會環境中耳濡目染，受到的影響有利于他們成長。

這種優教共同體，是其他闆塊所罕見的，也是關山華科闆塊的獨到優勢。

5、武漢僅此一份

星光不負趕路人，江河眷顧奮楫者。

登上央視春晚的光谷星河廣場是關山華科闆塊的象征。如果從高空俯視這座廣場就會發現，它像一個核反應堆，這里不僅是融合之地，更是效率與能量迸發之地，所有的能量粒子都會自動尋找最優質高效的粒子組合。

實際上，這就是一種生态體繫。從宏觀層面上講，國家戰略主導下的科技創新讓這里高質量、高效率實現了人才培養、項目孵化、産業升級、招商引資、産業導入等。從微觀層面上講，關山華科闆塊集聚和形成了武漢乃至全國最優秀的教育、醫療、金融、科技等資源，形成了發展合力。

這種由高端人才聚集帶來的社會快速發展，印證了光谷“産業生态+人才政策+應用場景”的吸引力，正是光谷“人才—項目—資本—産業”閉環加速形成的生動體現，為戰略性新興産業突破與未來産業布局注入強勁動能。

而回到本文開頭的居住角度看待關山華科闆塊會更加清晰。不僅是關山華科闆塊，放眼全國一流的高新科創闆塊都是房價最堅挺的闆塊，比如北京的海澱區，蘇州的金雞湖，西安的高新區等都是如此。

關山華科闆塊的發展模式與北京海澱區的中關村十分相似，都是“學研産住”模式，本質上講就是找到工作與生活的平衡點，盡量減少通勤時間成本，追求最大的時間價值，讓工作效率和生活水平實現最高水平。

一方面，這里並不缺改善置業的購房者，另一方面，這里經過幾十年開發已經趨于飽和，闆塊常年供應非常有限，形成了良好的供需關繫和健康的樓市生态。

因此，關山華科闆塊已經成為武漢樓市全維度生态價值體繫下的高地，是門檻極高的高質量生活場域。

而在如此寸土寸金，嚴重缺乏供應的關山華科闆塊所儲備的荷葉山千畝低密地塊，給闆塊未來生活改善升級帶來了巨大的想象空間。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。