觀點地產網 一筆美元債，一封“寶爺家書”，這是花樣年過去一週最為外界熱議的事情。

“高低起落沉浮，都是我經歷與應得的。”不躺平的曾寶寶，稱其與公司管理層就此問題成立專項小組，試圖以最大努力走出困境。

出售資產成了許多房企自救的第一步。

事實上早在9月底，彩生活與碧桂園服務達成一筆33億元的收購交易，標的包含彩生活服務集團旗下資產萬象美及開元國際物業相關股權。

不過這顯然還不夠。市場與投資者，正在等着花樣年拿出更大的誠意與成效。

10月13日，一則工商信息顯示，深圳市花樣年地產集團有限公司退出投資企業深圳市奧啓富投資發展有限公司，退出前持股比例為48.9796%。

據悉，股權變更前，深圳市奧啓富投資發展有限公司由深圳市花樣年地產集團有限公司持股48.9796%，奧園（深圳）城市更新集團有限公司持股51.0204%。變更後，公司由奧園（深圳）城市更新集團有限公司持股100%。

這是否意味着，花樣年將自救目光轉向了龐大的舊改土儲？

搭夥奧園

花樣年與奧園是在2020年才搭上線。

去年7月26日，花樣年與奧園簽訂城市更新戰略合作協議，合作內容直指大灣區城市更新項目展開未來合作，優勢互補、不斷加深和拓寬合作領域。

雙方的合作目的看起來十分合理。

於奧園而言，其最早於2016年4月正式佈局深圳，先後通過收購、入股等方式摘得深圳三個項目；而後於2019年，將奧園地產總部正式搬遷至深圳。

插旗緩慢的奧園，亟需花樣年這樣一家本地資源豐富的房企來牽線。

花樣年同樣有着自己的需求。從公司整體戰略層面，自2019年花樣年宣佈重回重資產主賽道伊始，其在拿地、銷售方面轉向積極態勢，如在招拍掛市場上長年沉寂轉為開始頻繁出現在公開拍地現場上。

尤其在2020年，被花樣年管理層喻為“投資大年”，全年公司新增20幅土地，新增總地價214億元，權益地價121億元；預期可售貨值482.8億元，權益貨值273.9億元。而在2019年其僅新增5宗地塊。

不過，這些新增投資仍主要集中於成渝都市圈及長三角都市圈，僅兩個區域便佔據15幅土地，可售貨值佔73%；對於大灣區該公司僅在佛山新增2幅地，貨值佔比14%。

這背後並不代表花樣年對於大灣區的漠視，相反，花樣年公開表示“大灣區舊改之王”是他們的目標。即是說，在大灣區市場花樣年將以城市更新為抓手。

於今年2月份，潘軍也曾對包括觀點地產新媒體在內的媒體表示，2021年花樣年的拿地投資將持續上升，並希望重倉華南。在大灣區的投資比例中，50%將依靠城市更新，50%則參加市場競爭。

因此，近年來在城市更新方面風頭正盛的奧園，顯然是花樣年不錯的合作對象。數據顯示，截至今年中期奧園城市更新方面擁有70個項目，鎖定貨值7543億元，其中99%貨值位於大灣區。

彼時有消息稱，雙方將以入股現成項目為主進行合作，重點放在奧園廣州項目及花樣年深圳項目上。

不過如今一年有餘，似乎未見到雙方邁出合作步伐。

而查閱此次合資公司工商信息，同樣未有具體項目線索。據悉，深圳市奧啓富投資發展有限公司成立於2020年11月24日，註冊資本980萬元人民幣，法定代表人為袁豔，擔任奧園多家地產及城市更新公司法人。

股權變更信息顯示，該公司最早由奧園（深圳）城市更新集團有限公司投資500萬元，持股100%；於今年2月，深圳市花樣年地產集團有限公司新增投資480萬元，持股49%。最新於10月，深圳花樣年退出這部分股權，同時從結果看，奧園根據公司章程作為大股東具有優先接手的權利，接手了這部分股權。

綜合各方面資料看，該合資公司目前僅作為平臺存在，並沒有實質進行項目操盤開發。一熟悉奧園的人士也稱，目前奧園與花樣年並無合作項目，此次退出或出於減少開銷成本等考慮。

舊改土儲畫像

目前看，花樣年尚無退出舊改項目的動作。

但藉由此舉或許可以觀察一下，流動性危機下，號稱要當“大灣區舊改之王”的花樣年舊改土儲究竟如何，能否成為花樣年的護城河？

事實上，雖花樣年於2019年才專門成立了城市更新公司並於今年更名為城市發展集團，但其最早在2012年就陸續進行一些舊廠區、舊小區、舊村的綜合整治公司。

據悉，花樣年第一個舊改為位於深圳蛇口的海翔廣場項目，由舊廠房重新設計改造。

截至目前，城市更新業務花樣年做了將近十年，做城市更新的團隊超過一百人。

從成果看，截止2021年中期，花樣年在大灣區有50個城市更新項目處於不同的發展階段，規劃土儲達到2094萬平方米，儲備總貨值4671億元。

其中，花樣年重點深耕的深圳具有項目27個，預計總建面721萬平方米，總貨值2116億元；深圳以外的廣州、佛山、中山、東莞、惠州佔21個，預計總建面1326萬平方米，總貨值2099億元。

這部分給花樣年帶來不少利潤想像。據悉，目前花樣年舊改項目毛利高達60%左右，淨利率超過15%。

然而眾所周知的是，舊改轉化週期遠長於招拍掛拿地。同時，花樣年舊改項目中不少涉及工改，轉化速度更慢。

觀點地產新媒體瞭解，花樣年手中的舊改項目多處在前期服務階段，立項獲批及轉化速度較慢。

以深耕城市深圳為例，一組統計數據顯示，目前房企在深城市更新已批規劃總量中，花樣年已批規劃總量僅為9.16萬平方米，與華潤置地、佳兆業、卓越多達五六百萬平的規劃總量不可相比。

從轉化土儲及貢獻銷售看，目前花樣年成功實現供地的項目僅包括深圳坪山世界塑料廠一期項目，預計可售貨值57億元，項目即引入旭輝共同開發的“花樣年·旭輝·好時光”，於去年12月底開盤；另一個項目為深圳福田梅林越華項目，預計可售貨值64億元。

加快舊改項目轉化，是花樣年目前撬動灣區土儲及銷售的重要方式。

年初業績會上，管理層便表示花樣年希望每年能夠有20%的增長，主要是通過有效控制債務規模的情況下新獲取土地，同時將現有城市更新項目加快轉化，使得公司能夠重回行業前50名。

按照潘軍的預測，2021年城市更新供應的貨值將爭取超過100億元，2022年超過200億元，之後每年逐步增長，為大灣區的銷售和集團的利潤“提供有力的支持”。張惠明則透露，2023年城市更新將有400億元的貨值。

“城市更新我們的空間還比較大，通過十年的發展，形成了比較好的資產積累。”潘軍於今年一次活動中表示。

理想是美好的，如今面臨債務違約的花樣年，是否還有資金推動舊改土儲轉化成為一個待解的問題。

值得一提的是，事實上早在流動性危機出現前，花樣年或也認清自身本地資源強、資金實力有限的特點，通過引進合作房企、金融機構等方式加快舊改開發。

一花樣年內部人士便曾表示，對於舊改項目的利潤變現公司有兩條路徑，一是自行慢慢孵化，二是在中間轉化階段引入戰略投資者，提前鎖定利潤。

據觀點地產新媒體瞭解，除上述提及的與旭輝合作開發坪山項目外，花樣年先後引進了平安不動產、中融國際信託參加深圳舊改項目。

如2019年，花樣年引入平安不動產合作開發龍華玉石新村舊改項目，後者提供9.7億元新增資本和4.1億元股東借款，成為了項目第二大股東。彼時花樣年執行董事張惠明回覆觀點地產新媒體稱，引入平安是為了加快週轉，提前回流現金。

後於2020年12月，中融國際信託以8億元向花樣年收購附屬項目公司70%股權，進行位於深圳大鵬新區葵豐社區城市更新項目。